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Re: [請益] 新青安:未來的套房/中古屋流動率問題

看板home-sale標題Re: [請益] 新青安:未來的套房/中古屋流動率問題作者
redwitch
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買套房自住省下房租這個概念是ok的,不過以妳的年薪建議看總價600-800萬新北市近捷運的套房,所以不用浪費時間看台北市,1200萬妳真的負擔不起,而且台北市的便宜中古套房通常也有一些缺陷(住商合一出入複雜/凶宅/屋況差需要大整理/格局差/臨高架噪音等等)

先討論資金的問題,不管是信貸還是增貸都不能拿來當頭期款,而且信貸跟房貸會互相影響,基本上銀行評估你的還款能力是月繳最高不能超過你薪水的7成,妳月薪平均5萬多,那妳頂多扛月繳3萬多的貸款,信貸年限不長頂多5-7年
舉例,假設妳貸150萬信貸,7年,利率一段式2.2%好了(其實信貸條件沒那麼好我只是隨便舉例),每個月就要繳將近2萬,那妳房貸剩1萬多的還款能力很難買,所以踏實一點就是好好投資妳手上的40萬加上認真存錢,看能不能在3-5年內累積到200萬以上的存款
另外的方式就是先跟互相信賴的家人借頭款,用新青安得到40年貸款+5年寬限期,再利用寬限期負擔小的期間先分期還給親友
舉例,買總價700萬的新北捷運套房,貸8成,頭款+仲介雜稅費約700휲2% = 154萬,假設妳跟親友借150萬,寬限期5年每個月只要繳利息1萬左右,妳就可以利用這5年每個月還2萬5給親友,5年剛好還完,等到寬限期過後,妳再月繳本利和2萬左右

再來說看房,先好好思考自己喜歡的區域在哪裡,慢慢縮小範圍,可以搭捷運到處走走看看環境,然後對有興趣的區域初期鍵盤看房/研究那個區域有沒有套房的社區(在你還沒有清楚的想法也都沒有錢的時候,仲介不一定會好好經營妳,妳在不懂也沒想法的情況下,也容易浪費自己的時間,所以建議這個階段還不需要真的實體看房)
以新北來說,我建議可以看中永和/板橋/土城/新店這些一線戰區,雖然最熱門的地方(像是永安市場站/板橋站/大坪林站)已經漲到跟台北市一樣誇張了,但還是有些區域價格相對友善(例如環狀線沿線/尚未開通的萬大線沿線/土城較末端的區域),50幾-60幾萬/坪
我個人就很熟悉中和,有不少社區有套房的選擇,例如
推薦:天空之城/冠德住易/力霸山河/宏璽新世界(社區較單純/環境管理還ok/公設比低20幾%/管理費便宜)
較不推薦:摩天東帝士 (中央空調/社區比較複雜)C22商業廣場(住商合一/公設比高)四季紐約(乙種工業住宅)

再來講套房的格局,套房通常只有單面通風,所以走廊梯廳有沒有窗戶就很重要,要有窗,才能跟妳房子的單面通風對流,才不會悶,所以如果走廊梯廳有窗戶是加分的
以小套房來說,建議找權狀10-13坪(實際室內含陽台至少7-9坪,再小就太壓迫了)再來長方形的房子會比正方形好,因為長方型有機會隔出小小的一房一廳,有位置放沙發較舒適,正方形就會相對尷尬,放完床雖然還有空間但就放不下沙發,最好要有陽台(不推薦陽台外推成室內空間),因為還是要有地方放洗衣機(洗衣機放廁所很礙手礙腳,大型電器在潮濕的廁所也不好)

最後說仲介 ,等妳頭款資金到位(不管是存的還是預期可以借到),就可以正式走入市場開始實體看房了,這個時候妳應該已經鎖定好區域,可以開始找固定帶看的仲介,要知道新北捷運套房這種低總價的物件是非常搶手的,條件不錯價格又合理的常常還沒上網就被秒殺,有物件釋出房仲一定是先介紹給已經看房一陣子,很了解自己要什麼也可以馬上出手的客戶,所以妳要培養自己看房的眼光跟下決定的速度,還有找對一個好仲介,持續看房培養關係,才可以搶看第一手的物件

我自己也是從套房開始買起,我的經驗是自住4年省租金/再出租5年給房客賺房租/最終賣掉也有賺價差,只要量力而為並且認真做功課買到相對好的房子,真的是自住兼投資,相反地,若不懂得量力而為,那就是浪費時間望房興嘆了

以上,希望對大家有幫助

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Fuxi8106/08 02:13我很好奇市場上有多少仲介願意陪買房小白帶看很多間

Fuxi8106/08 02:14感覺就很沒效率

Jason1198206/08 02:19感謝分享經驗

sooge06/08 03:11新北套房可以貸八成的可能要離捷運200m以內XD

snowsnow06/08 06:08鉅細靡遺欸,給大大按讚!

ilovejesus06/08 08:54實務分享

ZMTL06/08 09:10我想到我剛開始看房時遇到信義超好的仲介,因為沒概念要看

ZMTL06/08 09:11什麼,他說沒關係,我們先看一天培養感覺,那天現場看了7間

ZMTL06/08 09:11都是他知道我一定不會買的

labell06/08 09:13芯氰胺 = 房

angele 06/08 18:06推!梯廳有窗的建議很有道理!

tskier 06/08 23:20

dach 06/09 00:53推自住省房租概念,之前承租套房房租24k所以

dach 06/09 00:53扛目前寬限期17k利息的北市套房覺得划算

dach 06/09 00:54但如果撐得起的房租有限,總價真的要降低一

dach 06/09 00:54點比較好

encoreg5798506/09 22:42理性推