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[心得] 馬來西亞吉隆坡地產

看板home-sale標題[心得] 馬來西亞吉隆坡地產作者
sb56
(三本五十六)
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這兩年不少介紹馬來西亞吉隆坡地產的
包括國內信義房屋以及當地仲介都有
聽過說明會介紹也去當地實地逛逛
分享一些個人心得,也聽聽大家看有沒有一些我沒注意到的貓膩
如果有實際購買的人或馬來華人分享心得更歡迎

前提: 純投資或資產配置,不考慮第二家園(門檻太高)

吉隆坡: 感覺硬體建設在東南亞國家算是不錯,外匯存底1100億美元左右
匯率: 馬幣兌台幣2014年以前9~10,2016年後掉到6.5~7.5 (現今約6.9)
因素據當地華人說是政府貪污之類的? 不過感覺再往下風險應該較小

地產: 實坪制,另附一或兩車位,都至少2.5米寬好停車,
較特別的是附冷氣且建商都配管並安裝好,有的有附冰箱或滾筒洗衣機
東南亞車位一般在低樓層如 B3~8F (40層左右建案)
垃圾都在當層投入直達底層集中處理,人不用跑下樓,沒有垃圾分類
產權分freehold(永久產權)跟leasehold(99年類似地上權)
這邊都只看freehold

參觀了雙子星附近使館區,bukit bintang區, TRX以及稍外圍sunway velocity
(cheras區)的建案

單位:一台坪=35.6 sqft, 30坪=1068sqft(平方英尺)
計價 1000RM/sqft ~ 25萬NTD/坪


#使館區
大坪數service residence,單價約1300~1500RM/sqft ~ 32~37萬NTD/坪
公設大廳相當豪華,頂樓游泳池健身房等,4x層高樓,2021落成
400~500戶,進出車觀察到不少大鼻孔BMW,也有使館牌的
依房型有正面或斜角看雙子星,也有面高球場無限視野
https://imgur.com/a/TpvHG3n

如果以最小房型30坪(最高單價,總價約158萬馬幣)換算台式算法
37萬*30坪=1110萬(假設一車位110萬,公設比30%)
(1110-110)*0.7/30=23.3萬NTD,這是台式虛坪價格
而且這是4x層高樓,在台灣大家說營建成本一坪就不只23萬了
https://themanorkl.com/

另外附近有棟叫the conlay,外觀像商業大樓,
查詢land title是commercial而非residential
單價較貴要1800~2000RM/sqft,
也就是約50萬/實坪,在這區算較貴
https://theconlay.com/


#bukit bintang區
tribeca (land title commercial)
pavillion,新豐肉骨茶附近
有6xx,8xx,12xx sqft等大小
單價都在1500sqft左右
6xx sqft約19實坪 ~100萬馬幣~700萬台幣
給代管出租應該收益不錯
實坪單價約37萬台幣,虛坪價估約25萬NTD
這個應該已經是旅館營運幾年了
買了當現成房東,這區旅客多
https://tribeca.net.my/


#TRX敦拉薩金融中心
core residence 1800~2200/sqft (land title commercial)
http://coreresidence-trx.com.my/

TRX residence 1800~2400/sqft (land title commercial)
https://www.trxresidences.my/#home

這一區還有在蓋,單價都較高約50萬/實坪,換算台式虛坪大概35萬/虛坪
差不多是竹南頭份的新房單價,TRX新商場據說年底開幕
室內30坪差不多要200萬馬幣~1400萬台幣了


#sunway velocity周邊 V residence
這邊稍外圍(新北概念吧)有分兩三期,800~1000/sqft
價錢較平實建材質感也就跟前面有點落差
30坪~1000sqft總價也約100萬馬幣上下
算是符合外國人購屋門檻也是在地人比較可以負擔

在大馬沒車不行,蠻高比率都附雙車
國產車也便宜(參:折合新臺幣約 26.7 萬起 大改款 Perodua Axia 於馬來西亞上市)
油價更不用說,1L~2RM~14NTD
這種稍外圍多一個車位要價3萬馬幣左右(20萬台幣)
台灣一個車位,套句葉問說的,可以打10個(costco等級寬度)
https://www.sunwayproperty.com/vrsuites/assets/why_velocity.pdf

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以上是個人簡單分享,一度也有點心動想要買一間
畢竟約700~1200萬台幣,可以買在大馬相當於台北或新北區域的地方
加上當地華人占比20%,飲食多樣消費也不貴
吉隆坡也算是東南亞空運樞紐,航線多國際客也多

繼續一些情境分析:
匯率: 如前所述馬幣往下風險不大(個人認為,但2014年以前買的就很慘)
利率: 前五大銀行一年定存約2.7~3%,貸款應該要3.6%以上,推測本地投資需求較低
供需: 為何這麼積極向國外市場推銷當地地產,是否本地供過於求??
本地支撐: 100萬馬幣房屋,八成貸款利率4%,一年利息約3.2萬馬幣,每月利息~2666RM 最初階公務員月薪約2500~3000RM,使館當地聘僱人員~3000RM,grab司機~6000RM 高中老師~5000RM,以上是上網查及跟grab司機聊天分享的
最低薪資的人能負擔的起利息部分,則最低薪資兩三倍以上的人/家庭就負擔的起 好比台灣最低薪資假設兩萬五,年薪是30萬,2%利率下可負擔1500~1800萬房價的 利息
資產配置: 對岸熊熊看起來是很有野心的,尤其第三任了,一旦動武鈔票就不值錢
考慮配置一些分散風險,賺不賺錢其次

其他不利因素
管理困難: 只能全權委託代管代租,包括交屋,裝修,招租,稅費繳納等
是否買貴: 雖然以台灣比較都很便宜,但是否比本地人買貴,如何查核?
貸款全款: 當地利率高,貸款也麻煩點,但全款付出,假設估計出租淨所得3000RM ~2萬 NTD,出租報酬率~2*12/700=3.4%,對比美元存款或債券,好像自找麻煩


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abyssa110/05 14:56沒地震沒颱風房子好蓋啊 地上層停車也不用防空避難室

abyssa110/05 14:58馬來西亞高檔飯店也很便宜,多去幾次再決定也不遲

abyssa110/05 14:58吉隆坡出發 長榮/星宇 轉機歐美中停台北機票超便宜

abyssa110/05 14:58會飛歐美的話等於多去馬來西亞是零成本

Tattoo10/05 14:59鬼地方

abyssa110/05 15:00不過再對照一下日本的價格…東南亞好像沒什麼吸引力

Yishanhuang10/05 15:05政治不穩定

Yishanhuang10/05 15:07既然賺不賺錢其次,那不如去買隔壁新加坡XD

layer093010/05 15:30我朋友未來老婆是馬來西亞人,那種才會買吧

sagarain10/05 15:36政府就是風險

sagarain10/05 15:36妳永遠不知道馬來人又發什麼福利

jason0252010/05 15:55馬來西亞地產便宜~真心推

vlee10/05 16:15比一下大陸二三線城市,一坪10~20萬台幣,便宜又好管理

kusomanfcu10/05 16:38快去 安心上路

NTU30315019510/05 17:07我台南全部都4%以上ㄏ

NTU30315019510/05 17:08前年買的噴的不要不要的有兩間超過5%

smoothapple10/05 17:383.4%,我怎麼覺得交幾個仲介好友,投報3-4%的中古屋

smoothapple10/05 17:38很好找。

fuzzycool10/05 20:50這國家很無聊

Yishanhuang10/05 20:51台南高雄前幾年5%到處都是啊XD

kony2510/05 23:21買雪蘭莪吧

alfrog041410/06 08:37吉隆坡華人粵語比例高

alfrog041410/06 08:38閩語的話你要去南部

pttdcc10/06 09:34大馬辦事效率很差..以前辦個紅卡搞很久

abyssa110/06 10:45很適合學語言的地方 閩南/粵語/普通話/英文/馬來語

abyssa110/06 10:46還有檳城或新山