Re: [閒聊] Q3後的預售房價是不是有點過頭了
: 推 markyoung: 公寓就算了,我台中蛋黃區老大樓單坪只有蛋白新屋的一 07/15 09:06: → markyoung: 半價才奇怪 07/15 09:06是真的很奇怪
以前看過某投資客大師的說法
大約是這樣換算
預售屋如果單價算10
二十年大樓大概就8
四十年公寓大概就7
行情大概這樣換算
所以如果預售賣40
二十年大樓行情應該要32
四十年公寓行情應該要28
低於這價格都是偏低
: 推 CoachKuester: 真的,沒都更潛力的老公寓愈來愈難跟上 07/15 09:16這你就說反了
都更潛力來自於預售屋價格
就是因為存在巨大價差
所以拆掉重蓋在賣還是會有利潤
至於原屋主想要一坪換一坪
這根源在容積率
他必須本來容積率沒有用完
新蓋大樓才能蓋更高蓋更多戶
才有可能分給原住戶之外 還有剩的可以給建商賣
中南部以前是沒辦法推動都更的
因為新大樓價格太爛
才不過六七年前
鳳山一坪新房都還在15-20萬
當時鳳山區的公寓是要怎麼都更??
建商根本沒利潤可言
但現在不是 現在鳳山新房都在30萬以上甚至準備站穩40
差不多就是新北十幾年前的情況
那時候新北就已經有一些都更案了
所以房價一直噴
中南部舊公寓舊透天才終於有機會談都更
老實說以前都更話題都是台北人才有的
中南部哪有都更這種事
老房子就是老了等著爛而已
要嘛建商整排收購直接打掉重蓋
怎麼可能有台北那麼複雜還談分配甚麼的
但現在中南部房價一直噴
中南部終於可以開始談都更了XD
每個住一輩子爛公寓的老高雄人老台南人
轉眼準備發大財
我覺得也算政府德政啦
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高雄地那麼多,建商幹嘛花時間談都更
你房價地價飆漲到一個程度之後 建商買地也買不下去啦 然後高雄雖然地多但幾乎都把持在"那一個"家族手上 所以都是看的到吃不到 還不如乖乖去談都更
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 09:40:04所以我才說這八年選民進黨有買房的都賺翻了。希望房價跌
請選國民黨
都更還有一個前提是素地幾乎蓋滿 目前只有雙北有條件
房價跌投國民黨,我是不是看錯什麼
地很多但是不精華
高大如果不是台積不知道躺多久
擇優以原容積計算 這樣五層樓老公寓機會有變大嗎
其實新北的金山萬里土地也很多..XD
都更改建機會
房價要跌大概要投國際租屋溫阿巴.
聽說sway有買房...恩...
還是投溫阿巴比較有機會.
基礎邏輯就是重建後增加的樓地板利潤至少要夠營造成本
才開始有都更機會 建商又不是慈善事業 那容積樓地板
法規固定在那了 單價上去才有利潤 才會有機會都更
當初雙北放寬容積獎勵30%之後大概單價50以上的開始有利潤
中南部我不知道現在是不是預售超過50的區域也逐漸有
但當然還是要跟取得素地競爭 外面素地又大又近又簡單時
都更沒賺特別多 地點沒有特別有利 還是更麻煩更難賺
所以我說沒都更潛力的價格即使預售飆漲也跟不上漲
價啊,法規上不準(例如狹窄巷弄裡)就算價差再大
也沒意義阿
應該是說面積不到或是沒臨馬路根本沒機會的那種
高雄已經有在談都更的 也有跑完流程的案例
理論上是這樣,實際上還是要看市況,
在建商的產能、人力有限的情況下,
把資源花在都更整合 vs 外圍買地,
只要後者淨利比較高,就沒有理由搞都更。
你們都想太多了.
單純公寓比較晚漲而已..XD
所以快點多拋出來賣.
我買完這一圈老屋就回來幫你們公寓解套.
公寓為啥500還沒漲.
推,預售屋價格應該是 key
因為旁邊38年老屋600還沒漲.
而等到38年老屋漲到800,公寓就開始往700邁進.
時間差董媽..你們很愛在變化中的市場做切片討論耶.XD
老房子持有成本很低 怎麼輸
又不是死屍的組織切片.
他是一個變化的市場,你不可以在劇變當中切片討論.
那你會把自己的大腦搞成糨糊.
只是我以前都是覺得蛋黃老房 跟 蛋白新房差不多
你要在大盤整一段時間後切片才有意義.
你越困難整合(不臨路就要跟有臨路的整合) 就越需要利潤
現在似乎不一定因為 都小坪數高單價
全台灣只有台北的公寓有反應都更.
其他都沒有.
但也可能剛好剛好啦 都更蠻多剛好該地有人跟建商有熟悉的
C大 其實 台北市 很多都有行無市
就開始談 利潤只是先決條件 不一定你這好賺就會談你
高雄地這麼多 建商可以自己造鎮啊 遠雄不就示範過很多
次 那些荒地地主巴不得有人跟他買
台北反映都更,變成價格會比較高.
所以變成買盤要有一定都更預期才買.
這自然買盤變少流動性差一點,但行情還是在那裏.
其他都市沒反應都更,所以反映的就是居住價值.
因此流動性是穩定的.
這是他價值的成分問題.
高雄哪邊可以造鎮?
台北是連外圍都滿了 只能談都更…
遠雄沒在高雄造過鎮阿.
高雄的重劃區其實很少耶,其他幾都多很多.
不要有錯覺.
高雄建地很缺的...政府在壓縮供給很久了.
市場不要靠感覺啊,靠感覺會被巴到媽都不認識.
遠雄在三峽造過 我的意思是只要外圍地夠多夠便宜 建商
就不用花時間搞都更
你有沒有看過高雄地圖..XD
你用等比例去看衛星地圖.
你告訴我,你要去哪造鎮..XD
高雄往外圍找到整片空地,大概只比台北好找一點.
這是一個老都市,四周蓋滿了一大堆老透天.
所以你要跑很遠很遠很遠.
而你對比,桃園,台中,台南...你在想一下.
高雄你要蓋到哪去?通勤1個多小時媽..XD
拜託看一下地圖..XD..
大寮那邊不行嗎 我親戚以前跟我說過他們家有建商來談
而且這還牽扯外圍都是農地/
大寮你從火車站過去要多久?
距離多遠?
你把這個距離和時間拿去台中台南桃園看一下.
大寮還算最近最短了喔..XD
你往北要超過高大和橋頭新市鎮.
你往南就要到林園去了.
奇怪為啥你們會有高雄空地很多的錯覺?
他空地很遠耶.
不然金山萬里也有空地阿..XD
另外高雄到大寮的距離跟屏東到大寮快差不多外.
其實把中正預校廢校後 就瞬間多好幾公頃土地了 中正預校討論廢校很久了 畢竟三軍官校直接招收一般高中生就好 根本沒有設立預校的必要
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 10:24:31屏東火車站到大寮會比高雄火車站過去快.
因為高雄火車站過去會塞車.
我常常跑台1到霧台胚車..感受很深刻.
政府就很故意的緊縮土地供給阿.
不然把機場搬遷.
高雄其實市區大道旁透天比例還是太高了啦 九如建國七賢五福三多等等 幾乎路邊還是一整排舊透天 整排透天收起來都更就做不完了 只是透天屋主我看比公寓屋主還硬 因為自己又不住那邊 都是出租XD
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 10:26:23親戚的說法就是這樣 哈可能大家認知不同 當然你應該比
較專業
北邊中安路那一塊至少可以再撐個20年.
親戚很多都靠感覺再說的.
或是他就住在鳳山外圍,所以大寮離他很近.
他沒考慮過住在火車站這種中心的人的感受.
就像住淡海新市鎮也會說,新北空地超多..XD
高雄就是蓋滿了透天的都市.
透天很佔空間,供給的戶數又很少.
然後透天蓋得滿滿的,所以空地很少.
因此高雄是繼雙北後.整併老透天蓋大樓最頻繁的都市.
高雄一大堆建案都是整併透天蓋地.
數量遠超過非雙北的其他縣市,可能有十倍吧.
就是因為,外圍太遠了,外加政府又控管土地供給部重劃.
所以不如回市區等土開整併好土地賣給他.
興富發在南高雄蓋的大多數都是整併.
甚麼民生一號院,大悅,中正一號院,國王一號院,CBD..
光興富發在高雄整併老透天的案子就超過十棟..
而且號稱重蓋王的還不是他.
這麼頻繁的整併老透天就是因為極缺建地.
讓土開有這種整併老透天的生意可以做.
另外透天大多都屋主自己住阿.
另外一堆把店面當住家住的.
不就講過,有一個很好笑的.
本來自由路的三角窗店面租給別人.
結果自由路打通復興路,就自己花大錢翻修來住.
之後因為我的店面租給名店,內用客很會亂停車.
就整天把他家車庫門口給停滿..XD
奇怪,怎麼會路沒通出租,路通了反而跑來住哩.
另外整排過去還是住了一堆屋主..所以開店比例一直不高.
讓我很生氣,因為這個理由,"結市"的速度會極慢.
另外,透天難收是因為屋主住裡面.
出租的店面很好談的...
除非是屋主自己營業.
或是他是名店.
不然出租的,你收了,他賺到錢再去買一間就好.
還有多很多小費可以順手把旁邊大樓一起買一間走.
是屋主住裡面那種最麻煩.
之前有再搞中正路納編整併的就抱怨.
中間卡一個住裡面老阿杯死活不肯被收.
變成整塊就缺中間一個角沒辦法蓋,無解..只能擺著.
真的 整合不好談就是因為老屋主住裡面 然後拿很多錢
給他還不肯走 可能一輩子回憶不能用錢衡量吧XD
整合重蓋王還有誰?福懋?
老人不缺錢真的沒辦法,
都快死了錢真的不重要了,
夠用就好
但之後子女繼承分割下去要談更難談
都更不是不可能,但破局機率極大時間超長
我都希望那些老人別死 等等繼承給一個更貪心的
就讓那棟變都更孤島而已啊 台北都這樣搞了哪有關係啦
※ 編輯: Tosca (203.75.79.40 臺灣), 07/15/2024 11:01:23整合給得很爛
中南部土地太多 重劃區也多 直接重劃區賺比較快
高雄要造鎮 把岡山空軍基地移走那整片可以
蛋黃區是會變的,10年前北屯是郊區,現在比北區西區還蛋黃
了
每10-20年都會變,北屯西屯未來20年才是台中核心
你把南屯 西區 五期放哪...
我這老公寓已經才550,一年跳100到750
左右了
我買的從前年600,去年700,今年870
才買到。
妳去看建設局和都發局的報告,未來就是西屯北屯占了重大建
設的六七成
台灣都更就只有公寓而已 舊大樓根本很難 一樣死
就是只能都更一次而已
五福跟和平那塊及民族跟鼎山街鑫龍騰正在蓋的案子,都
是收老透天打掉蓋大樓
但都更還要考慮營造成本,目前營造成本也漲了3-40還是很
難,至少7-80以上會比較有機會
收購就透天蓋,整併者還可以大賺一筆.
但就是整併很困難.
通常透天店面的價格換算地價,是整大塊的7~8折.
後面巷弄透天的價格大概是5折.甚至3~4折.
當然整併的時候屋主都會起效的拉高價格.
不過同樣一塊地,你是整併透天和直接買整塊養的地.
價差通常還是在20~30%..
因此一堆人想要做這一塊發財,也因此一塊地有時候一堆人插旗.
到頭來那一堆整併的人還要去自己談利潤怎樣分.
尤其A"我後面有議長插股喔" B"你有議長又怎樣,我有都發局"
之類的...呵呵.
當然對於你是被整併的,你就是等他來談,他開價你要不要.
其他他們的愛恨鳩葛根你無關.
不過你不用期待你的土地會比照整塊的價格跟你收.
除非你是正幹道店面,外加後面一整排透天他收很便宜.
那你免牆可以賣到逼近整塊的地價再少一點.
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首Po有在關注預售屋市場的人都知道 從今年年初開始 市場從觀望 到緩漲 一直到現在已經是在噴發 年初沒買房13
這八年民進黨執政台灣經濟好到嚇死人 房市跟股市都噴發類似之前的台灣錢淹腳目這樣 房價怎麼可能跌,你別忘了房市跟經濟可是息息相關的、如果你希望台灣房市跌目前只有 一個方法 就是ceca最支持的藍營國民黨選上總統到時候總統跟國會都是 ceca最支持的國 民黨黨政國會一把抓,然後台灣經濟跟中國一樣崩潰後台灣房市就會大跌了 到時候你就 買得起了22
個人觀察 中古屋 價位 沒有明顯跟上~~ 假設蛋白區 新房一坪80萬成交 但隔壁的蛋黃區 老公寓 2~3樓(住三) 一坪也不太容易看到 一坪80萬成交的價位 是老房沒人要? 還是老房普遍坪數大 總價太高 導致有行無市? 抑或是要等中古落後補漲? 這都有待觀察
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[問卦] 為什麼會有住戶不支持都更如題 一堆老房子 爛公寓 怎麼看都不符合相關法規 照理來說建商讓你變新大樓 加上容積率獎勵 怎麼看都賺22
Re: [新聞] 大直受災戶自救會三訴求曝光 要求自依照台北市政府的方案 A區單獨開發走危老, 獎勵最高就是 法定容積*1.72=387% 這個數字很接近 原容(60%*5)*1.3=390% 原容積+50%這個數字依目前法規, 危老是做不到的12
Re: [新聞] 中南部造價1坪多7萬 興富發做到想退最危險的是台北市全都更案 一坪換一坪外加分配比高基本上地主拿走65-70% 一旦造價漲3萬=漲9萬 如果又是src ss sc的那壓力更大 基本上如果是2018-2020預售的15
[閒聊] 現在台北市蛋黃區臨大馬路的公寓買就對了台北市的都市計畫大概是這樣 只要靠大馬路的 都是商三 靠巷子裡面的都是住三住四 商三容積率560%11
Re: [閒聊] 房價只會漲也太爽了吧台灣房價會漲只有一個理由 永遠有人買的起 只要有一個人買的起願意買房價就不會下跌 不用談任何理論。只要有一個人買的起願意買 房價就是穩定上漲。7
Re: [請益] 高公設是必要之惡嗎?講一下公寓. 非雙北. 基本上類似屋況,公寓大概就跟40年老大樓價格差不多(用實坪算)(用三樓做基準) 公寓公共區域單純,不用管理費. (大多數公寓公共區域環境的觀感,可能比4x年大樓好,5
Re: [閒聊] 十幾二十年後的舊公寓何去何從?有好好維護的應該可以住個上百年年不是問題 如果沒遇到大地震的話 沒在維護的就只能放到爛放到倒吧 不管大樓還是公寓都差不多 只是公寓倒了建商比較可能幫忙重建5
Re: [閒聊] 鹽埕城中城失火,沒事不要靠近根本就不是雙北政府比較又魄力 是因為雙北的房子就是賣比較貴 建商比較有動力做 你如果把成本分析攤開來說就知道了 房價=營造成本+土地攤分成本+管銷成本+建商利潤 以現在缺工原物料上漲環境 現在大樓的營建成本都拉到10~14萬4
Re: [新聞] 台北房子「又貴又老」期待都更 柯文哲:所以柯文哲有說除非是兩樓蓋成六樓才有可能啊!! 以前的房子常常都是蓋好蓋滿 以基地600坪五層公寓來說 樓梯之類的去掉(抓10%) 室內個人擁有總面積可能會有2700坪以上2
Re: [新聞] 台北房子「又貴又老」期待都更 柯文哲:柯文哲那麼替建商著想呀,真暖心呀。 其實現在大樓的成本比較高,北部的話一坪約20萬左右吧,但都更是省下土地成本的。 況且台北新大樓的開價遠遠超過成本,平均開價都90~110萬/每坪了。 以5~6樓的公寓改建成十幾樓的電梯大樓,用一坪換一坪來看建商肯定賺的 以1:4或1:5的價差來看,建商改建後賣二~三層就回本了,剩下來都是多賺的。
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Re: [閒聊] 總是學不會…這波又要噴了…57
[閒聊] 這波的重災區還真不會是淡海前半段42
Re: [閒聊] 這波是收割韭菜嗎?54
[閒聊] 總是學不會…這波又要噴了…61
Re: [新聞] 央行要出手了!將採不動產新總量管制36
Re: [新聞] 央行要出手了!將採不動產新總量管制25
[閒聊] 完蛋 日本當年就是限制融資才泡沫化的24
[閒聊] 這波是收割韭菜嗎?23
[心得] 房市起風了?19
Re: [新聞] 央行要出手了!將採不動產新總量管制22
Re: [閒聊] 總是學不會…這波又要噴了…13
Re: [閒聊] 總是學不會…這波又要噴了…14
Re: [新聞] 央行要出手了!將採不動產新總量管制10
[請益] 彎腰撿鑽石的時機到了 請益潛在鑽石地區12
Re: [新聞] 央行要出手了!將採不動產新總量管制11
[請益] 交屋前工作陽台有兩根頂天立地大管柱疑問12
總量管制 - 房市不負責任邏輯推演9
[請益] 請問難貸款會持續到五年後賣房嗎?9
[閒聊] 大家是不是欠Zack一個道歉?7
Re: [閒聊] 總是學不會…這波又要噴了…9
[請益] 房市恐慌時進場可行嗎?如何判斷進場時機49
[閒聊] 首購預售仔何去何從8
[閒聊] 央行出重手打土建融 - 空軍贏來勝利7
[閒聊] 其實72-2很好解決8
[閒聊] 同事一直分享他社區實登爆漲該怎麼回9
[閒聊] 哪裡會跌?看哪裡最安靜8
Re: [閒聊] 總是學不會…這波又要噴了…29
[請益] 台北市預售是不是漲的無法無天?5
[心得] 小菜雞要被央行拿來祭旗了7
Re: [閒聊] 同事一直分享他社區實登爆漲該怎麼回