Re: [請益] 新青安：未來的套房/中古屋流動率問題

買套房自住省下房租這個概念是ok的，不過以妳的年薪建議看總價600-800萬新北市近捷運的套房，所以不用浪費時間看台北市，1200萬妳真的負擔不起，而且台北市的便宜中古套房通常也有一些缺陷（住商合一出入複雜/凶宅/屋況差需要大整理/格局差/臨高架噪音等等）

先討論資金的問題，不管是信貸還是增貸都不能拿來當頭期款，而且信貸跟房貸會互相影響，基本上銀行評估你的還款能力是月繳最高不能超過你薪水的7成，妳月薪平均5萬多，那妳頂多扛月繳3萬多的貸款，信貸年限不長頂多5-7年
舉例，假設妳貸150萬信貸，7年，利率一段式2.2%好了（其實信貸條件沒那麼好我只是隨便舉例），每個月就要繳將近2萬，那妳房貸剩1萬多的還款能力很難買，所以踏實一點就是好好投資妳手上的40萬加上認真存錢，看能不能在3-5年內累積到200萬以上的存款
另外的方式就是先跟互相信賴的家人借頭款，用新青安得到40年貸款+5年寬限期，再利用寬限期負擔小的期間先分期還給親友
舉例，買總價700萬的新北捷運套房，貸8成，頭款+仲介雜稅費約700휲2% = 154萬，假設妳跟親友借150萬，寬限期5年每個月只要繳利息1萬左右，妳就可以利用這5年每個月還2萬5給親友，5年剛好還完，等到寬限期過後，妳再月繳本利和2萬左右

再來說看房，先好好思考自己喜歡的區域在哪裡，慢慢縮小範圍，可以搭捷運到處走走看看環境，然後對有興趣的區域初期鍵盤看房/研究那個區域有沒有套房的社區（在你還沒有清楚的想法也都沒有錢的時候，仲介不一定會好好經營妳，妳在不懂也沒想法的情況下，也容易浪費自己的時間，所以建議這個階段還不需要真的實體看房）
以新北來說，我建議可以看中永和/板橋/土城/新店這些一線戰區，雖然最熱門的地方（像是永安市場站/板橋站/大坪林站）已經漲到跟台北市一樣誇張了，但還是有些區域價格相對友善（例如環狀線沿線/尚未開通的萬大線沿線/土城較末端的區域），50幾-60幾萬/坪
我個人就很熟悉中和，有不少社區有套房的選擇，例如
推薦：天空之城/冠德住易/力霸山河/宏璽新世界（社區較單純/環境管理還ok/公設比低20幾%/管理費便宜）
較不推薦：摩天東帝士 （中央空調/社區比較複雜）C22商業廣場（住商合一/公設比高）四季紐約（乙種工業住宅）

再來講套房的格局，套房通常只有單面通風，所以走廊梯廳有沒有窗戶就很重要，要有窗，才能跟妳房子的單面通風對流，才不會悶，所以如果走廊梯廳有窗戶是加分的
以小套房來說，建議找權狀10-13坪（實際室內含陽台至少7-9坪，再小就太壓迫了）再來長方形的房子會比正方形好，因為長方型有機會隔出小小的一房一廳，有位置放沙發較舒適，正方形就會相對尷尬，放完床雖然還有空間但就放不下沙發，最好要有陽台（不推薦陽台外推成室內空間），因為還是要有地方放洗衣機（洗衣機放廁所很礙手礙腳，大型電器在潮濕的廁所也不好）

最後說仲介 ，等妳頭款資金到位（不管是存的還是預期可以借到），就可以正式走入市場開始實體看房了，這個時候妳應該已經鎖定好區域，可以開始找固定帶看的仲介，要知道新北捷運套房這種低總價的物件是非常搶手的，條件不錯價格又合理的常常還沒上網就被秒殺，有物件釋出房仲一定是先介紹給已經看房一陣子，很了解自己要什麼也可以馬上出手的客戶，所以妳要培養自己看房的眼光跟下決定的速度，還有找對一個好仲介，持續看房培養關係，才可以搶看第一手的物件

我自己也是從套房開始買起，我的經驗是自住4年省租金/再出租5年給房客賺房租/最終賣掉也有賺價差，只要量力而為並且認真做功課買到相對好的房子，真的是自住兼投資，相反地，若不懂得量力而為，那就是浪費時間望房興嘆了

以上，希望對大家有幫助

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