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Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆

看板home-sale標題Re: [請益] 看了網紅講解投資房當包租婆作者
s8752134
(Sea)
時間推噓17 推:17 噓:0 →:22

※ 引述《redbeansyrup (紅豆湯)》之銘言:
: 現在ETF隨便買都五趴以上
: 然後還不用去巡視房子
: 還不用處理租客一堆鳥事
: 要變現也很快,資金運轉很靈活
: 扛了一堆管理責任但賺的還比人少
: 這年頭當包租公到底是有什麼誘因?


當包租公哪那麼多鳥事,鳥事會多就兩個原因:

1. 你的房屋在市場屬於比較沒有競爭力的,所以相對出得起錢想住得比較舒適

的租客挑不上你的房子。通常這類租客屬於正常的比例都比較高。

最多毛最多問題的都是那種沒錢或是斤斤計較少幾百少1000租金的人...。

2. 你沒在挑選租客。 (其實也不是多挑, 偶爾遇到奇葩過濾掉而已)

我的租客大多都是一年找我一次而已(重新簽約)


以我個人來看,先說我出租的房已經是全台租報率相對較差的台北新北了,

中南部租報率要做到 6% 以上真的不是很困難。

要不是我生活圈在台北我就...... XDDD

只能說自己太懶。 這也是房地產投資大多有其地域性問題。

除非專業投客北中南哪裡有利潤就到處都買。


離題了,說回來,舉我一間為例:

2020 購入,總價 1xxx,當初有幾個選擇:

1. 原況出租 - 純等都更,租金投報不理想

2. 搞兩個 2/1/1 租個兩個小家庭,預估月收 6 萬。

3. 搞五個套房單位,預估月收 7-8 萬。

4. 弄共生公寓,當初預估月收 5萬。(實際月收 5.4 萬)

我最後是選4,一來工程改動小,二來裝修金額較 2/3小,最後則是如果哪天

我改變想法不等都更了,基本上就是一間裝修後的整層住家,因為格局是自住

客可以接受的格局,因此裝修費大多能灌入總價內,簡單的說就是彈性較高。

而 2/3 的做法未來假設要賣的客群多半只能是其他包租公投客。

包租公投客的買價基本上都是拿年化報酬X%去反推願意出的總價,因此除非投報

率再拉高,否則到時候價差也不會很甜,當然不排除遇到盤子新手投客拉,

這幾年太多仲介推我台北隔套不到3%的物件......,

還很有把握地跟我說這投報很甜,我聽了都傻眼。



這間出租到現在三年多,前兩年寬限繳息 + 後續繳本息,還餘 100 多萬,

我頭期 + 仲介費 + 裝修費丟完後,沒再丟過任何一塊錢進去。

實際總租報率 4% 左右,現金投報約 10% 左右(包含仲介費 +裝修費)。

房價漲幅約 20% ~ 30%,(當初買單坪不到60,現在隔壁幾個成交的都一坪7x原屋況)

附帶一個低機率的都更 buff。

地點在台北市,這幾年的漲幅已經是全台後段班了。


所以不要說 5% 高息 etf拉,在我買房能槓桿 7成 8成的前提下,

就算給 10% 高息etf 我還是會優先選擇買房。

所以你說誘因是啥? 阿不管是事前評估試算或是實際數字跑下去,買房的現金年化

報酬至少就是 20% 起跳,是一般存股領息很難很難追上的。


至於股神隨便買都賺個幾十趴上百趴的,那真的完全沒必要買房,他爽就好。

只是像我這種心臟小顆的,不喜歡看到股票市值大幅波動的,買房或是波動小的

高息etf or 美債就很適合我。

例如我的營業員週四才推包 SMCI 的 FCN,說有醫生團買這檔,利息給到 3x%,

結果我判定不妥回絕後周五就一根 20%下來...

這種高風險的標的不適合我這種想要天天睏霸數錢的人。


不過我現在也買美債也買高息etf啊,一來開質押賺現金流,二來放著等降息賺一點

價差,等哪天看看解除貸款成數的信用管制,或是我哪天受不了跑去用掛四的方式購

入再去買房,不然現在再買房只能貸款 4 成,完全沒興趣去操作。

當然如果有明顯價差很甜的,要買是沒問題啦,只是這種物件就久久出一次,

只能當作是上天要送你錢,不能放入規劃期待一定能買的到。

所以結論是夫妻兩人四間之前,說真的不太需要考慮高息etf就是了。



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※ PTT留言評論
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ashyu112902/18 20:59請問S大大概都挑幾年房呢?格局三房或是兩房?

CoachKuester02/18 21:00

chen83103002/18 21:02確實 夫妻四間槓桿開滿之前 不考慮高股息

ChikanDesu02/18 21:07方便問一下共生公寓公共區域會有什麼奇怪的狀況出現嗎

ChikanDesu02/18 21:07?例如廚房使用時段衝突?

ice101502/18 21:20通常是廁所吧

duriel331302/18 21:26還是要提醒房產小白,樓主是專業裝修包租出身的,他能

duriel331302/18 21:26選到的物件和裝修出來的物件,不是凡人可以隨便複製,任

duriel331302/18 21:27意買買無經驗出租想要做到投報20%不是這麼簡單.尤其沒

duriel331302/18 21:28有龐大資金池作後手,物件想改掛4並不是隨便都可以辦到

s875213402/18 21:30樓上你認錯人了,做裝修的是s26,不是我XD

rabinson02/18 21:31哈哈 常常跟新莊王搞混的帳號

duriel331302/18 21:33抱歉 也許搞混了 想提醒大家作業亂抄之前...多加留心

stopdog02/18 21:47800入手的2房租25000好了,請問怎麼拉到投報6%?更何況80

stopdog02/18 21:470內的物件幾乎是被30年以上

icexice02/18 21:56屋齡老只要能反映在取得價格就好,完全不影響出租行情吧

stopdog02/18 22:07當然啊,問題是就算700的房也不到6%,然後前提你要買的

stopdog02/18 22:07到700

a9693200002/18 22:44有點好奇大家說的美債,是指美國公司債還是美國公債啊

boy83052702/18 22:54為啥能租這麼高? 含頂加嗎

encoreg5798502/18 23:17一般美債都是美國公債

s893033502/18 23:31方便請教,共生公寓也是包租代管公司操作嗎?屬於社宅

s893033502/18 23:31屬性之一嗎?還是完全不同概念

xname02/19 00:19能否請教共生公寓的公共空間如何管理啊?

xname02/19 00:20有共用空間給租客用,房東應該有管理成本啊!

CIIIO02/19 12:25共生公寓是不是只能在雙北? 其他地方房租不高好像不好搞

Leeabel02/19 12:59共生公寓不會很麻煩嗎?自己可以弄嗎?感謝分享!

UncleIrving02/19 14:39

bustinjieber02/19 14:41都會有高投報物件,我接手一間之後,

bustinjieber02/19 14:41租金總共拉高4500,投報目前5.4(新北)

bustinjieber02/19 14:43拉高一兩千租金其實是小東西,

bustinjieber02/19 14:43我看重的是投報率反推賣房價,

bustinjieber02/19 14:431000/月 大概就是反應24萬房價,

bustinjieber02/19 14:43打個折扣也有增值20萬的潛力。

bustinjieber02/19 14:44共生其實就是文青版的雅房,

bustinjieber02/19 14:44這樣想就好了。

moneygg02/19 19:24其他的不知道 但有部分你可能誤會了 在資本市場中要加槓

moneygg02/19 19:24桿肯定更容易…

leota02/20 01:24