[心得] 馬來西亞吉隆坡地產

這兩年不少介紹馬來西亞吉隆坡地產的
包括國內信義房屋以及當地仲介都有
聽過說明會介紹也去當地實地逛逛
分享一些個人心得，也聽聽大家看有沒有一些我沒注意到的貓膩
如果有實際購買的人或馬來華人分享心得更歡迎

前提: 純投資或資產配置，不考慮第二家園(門檻太高)

吉隆坡: 感覺硬體建設在東南亞國家算是不錯，外匯存底1100億美元左右
匯率: 馬幣兌台幣2014年以前9~10，2016年後掉到6.5~7.5 (現今約6.9)
因素據當地華人說是政府貪污之類的? 不過感覺再往下風險應該較小

地產: 實坪制，另附一或兩車位，都至少2.5米寬好停車，
較特別的是附冷氣且建商都配管並安裝好，有的有附冰箱或滾筒洗衣機
東南亞車位一般在低樓層如 B3~8F (40層左右建案)
垃圾都在當層投入直達底層集中處理，人不用跑下樓，沒有垃圾分類
產權分freehold(永久產權)跟leasehold(99年類似地上權)
這邊都只看freehold

參觀了雙子星附近使館區，bukit bintang區, TRX以及稍外圍sunway velocity
(cheras區)的建案

單位:一台坪=35.6 sqft, 30坪=1068sqft(平方英尺)
計價 1000RM/sqft ~ 25萬NTD/坪

#使館區
大坪數service residence，單價約1300~1500RM/sqft ~ 32~37萬NTD/坪
公設大廳相當豪華，頂樓游泳池健身房等，4x層高樓，2021落成
400~500戶，進出車觀察到不少大鼻孔BMW，也有使館牌的
依房型有正面或斜角看雙子星，也有面高球場無限視野
https://imgur.com/a/TpvHG3n

如果以最小房型30坪(最高單價，總價約158萬馬幣)換算台式算法
37萬*30坪=1110萬(假設一車位110萬，公設比30%)
(1110-110)*0.7/30=23.3萬NTD，這是台式虛坪價格
而且這是4x層高樓，在台灣大家說營建成本一坪就不只23萬了
https://themanorkl.com/

另外附近有棟叫the conlay，外觀像商業大樓，
查詢land title是commercial而非residential
單價較貴要1800~2000RM/sqft，
也就是約50萬/實坪，在這區算較貴
https://theconlay.com/

#bukit bintang區
tribeca (land title commercial)
pavillion,新豐肉骨茶附近
有6xx,8xx,12xx sqft等大小
單價都在1500sqft左右
6xx sqft約19實坪 ~100萬馬幣~700萬台幣
給代管出租應該收益不錯
實坪單價約37萬台幣，虛坪價估約25萬NTD
這個應該已經是旅館營運幾年了
買了當現成房東，這區旅客多
https://tribeca.net.my/

#TRX敦拉薩金融中心
core residence 1800~2200/sqft (land title commercial)
http://coreresidence-trx.com.my/

TRX residence 1800~2400/sqft (land title commercial)
https://www.trxresidences.my/#home

這一區還有在蓋，單價都較高約50萬/實坪，換算台式虛坪大概35萬/虛坪
差不多是竹南頭份的新房單價，TRX新商場據說年底開幕
室內30坪差不多要200萬馬幣~1400萬台幣了

#sunway velocity周邊 V residence
這邊稍外圍(新北概念吧)有分兩三期，800~1000/sqft
價錢較平實建材質感也就跟前面有點落差
30坪~1000sqft總價也約100萬馬幣上下
算是符合外國人購屋門檻也是在地人比較可以負擔

在大馬沒車不行，蠻高比率都附雙車
國產車也便宜(參:折合新臺幣約 26.7 萬起　大改款 Perodua Axia 於馬來西亞上市)
油價更不用說，1L~2RM~14NTD
這種稍外圍多一個車位要價3萬馬幣左右(20萬台幣)
台灣一個車位，套句葉問說的，可以打10個(costco等級寬度)
https://www.sunwayproperty.com/vrsuites/assets/why_velocity.pdf

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以上是個人簡單分享，一度也有點心動想要買一間
畢竟約700~1200萬台幣，可以買在大馬相當於台北或新北區域的地方
加上當地華人占比20%，飲食多樣消費也不貴
吉隆坡也算是東南亞空運樞紐，航線多國際客也多

繼續一些情境分析:
匯率: 如前所述馬幣往下風險不大(個人認為，但2014年以前買的就很慘)
利率: 前五大銀行一年定存約2.7~3%，貸款應該要3.6%以上，推測本地投資需求較低
供需: 為何這麼積極向國外市場推銷當地地產，是否本地供過於求??
本地支撐: 100萬馬幣房屋，八成貸款利率4%，一年利息約3.2萬馬幣，每月利息~2666RM 最初階公務員月薪約2500~3000RM，使館當地聘僱人員~3000RM，grab司機~6000RM 高中老師~5000RM，以上是上網查及跟grab司機聊天分享的
最低薪資的人能負擔的起利息部分，則最低薪資兩三倍以上的人/家庭就負擔的起 好比台灣最低薪資假設兩萬五，年薪是30萬，2%利率下可負擔1500~1800萬房價的 利息
資產配置: 對岸熊熊看起來是很有野心的，尤其第三任了，一旦動武鈔票就不值錢
考慮配置一些分散風險，賺不賺錢其次

其他不利因素
管理困難: 只能全權委託代管代租，包括交屋，裝修，招租，稅費繳納等
是否買貴: 雖然以台灣比較都很便宜，但是否比本地人買貴，如何查核?
貸款全款: 當地利率高，貸款也麻煩點，但全款付出，假設估計出租淨所得3000RM ~2萬 NTD，出租報酬率~2*12/700=3.4%，對比美元存款或債券，好像自找麻煩

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