Re: [請益] 炒房會比較好賺嗎？

看到這篇就想到前陣子有人特別問的借錢

雖然跟home-sale不是100%相關 只是我認為也不失為跟房子投資相關的議題

※ 引述《carolgilbert (凱洛吉博)》之銘言：
: 標題: [請益] 炒房會比較好賺嗎？
: 時間: Tue Oct 20 21:34:36 2020
:
: 1、我朋友有1000萬的現金，目前投資穩定每年收100萬利息，假如投入房產會比較好賺嗎: ？
不會 如果你是"投資穩定年收10%" 沒啥必要跑來冒風險
除非說你今天是要來學習，當作未來多的投資管道 我覺得或許ok
但是單純要問 "好賺"，既然已經穩定年收10%的話，直接投入房產不覺得會"比較好賺"

: → zaqimon: 我對每年穩定10%比較感興趣 現在還買的到嗎 10/20 21:56穩定10%很多 你知不知道而已

: 推 libramog: 穩定10%很強 不如繼續投資其他的 為啥要玩不熟的房地產? 10/20 22:23這重點啊 除非是要學習或是天賦異稟 不然進不熟的領域能立刻10% 有這麼好康的？

: → abyssa1: 分個兩百萬當頭期 槓桿五倍 股票也才少賺20%夠付房貸 10/20 22:25: 推 midmid: 固定10%可以壓身家了 10/20 22:29: 推 kevinhon: 每年穩定10%的話，鴻海直接收起來請他去理財就好 10/20 22:37有1億要穩定10%不難 有100億要穩定10%我不知道 至少我沒方法

: → IBIZA: 固定8-10%的債券很多? 10/20 23:06: → IBIZA: 現在有8%的不是垃圾債, 就是有匯率風險的 10/20 23:07有一隻我們剛認購的上市公司BBB+主順位債券，三年期2.5% 質押可以到八成，利率0.9%是美元計價的，所以的確算是有匯率風險。但如果你有美金配置其實差不多9%獲利
所以槓桿後10%其實不過分。當然你要票息就8%就是垃圾到不能再垃圾了
另外還有BBB-有一隻可以認購，三年期3.75% 質押也是八成，利率1.25%
這樣就是14%左右，只是這隻也是美金計價就是

: 推 hune: 10%不敢講 但金融股定期定額存股保證穩穩6%以上 10/20 23:17: → IBIZA: 房租4%乘五倍槓桿就是20%了 10/20 23:32: → IBIZA: 真的能穩定10%是很驚人的 10/20 23:35穩定10%一點都不驚人...

: → carolgilbert: 各位大大，我是在問炒房好嗎？不要追究那個投資是真 10/20 23:46: → carolgilbert: 是假 10/20 23:46: → carolgilbert: 而且我朋友覺得雞蛋不要放在同一個籃子，要分散風險 10/20 23:49: → carolgilbert: 所以才會想加入炒房行列 10/20 23:50只有1000萬我是覺得沒什麼好分散風險的，畢竟你要來炒房，只會變風險都在炒房錢上
(若有100~200萬就能入場還有10%的話就是我還要學習的地方了)

: 推 kutkin: 炒房好呀，因為虧了也不會有人逼你追繳 10/20 23:52: 推 zzz41432: 穩定10%利息 隨便放款 高利貸就有啦 很難嗎？隨便也超過 10/21 00:03: → zzz41432: 10% 但風險很高 可能就會想轉其他投資吧XD 10/21 00:03其實不用"高利"貸XD
有一種東西叫hard lending，我們家在美國靠這個薛了很多

舉個例子，假如今天有人要借錢，拿了100塊的房子當抵押品
你可以直接借他 60元 利息12%，開辦費(美國叫points)可能就1~2%

你可能問，他如果去銀行借可以借3~5%啊 幹嘛跟你借12%的？
問題就是，銀行慢。我們確定title是clean的，基本上兩三天就能撥款了。
銀行在審核貸款可能兩三週，最後可能就錯過投資機會了。
當然這種可能都是半年不到借款人就還掉了，你就得去找下個機會了，但是如果算一下
你這個年化也是很可觀，因為一開始upfront的1~2 points就不得了了

而且我們LTV大概都不到65% 所以我們也不怕對方倒債。

但是******* 倒債我們更愛。
或許有點反直覺，但是年化報酬最高的都是倒債的。
你可能會覺得，為什麼？這不是壞帳嗎？
可是你要知道，我們已經大概知道LTV在65%，然後我們拿去法拍
跟台灣一樣，法拍屋是看不到內裝的，所以這100塊的房，拍賣基本上沒人願意用100拍

可是我們在借錢前是請appraisal檢查過房子的，我們跟一般人資訊是不對等的
我們是知道他真的值100元。這樣我們把它拍下來，可能80元就拍到了
如果這整個過程一年，那我們就賺了100-80+12+1 = 33
投入了65回收了33元呢XD 超過50%的報酬率
普遍來說，沒有倒帳實際利潤大概15%左右
倒帳的情況利潤大概30~40%左右

: 推 kenntrf: 我是投資 沒能力炒 10/21 00:04: 推 asolitary: 是私募基金吧~沒一定門路或門檻就比較少知道 10/21 00:14: → asolitary: 不過印象中私募基金都是3000萬以上的 10/21 00:14會說3000萬以上是因為台灣要求專業投資人的標準是3000萬
只能說台灣巨嬰太多XD 政府怕麻煩 乾脆直接禁止
所以政府把很多可以讓普通人賺大錢的機會給擋掉了 幫QQ

: 推 michaelsun: 8-10%保本保息的債券 國外真的有不少啦 多以美金大額 10/21 00:53: → michaelsun: 計價，別用台灣看世界 世界上的有錢人多的是方法套利 10/21 00:53: → michaelsun: ，8%真的是基本而已 10/21 00:53: 推 kis28519: 現在正熱大伙都賺到不要不要的 10/21 01:13: 推 MTBF: 私募的底價不一定啦，但要有認識管道介紹，台灣有些人運作很 10/21 01:19: → MTBF: 久了 10/21 01:19: → MTBF: 對一般人來講這利息比自己買股買房好賺多了 10/21 01:20台灣私募的問題是sponsor他們抽太多了 不然就是waterfall很糟
我們還沒在台灣玩過任何私募，跟國外比台灣私募實在不是很有競爭力...

: 推 michaelsun: 樓上內行，這種真的是要有管道，已經不是錢的問題了 10/21 01:23沒那麼誇張，如果你是要看CRE的話，可以看看像是美國的crowdstreet之類的
他們其實有滿多sponsor都是可以接受外國投資者的。
(雖然現在crowdstreet的sponsor都不太行了LOL)
當然PE有更多種，我覺得台灣人有點被台灣本島給限制住了，其實國外有很多機會的XD

拉回到home-sale，我認為美國有很多CRE大鳴大放的觀念在台灣沒甚麼見到
我是覺得這塊其實可以讓台灣的 "炒房" 更多樣化一點

一些觀念，像是cap rate，有人說東區房東打死不降價是因為持有稅太低
可是你如果看紐約，持有稅高到不行，但是房東還是不願意低價出租，為什麼？
就是因為當你低價出租 你的房價就直接受影響，甚至有時候你的貸款還會直接嘎爆你

但台灣不知道為什麼，cap rate好像只被"應用"在店面，但一般租房卻不太會被提起...台灣在"炒房"這塊其實滿不效率而且封閉的

然後再回到這篇文
有時候我是覺得台灣人對於房子這塊的知識有點貧乏
大家只會覺得 "房價只漲不跌" 或是 "炒房就是萬惡" 或是 "建商吸血鬼blahblah"
我認為這些都是因為台灣人對於買賣房子沒有正確的觀念
我還滿推薦如果想要"炒房"可以用commercial real estate當關鍵字去搜一下
有些東西在台灣不太有 (mobile home park etc.)
但是大觀念像是蛋黃蛋白 (A class/B class) <- 雖然美國還會把內裝考慮進去分級XD
或是對於residental (對，"residental"是有在commercial的範疇) 怎麼去分析
我相信很多東西多多學習是會受益無窮的

=======以下自己的murmur 可以不要看=======
我覺得大家在說政府對於房價的不作為導致房價無法控制blah blah
可是在一個偏上游的賣方立場來看，正是政府的太多規範，導致了房價高漲XD
如果看看美國，房價不受控的哪個不是左派盛行的地方lol
或是看看南韓 中國 哪個地方不是政府插手結果房價就upupup
追根究底 就是一開始的供需失衡，然後政府的插手導致供給更緊張 最後就是upupup

自己其實看到那些追求"居住正義"而阻擋都更拆遷的都感到很無奈
我今天在台北如果不靠家人幾乎不可能買得起房

我之前回家跟我爸媽聊到這件事情，說他們老人享盡了一切果實
我媽只跟我說
如果不是你們年輕人在那邊阻擋都更，現在台北市供給肯定是翻倍
如果不是建商錢越來越難賺，絕對還一堆建商搶著幫你們蓋房子
供給多了 你覺得房價還會這樣無腦漲嗎？

我們家之前要都更也是有90%同意 剛好那時候是文林苑沸沸揚揚的時候
結果有台大教授跑來我們管委會說我們這樣漠視少數人權益
然後跟管委會說如果一意孤行就帶學生來我們大樓底下靜坐
我們拿時候是外牆磁磚一直掉，總幹事怕真的來靜坐砸到人得要去坐牢，直接縮了
最後就變成只拉皮，不都更了....
從那次開始才漸漸感覺這些好像是年輕人要自己負責的lol
我後來讀臺大都覺得同學們真的都好.... "正義"
但也不知道該說最後結果到底是不是正義XD
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