Re: [請益] 炒房會比較好賺嗎？

炒房是這樣子.

不動產同時是投資型金融產品.

但同時又是實際貨品.

並且還是必需品.

所以炒房有兩種不同型態的操作法.

也就是同時存在,玩股票期貨基金的操作法.

又同時存在玩骨董玉石餐館的操作法.

他既有行情,又沒固定行情.

另外,他還有"產出收益"(租金)

所以很多時候對投資客而言,只要大趨勢不要往下,就都可以賺錢.

今天平盤,死魚盤...

我們短期轉賣不也爽爽賺...並且更無腦因為行情是定值所以整個都SOP而已.

連判斷都不用判斷,甚至有些時候連看屋都不用聽到數字買就好了.

因為...

這時候我們在玩的就是沒有固定行情的骨董,玉石概念.

今天我進一顆原礦素料,送去福建找人雕刻,雕好之後擺在高檔裝潢的玻璃櫃裡賣.

原礦1萬塊,雕工一萬塊.

擺在百貨公司專櫃裏賣你15萬.或是水晶店裡賣你10萬,或是網拍賣你5萬.
(網拍的價格非常低,因為流通性太好,所以批發進貨的店家會大幅壓利潤.
表面上他一樣東西賺你很少,但他可以把量衝到極大,進而他進貨成本也很低.
之後他就可以延伸出它可以支援其他小盤的零售商.網拍變成他招攬小盤商的手段
而對真正購物者而言,一條幾萬塊的手珠,一座三五萬的晶雕,大多數人也不敢再網上買
所以你就會去玉市阿,店家阿,看到實品而購買,或是貴婦在商場阿觀光區阿看到購買
因此,底層非批發的零售商也有生意做....
因此你有時候看那些老直播台,有那種長期固定在買貨的買家.
每天買天天買,你都很好奇他家到底是有多大要怎樣堆那麼多東西..XD
實際上他可能就只是零售商,直播上單點買的是精品,然後還可以順便私下去批一般貨.)

你說行情??...你怎樣比較..XD..你看過一樣的雕件嗎?

當然更厲害就是,原礦買2萬,雕工找台灣工大師級雕5萬含落款,這樣就可以賣你50萬.

只是50萬的雕件流通性很低,所以可能會賣超級久...不一定比較好賺.
(實體貿易,流通性很重要...一筆錢同樣時間可以滾多少次會大幅影響投報率)

那你回來看.

一間廢墟公寓買250萬,我請包商加工50萬,賣你400萬..流通性很高.

或是一間6米巷透天,買500萬,請包商加工150萬,賣你900萬,流通性普通.

或是一間10米路透天,買1000萬,請包商加工200萬,賣你1600萬,流通性很低.

啊有沒有一樣..XD

至於行情??....平盤死魚盤...屯屋的增值連0.1%都沒有的環境.

所以這種操作就是實體貨品的操作..

但是反過來,像現在大噴發.

美術館5x坪1xF四房平車基本款,一千萬多一些買下來,過幾個月市場最便宜剩下12xx萬..

你可沒有甚麼廢墟和翻修後的價差可以賺,因為屋況都沒很老差異不大.

你賺的就是...阿就行情暴漲,看到漲就追阿..不追的人以後留下來洗盤子.

你看過不動產在漲一年兩年的嗎..XD..

那你看到第一年大噴發你不追??你要五年後才進場?

至於你還在那邊想要撿投資價,在那邊等急售的低價釋出..XD

你慢慢等吧,等你真的忍不住要進場,大概我房子都上兩千了.剛好賣給你..

啥?你不敢追....

那你最好快點去找其他投資項目,放棄投資不動產....

不然之後幾年你都只能在場外看戲.

而幾年後,你的鈔票從可以買1x年大樓變成只能買公寓..XD

PS.2012~2014年也發生過,一大堆老投資客不敢下場的笑話事件...XD

典型心態和思維轉不過來...然後被市場淘汰.
(因此每個時期都有人說投資客縮手,不玩了,認識的投資客都賣光了..
恩...就一群輸家而已...幾十年來每年都一堆)

也因此,炒房手法百百種.

而本質上也有不少的差異.

但是你要每種都懂一點反而是很困難的事情...XD
(不像一般的東西,精一樣難,每種都懂一點簡單)

因為,局面轉換太過遲鈍,慣性太大.

平盤就平盤幾年,漲就連漲好幾年,只有跌,一跌政府就很緊張再把她拉起來..XD

因此你前幾年都在做這一票,結果局面改變了,你還在用同樣的操作方式.

那你後面就會操作的很痛苦...

例如2010~2014年你都在追利多話題賺增值,朝爽的.

但是2014~2019...你就會哭哭..

同樣反過來.

2016以後都在做老公寓老透天翻修轉賣,爽爽無腦SOP賺.

2019後就開始變得很辛苦.
(入手價大幅上升,造成出貨價也拉到快天價,流通性變差很多)

阿要你轉換...

請問....你投資經歷多久?三年?五年??

那你五年都在做增值,你懂短期轉賣嗎??不懂.

或是你五年都在做爛屋翻修轉賣,那你懂追漲增值嗎??不懂.

這就更不用說當盤面進入蛋黃區凍漲蛋白區落後補漲的時期..

你們懂追捕漲的奧義嗎??...不懂..

阿你一輪下來就是要十年起跳的經驗.

外加你每個時期每種不同的產品,你多少要有三五間操作經驗才叫經驗.

那...你等同這十年你至少要一千萬現金以上的操作資金.

不然你根本無法擁有實務上的各種不同炒作手法的操作經驗.

對喔,以上還不包含包租特化的玩法...

你還要熟包租,那你就需要更多的錢讓你操作.

這...又還不包含商用不動產.而商用不動產的金額又更大...

so....炒房最難的就是經驗...因為時間線太長了,外加門檻很高.

因此你說炒房好不好賺.

阿如果你都懂,各種時期挑選最好賺的方式,然後槓桿也開夠.

那你賺的絕對不少.

你自己算,一間公寓買250翻修50賣400,其他成本再算30好了.

你賺70,投入資金130,平均一輪10個月....投報率多少..XD

或是你5%收租投報率,貸款70%就好槓桿三倍投報率是多少還不算增值.
(包租特化可以靠裝潢拱高租金...讓非套房產品都可以達到5%收益..非套房喔)

這就不用說預售屋,你也不要賺太多甚麼一百兩百..

你就60萬丟進去,一年後賺20出來...投報率多少??
(60萬可是1200萬等級物件,賺20萬我可是估的很低喔)

你每個時期都有挑對作法,那自然都爽爽賺.

並且風險極低...這是不動產最大的優勢...
(因為你跟政府的利益掛再一起,然後新台幣+內資絕大多數市場,政府又是莊家)

但你要滿足這個甚麼操作都懂一些的條件太困難了.

亂玩會變成,買蛋黃區投報1.5%,結果買下去三五年都不漲,扣掉各種支出沒賺半毛錢.

預售屋轉不掉要過戶,過戶後變成新成屋開始吃最兇的折舊,吃完轉賣扣掉成本還虧錢.

翻修房子跟鄰居互告,一個官司拖兩年...

因此,變成你可能只能選取整體而言比較安全穩定的操作方式.

例如你長期(10年為單位)投資,持有一大堆投報率3%up的市區穩定物件收租.

10年一輪的話,怎樣增值你都可以賺到,然後外加租金收益也有一定水平.算無腦投資.

但你的10年期總投報率總和,其實不一定比其他投資產品高.

因此,你要靠這樣發財太困難了...

500萬開槓桿,搞了半天大概也不過一千多萬不然兩千萬.

不如去拜test520為師.

但..如果你有個一億,日子過得爽爽的,對生活還算滿意.

這樣你就適合玩不動產.

反正不動產長期持有遇到任何狀況,唯一要做的事情就是凹單..XD
(千萬不要白癡亂殺出..XD...你只有在預測要跌得當下去縮減你的槓桿
要是已經跌了,你就不要殺出了..他不是股票,他很快就見底並且不在向下.
股票才會妳不知道他可以跌到多深...
不動產跟政府財政掛再一起,政府不可能讓他無止盡的跌
然後不動產都可以看到跌,市場一定恐慌,你要行情價賣很難賣,所以等你賣掉大概就築底 剛好賣在阿呆谷...XD
其實你看,這幾年蛋黃區都沒漲,而前兩年對蛋黃區失望,把蛋黃區賣掉的人
今年看到暴漲,就應該很想拿雞蛋去丟張盛和他家窗戶...XD)

凹下去就是你的....凹下去時間到了還是要翻倍.

你財富有一億,你凹單就簡單啊...只要你槓桿有縮減,那你的"產出"(租金)就可以過活.

反觀其他投資產品...凹單...XD....凹到國巨宏達電2000塊的國泰金怎麼辦.

貨幣在怎樣貶值,你也不可能回來.

這就更不用說198x年的股票,今天幾乎都是壁紙.

so...讓你一億的財富丟著長期穩穩賺,你繼續過你還算滿意的生活.

也許運氣好過幾年翻倍變兩億,那你的生活就更滿意了...
(有槓桿的情況下,翻倍不用等那麼久)

所以說呢.

那些整天想要發大財的人.
(這種人通常也不會有多少錢,充其量不過三五百萬,更多只有一兩百萬
你有個三五千萬,就不會整天想發財了...)

來玩不動產太慢了拉.

網路上,喔不用,本版就有各種投資神人,去請教他們.

這樣才有辦法讓你300萬幾年後翻成3000萬.

我們不動產玩的是第一個精神是,穩賺,在穩賺的前提下再去思考放大利潤.

適合有一定資產水平,然後安安穩穩每天睡到自然醒的心情讓資產慢慢滾大.

不適合每天都想要發財的人進場...XD

這幾個月台股你先8523做多,直到最近在做空,賺的都屌打不動產幾年的利潤.

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投資客才知道,穩賺的奧義... 沒玩不動產的不懂..XD 本多忠勝. 你自己去看多少身價破億的,玩股票玩期貨玩外匯玩到破產. 我表舅就是.. 但是玩不動產的都活下來了... 就算是帥過頭. 你說他虧錢嗎..XD 你知道他兩個女兒都在澳洲了嗎(之前不都在台灣) 其他投資產品,賺超快. 但是判定錯誤可以一次就輸光. 不動產,判定錯誤?? 就放著收租拉,收一收他又漲超過了..XD

適度出清物件,轉出現金. 因為你不確定政府會不會干涉. 例如2008,政府就干涉,因此實際上中南部幾乎都沒跌. 反而2010就漲了. 你急著全部出脫,那你就要虧到交易成本. 尤其如果你物件大的話,買賣時間又比較長,價格也不好. 然後,等你賣掉剛好就再起漲點..XD 所以縮減槓桿,讓你金流處於可以支撐很久的狀態. 就擺著看狀況. 你也不一定要還掉貸款,因為利息太低了. 並且就算是大跌好了. 你本來2000萬的房子,跌到1000萬. 你如果還掉從新貸款,那你不就只能貸款800萬. 但如果你2000萬的時候手上有幾百萬現金都沒拿去還, 那崩盤後你手上的現金會遠大於跌下來後才去用1000萬貸款的金額. 所以其實對高資產而言. 控制現金流才是主要功課. 你一方面要顧慮到本利和償還.和你開銷需求. 另一方面也要顧慮到貸款額度的變化. 因此通常我們也不會想要玩一個超大物件把所有錢都丟進去. 像我現在還是保持持有十多間左右(不包含我爸媽的) 並且隨時都有短期物件再跑. 這樣我資金就可以很彈性,不會陷入一些資金困死的窘況. 真的有甚麼黑天鵝,我就短期的物件出了不回補就好了. 然後長期比較大的物件,很多沒貸款或是貸款剩不多. (並且寬限期我都沒用過) 真的很惡劣的狀況,拿去增貸,我就可以跟你凹單20年..XD 所以你看我炒房一點壓力都沒有. 當然你說,這些錢,可以做更大的生意,甚至就直接當建商. 阿... 林盃還有快樂的人生要過...XD 我幹嘛把我現在還算滿意的生活給賭下去?? 因此為啥很多時候我都會講短中長期. 因為當你資金夠大,你就都會配置到. 短期流通性好,你可以很舒服的調整你得資金流. 中期槓桿開高追增值,外加不會被政府和國稅局雞雞歪歪... 長期就是金庫概念... PS.我在群組才講到. 最近店面市場實在不太好,也不能說不漲,但是就是漲的很可憐. 因此你真的有一兩千萬想要放怎麼辦. 這樣你去放透天店面.. 隔壁可能會因為土地整併被收購天價. 例如20坪,建商收到3500萬,但是實際店面交易行情在2300萬. 你要比照3500萬賣,不可能,除非建商來收你家... 但是你可以比照用3500萬去貸款. 因為,旁邊確確實實交易3500萬,有實價登路,並且建商也會用那個價格做土建融資. 因此你送去給銀行估,估個3xxx萬很容易的拉 所以...你還是有賺到增值帶來的利益... 這種就是變相養地...但是你不要想短時間內可以套現. 你配置的好,那你日子就很舒服了. 所以每次有人講甚麼土地多好賺阿,甚麼小物件很垃圾大物件才高尚阿. 阿我們投資客都笑笑..XD 你一定沒有錢,所以思維才那麼狹隘. 完全沒有配置的觀念. 土地我問你,你錢全都丟進去,阿你怎樣過生活吃飯?? 阿..我忘了你要上班..你只是跟一大群人每人出一點錢湊一湊硬買的..XD 結果你還不知道人家ab約做很大,成交50做70... 你還以為真的40漲到70... 結果..你40放了10年漲到50....哭哭喔.. 你就不要那群人吵架最後分裂然後土地亂賣55....哭哭中的哭哭. 阿你都喜歡兩三千萬的東西. 阿靠杯,漲最慢耶...還滯銷有沒有...XD 啥?瞧不起老公寓. 阿10間公寓怎樣也三四千萬啊,跟你買三四千萬一間有啥兩樣. 啊有,不一樣. 你都不會漲你都賣不掉...XD 然後,只有窮人和要炫富,才會弄一個價格超大的物件來哄騙其他人.. 這跟22K拿i phone,或是8+9要開賓士C300的心態沒啥兩樣... so...有時候透過他表達的東西,就知道他有多少能耐. 幾百萬有幾百萬的思維,幾千萬有幾千萬的思維,上億有上億的思維. 超過十億我就不知道了,因為接觸的就很少...我的層次只在幾千萬到小幾億以下. 超過十億應該有更多偉大的操作法... 而不是單純我們這種方式去放大...

你股票抱40年,有九成機率變廢紙..XD 外加,不動產平均跌的時間大概只有10%... 因為政府無法忍受不動產跌太多. 而跌幅通常最多一半..很多時候可能只跌40%左右. 然後不動產跌,銀行不會要求你追加擔保,不會斷你銀根. 然後房價漲的時候,你可以增貸出來,股票漲了除非你賣掉不然增貸的條件太差. 不動產穩賺+適合凹單的主因是. 因為不動產跟政府財政掛再一起. 是政府不能容忍不動產跌太深. 你股票一萬點跌到三千點,政府也不會倒. 但你不動產跌成1/3... 那就有地方政府要破產了..XD 所以政府一定干涉,並且在很短的時間內再拉起來. 你股票當年萬點崩下來,再回到萬點你自己看要多久. 但不動產不但每次都拉起來,並且都在五年內又突破歷史新高. 最後. 股票除非你買指數.不然個股可沒那麼穩. (但指數一樣,當年萬點,下去後多久才回到萬點) 199x年台積電222跌到4x,他再回到222可是2017年..17年耶. 每個人都說他台積電4x快進場..XD...那些當年買200台積電的人都死了就是了?? 但是不動產,是所有人,都漲起來.. 你必著眼睛亂買,把時間拉長,你都還是賺... 因此不動產的安全性穩定姓風險性都很低. 然後凹單必勝... 最大的原因就是. 跟政府的財政掛再一起...甚至跟很多企業公司的資金流掛再一起. 股票崩盤它們不會死,但不動產崩盤,他們都會死... 當然還有一點非常重要的. 那就是不動產基本面. 租金投報 vs 資金成本 + 持有成本. 不動產依然是在被低估狀態. 如果你說你跑去中國玩不動產... 那你凹單要凹回來我就不知道是十年還是二十年...XD (目前看來十年內阿共那邊凹單都凹不回來,除非阿共要把利率降到跟台灣一樣) 台灣不動產穩贏,這也是第二個主因. so... 1.跟政府財政掛勾,所以政府不允許他跌. 2.被低估,所以在套利太爽的情況下,很難跌,跌了隨便拉就起來. 建立起炒房的不動產穩賺不賠的兩大支柱. 只要兩大支柱斷一根,林杯就不玩這個地區的不動產... 就像我完全不想去對岸買房子一樣...

一定要有抵押品. 然後貸款金額不可以高於不動產抵押的80%是央行內規. (銀行有些會偷渡85%) 至於是看薪資還是看資產負債. 其實很多銀行都可以做看資產負債比. 但有些菜鳥行員會搞不清楚狀況. 因此你貸款前最好先問清楚..

不動產賺得比較慢. 你無腦屯屋收租,投報率自然就會差. 因此在極低風險下. 我們投資客會變換手法會搞東搞西. 目的都是為了追求更大的利潤. 就像現在應該要追蛋黃區,去抽樂透. 就是因為投資的時間效應好,外加可能有爆發性的暴利. 如果你去三線說還沒開始漲你先布局.. 那也ok... 只是我們蛋黃區撈一輪在退去三線追漲. 就會比你這麼早就卡入三線區賺的多很多. 那這就更不用說如果你跑去蛋白或室外圍. 我們可能蛋黃區,市中心三線區都撈完才跑去蛋白區... 都賺了兩輪才過來,你才等到要漲. 那你自然少賺很多很多. 但是你說有沒有賺,可不可以.. 阿還是會賺,沒甚麼不可以. 翻修轉賣也不是問題. 主要是因為價格跳太大,所以買盤被嚇死,會買不下手. 所以流動性變差. 雖然買盤沒選擇,他只能買.. 但要等他死心硬吃下更高價的房價. 就需要時間.. 因此,本來10個月一輪,你可能會搞到15個月一輪. 所以比以前辛苦很多是這樣來的. 當然等到五六年後,市區新建案都沖到雲霄去,1x 2x年屋房價都拉高很多後. 這時候又相對你老公寓老大樓很便宜... 又要該你漲. 那時候就又可以從新開始翻修轉賣8~10個月一倫的爽日子. so...在基本面沒有破掉的前提下. 你怎樣操作都可以. 只是效果有多少,投報率怎樣才是你要關心的問題.