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Re: [請益] 炒房會比較好賺嗎?

看板home-sale標題Re: [請益] 炒房會比較好賺嗎?作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓39 推:39 噓:0 →:34

炒房是這樣子.

不動產同時是投資型金融產品.

但同時又是實際貨品.

並且還是必需品.

所以炒房有兩種不同型態的操作法.

也就是同時存在,玩股票期貨基金的操作法.

又同時存在玩骨董玉石餐館的操作法.

他既有行情,又沒固定行情.

另外,他還有"產出收益"(租金)


所以很多時候對投資客而言,只要大趨勢不要往下,就都可以賺錢.

今天平盤,死魚盤...

我們短期轉賣不也爽爽賺...並且更無腦因為行情是定值所以整個都SOP而已.

連判斷都不用判斷,甚至有些時候連看屋都不用聽到數字買就好了.

因為...

這時候我們在玩的就是沒有固定行情的骨董,玉石概念.

今天我進一顆原礦素料,送去福建找人雕刻,雕好之後擺在高檔裝潢的玻璃櫃裡賣.

原礦1萬塊,雕工一萬塊.

擺在百貨公司專櫃裏賣你15萬.或是水晶店裡賣你10萬,或是網拍賣你5萬.
(網拍的價格非常低,因為流通性太好,所以批發進貨的店家會大幅壓利潤.
表面上他一樣東西賺你很少,但他可以把量衝到極大,進而他進貨成本也很低.
之後他就可以延伸出它可以支援其他小盤的零售商.網拍變成他招攬小盤商的手段
而對真正購物者而言,一條幾萬塊的手珠,一座三五萬的晶雕,大多數人也不敢再網上買
所以你就會去玉市阿,店家阿,看到實品而購買,或是貴婦在商場阿觀光區阿看到購買
因此,底層非批發的零售商也有生意做....
因此你有時候看那些老直播台,有那種長期固定在買貨的買家.
每天買天天買,你都很好奇他家到底是有多大要怎樣堆那麼多東西..XD
實際上他可能就只是零售商,直播上單點買的是精品,然後還可以順便私下去批一般貨.)

你說行情??...你怎樣比較..XD..你看過一樣的雕件嗎?

當然更厲害就是,原礦買2萬,雕工找台灣工大師級雕5萬含落款,這樣就可以賣你50萬.

只是50萬的雕件流通性很低,所以可能會賣超級久...不一定比較好賺.
(實體貿易,流通性很重要...一筆錢同樣時間可以滾多少次會大幅影響投報率)

那你回來看.

一間廢墟公寓買250萬,我請包商加工50萬,賣你400萬..流通性很高.

或是一間6米巷透天,買500萬,請包商加工150萬,賣你900萬,流通性普通.

或是一間10米路透天,買1000萬,請包商加工200萬,賣你1600萬,流通性很低.

啊有沒有一樣..XD

至於行情??....平盤死魚盤...屯屋的增值連0.1%都沒有的環境.

所以這種操作就是實體貨品的操作..


但是反過來,像現在大噴發.

美術館5x坪1xF四房平車基本款,一千萬多一些買下來,過幾個月市場最便宜剩下12xx萬..

你可沒有甚麼廢墟和翻修後的價差可以賺,因為屋況都沒很老差異不大.

你賺的就是...阿就行情暴漲,看到漲就追阿..不追的人以後留下來洗盤子.

你看過不動產在漲一年兩年的嗎..XD..

那你看到第一年大噴發你不追??你要五年後才進場?

至於你還在那邊想要撿投資價,在那邊等急售的低價釋出..XD

你慢慢等吧,等你真的忍不住要進場,大概我房子都上兩千了.剛好賣給你..

啥?你不敢追....

那你最好快點去找其他投資項目,放棄投資不動產....

不然之後幾年你都只能在場外看戲.

而幾年後,你的鈔票從可以買1x年大樓變成只能買公寓..XD

PS.2012~2014年也發生過,一大堆老投資客不敢下場的笑話事件...XD

典型心態和思維轉不過來...然後被市場淘汰.
(因此每個時期都有人說投資客縮手,不玩了,認識的投資客都賣光了..
恩...就一群輸家而已...幾十年來每年都一堆)



也因此,炒房手法百百種.

而本質上也有不少的差異.

但是你要每種都懂一點反而是很困難的事情...XD
(不像一般的東西,精一樣難,每種都懂一點簡單)

因為,局面轉換太過遲鈍,慣性太大.

平盤就平盤幾年,漲就連漲好幾年,只有跌,一跌政府就很緊張再把她拉起來..XD

因此你前幾年都在做這一票,結果局面改變了,你還在用同樣的操作方式.

那你後面就會操作的很痛苦...

例如2010~2014年你都在追利多話題賺增值,朝爽的.

但是2014~2019...你就會哭哭..

同樣反過來.

2016以後都在做老公寓老透天翻修轉賣,爽爽無腦SOP賺.

2019後就開始變得很辛苦.
(入手價大幅上升,造成出貨價也拉到快天價,流通性變差很多)

阿要你轉換...

請問....你投資經歷多久?三年?五年??

那你五年都在做增值,你懂短期轉賣嗎??不懂.

或是你五年都在做爛屋翻修轉賣,那你懂追漲增值嗎??不懂.

這就更不用說當盤面進入蛋黃區凍漲蛋白區落後補漲的時期..

你們懂追捕漲的奧義嗎??...不懂..

阿你一輪下來就是要十年起跳的經驗.

外加你每個時期每種不同的產品,你多少要有三五間操作經驗才叫經驗.

那...你等同這十年你至少要一千萬現金以上的操作資金.

不然你根本無法擁有實務上的各種不同炒作手法的操作經驗.

對喔,以上還不包含包租特化的玩法...

你還要熟包租,那你就需要更多的錢讓你操作.

這...又還不包含商用不動產.而商用不動產的金額又更大...


so....炒房最難的就是經驗...因為時間線太長了,外加門檻很高.


因此你說炒房好不好賺.

阿如果你都懂,各種時期挑選最好賺的方式,然後槓桿也開夠.

那你賺的絕對不少.

你自己算,一間公寓買250翻修50賣400,其他成本再算30好了.

你賺70,投入資金130,平均一輪10個月....投報率多少..XD

或是你5%收租投報率,貸款70%就好槓桿三倍投報率是多少還不算增值.
(包租特化可以靠裝潢拱高租金...讓非套房產品都可以達到5%收益..非套房喔)

這就不用說預售屋,你也不要賺太多甚麼一百兩百..

你就60萬丟進去,一年後賺20出來...投報率多少??
(60萬可是1200萬等級物件,賺20萬我可是估的很低喔)

你每個時期都有挑對作法,那自然都爽爽賺.

並且風險極低...這是不動產最大的優勢...
(因為你跟政府的利益掛再一起,然後新台幣+內資絕大多數市場,政府又是莊家)

但你要滿足這個甚麼操作都懂一些的條件太困難了.

亂玩會變成,買蛋黃區投報1.5%,結果買下去三五年都不漲,扣掉各種支出沒賺半毛錢.

預售屋轉不掉要過戶,過戶後變成新成屋開始吃最兇的折舊,吃完轉賣扣掉成本還虧錢.

翻修房子跟鄰居互告,一個官司拖兩年...

因此,變成你可能只能選取整體而言比較安全穩定的操作方式.

例如你長期(10年為單位)投資,持有一大堆投報率3%up的市區穩定物件收租.

10年一輪的話,怎樣增值你都可以賺到,然後外加租金收益也有一定水平.算無腦投資.

但你的10年期總投報率總和,其實不一定比其他投資產品高.

因此,你要靠這樣發財太困難了...

500萬開槓桿,搞了半天大概也不過一千多萬不然兩千萬.

不如去拜test520為師.

但..如果你有個一億,日子過得爽爽的,對生活還算滿意.

這樣你就適合玩不動產.

反正不動產長期持有遇到任何狀況,唯一要做的事情就是凹單..XD
(千萬不要白癡亂殺出..XD...你只有在預測要跌得當下去縮減你的槓桿
要是已經跌了,你就不要殺出了..他不是股票,他很快就見底並且不在向下.
股票才會妳不知道他可以跌到多深...
不動產跟政府財政掛再一起,政府不可能讓他無止盡的跌
然後不動產都可以看到跌,市場一定恐慌,你要行情價賣很難賣,所以等你賣掉大概就築底 剛好賣在阿呆谷...XD
其實你看,這幾年蛋黃區都沒漲,而前兩年對蛋黃區失望,把蛋黃區賣掉的人
今年看到暴漲,就應該很想拿雞蛋去丟張盛和他家窗戶...XD)

凹下去就是你的....凹下去時間到了還是要翻倍.

你財富有一億,你凹單就簡單啊...只要你槓桿有縮減,那你的"產出"(租金)就可以過活.

反觀其他投資產品...凹單...XD....凹到國巨宏達電2000塊的國泰金怎麼辦.

貨幣在怎樣貶值,你也不可能回來.

這就更不用說198x年的股票,今天幾乎都是壁紙.

so...讓你一億的財富丟著長期穩穩賺,你繼續過你還算滿意的生活.

也許運氣好過幾年翻倍變兩億,那你的生活就更滿意了...
(有槓桿的情況下,翻倍不用等那麼久)


所以說呢.

那些整天想要發大財的人.
(這種人通常也不會有多少錢,充其量不過三五百萬,更多只有一兩百萬
你有個三五千萬,就不會整天想發財了...)

來玩不動產太慢了拉.

網路上,喔不用,本版就有各種投資神人,去請教他們.

這樣才有辦法讓你300萬幾年後翻成3000萬.

我們不動產玩的是第一個精神是,穩賺,在穩賺的前提下再去思考放大利潤.

適合有一定資產水平,然後安安穩穩每天睡到自然醒的心情讓資產慢慢滾大.

不適合每天都想要發財的人進場...XD

這幾個月台股你先8523做多,直到最近在做空,賺的都屌打不動產幾年的利潤.


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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
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ZhouGongJin10/21 15:44

npl197910/21 15:52

kktt25410/21 15:58大推

neck198210/21 15:59推推

john9761101710/21 16:01推師父

gordon351910/21 16:05ceca這篇非常中肯,要推一下,投資客本來就要有一定

gordon351910/21 16:05的嗅覺和敏銳度,有時也要有點膽識,那也是一種謀生

gordon351910/21 16:05的管道,一味說投資客爆賺沒良心什麼的,未免也太看

gordon351910/21 16:05輕這個社會了

johnchuang10/21 16:09來房版最喜歡看ceca的文了

g11121s10/21 16:40大師開示

Morphee10/21 16:49祝福ceca大大一生平安

taoist999910/21 17:14看到穩賺,我就笑了。

taoist999910/21 17:14要不要說「本多終勝」。

投資客才知道,穩賺的奧義... 沒玩不動產的不懂..XD 本多忠勝. 你自己去看多少身價破億的,玩股票玩期貨玩外匯玩到破產. 我表舅就是.. 但是玩不動產的都活下來了... 就算是帥過頭. 你說他虧錢嗎..XD 你知道他兩個女兒都在澳洲了嗎(之前不都在台灣) 其他投資產品,賺超快. 但是判定錯誤可以一次就輸光. 不動產,判定錯誤?? 就放著收租拉,收一收他又漲超過了..XD

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 17:23:16

catvvine10/21 17:28

walkingman10/21 17:40推 ceca

kingjason10/21 17:49可以請ceca大解釋一下縮槓桿怎麼操作嗎

Morphee10/21 17:51同上問 難道是提早大額還款嗎

適度出清物件,轉出現金. 因為你不確定政府會不會干涉. 例如2008,政府就干涉,因此實際上中南部幾乎都沒跌. 反而2010就漲了. 你急著全部出脫,那你就要虧到交易成本. 尤其如果你物件大的話,買賣時間又比較長,價格也不好. 然後,等你賣掉剛好就再起漲點..XD 所以縮減槓桿,讓你金流處於可以支撐很久的狀態. 就擺著看狀況. 你也不一定要還掉貸款,因為利息太低了. 並且就算是大跌好了. 你本來2000萬的房子,跌到1000萬. 你如果還掉從新貸款,那你不就只能貸款800萬. 但如果你2000萬的時候手上有幾百萬現金都沒拿去還, 那崩盤後你手上的現金會遠大於跌下來後才去用1000萬貸款的金額. 所以其實對高資產而言. 控制現金流才是主要功課. 你一方面要顧慮到本利和償還.和你開銷需求. 另一方面也要顧慮到貸款額度的變化. 因此通常我們也不會想要玩一個超大物件把所有錢都丟進去. 像我現在還是保持持有十多間左右(不包含我爸媽的) 並且隨時都有短期物件再跑. 這樣我資金就可以很彈性,不會陷入一些資金困死的窘況. 真的有甚麼黑天鵝,我就短期的物件出了不回補就好了. 然後長期比較大的物件,很多沒貸款或是貸款剩不多. (並且寬限期我都沒用過) 真的很惡劣的狀況,拿去增貸,我就可以跟你凹單20年..XD 所以你看我炒房一點壓力都沒有. 當然你說,這些錢,可以做更大的生意,甚至就直接當建商. 阿... 林盃還有快樂的人生要過...XD 我幹嘛把我現在還算滿意的生活給賭下去?? 因此為啥很多時候我都會講短中長期. 因為當你資金夠大,你就都會配置到. 短期流通性好,你可以很舒服的調整你得資金流. 中期槓桿開高追增值,外加不會被政府和國稅局雞雞歪歪... 長期就是金庫概念... PS.我在群組才講到. 最近店面市場實在不太好,也不能說不漲,但是就是漲的很可憐. 因此你真的有一兩千萬想要放怎麼辦. 這樣你去放透天店面.. 隔壁可能會因為土地整併被收購天價. 例如20坪,建商收到3500萬,但是實際店面交易行情在2300萬. 你要比照3500萬賣,不可能,除非建商來收你家... 但是你可以比照用3500萬去貸款. 因為,旁邊確確實實交易3500萬,有實價登路,並且建商也會用那個價格做土建融資. 因此你送去給銀行估,估個3xxx萬很容易的拉 所以...你還是有賺到增值帶來的利益... 這種就是變相養地...但是你不要想短時間內可以套現. 你配置的好,那你日子就很舒服了. 所以每次有人講甚麼土地多好賺阿,甚麼小物件很垃圾大物件才高尚阿. 阿我們投資客都笑笑..XD 你一定沒有錢,所以思維才那麼狹隘. 完全沒有配置的觀念. 土地我問你,你錢全都丟進去,阿你怎樣過生活吃飯?? 阿..我忘了你要上班..你只是跟一大群人每人出一點錢湊一湊硬買的..XD 結果你還不知道人家ab約做很大,成交50做70... 你還以為真的40漲到70... 結果..你40放了10年漲到50....哭哭喔.. 你就不要那群人吵架最後分裂然後土地亂賣55....哭哭中的哭哭. 阿你都喜歡兩三千萬的東西. 阿靠杯,漲最慢耶...還滯銷有沒有...XD 啥?瞧不起老公寓. 阿10間公寓怎樣也三四千萬啊,跟你買三四千萬一間有啥兩樣. 啊有,不一樣. 你都不會漲你都賣不掉...XD 然後,只有窮人和要炫富,才會弄一個價格超大的物件來哄騙其他人.. 這跟22K拿i phone,或是8+9要開賓士C300的心態沒啥兩樣... so...有時候透過他表達的東西,就知道他有多少能耐. 幾百萬有幾百萬的思維,幾千萬有幾千萬的思維,上億有上億的思維. 超過十億我就不知道了,因為接觸的就很少...我的層次只在幾千萬到小幾億以下. 超過十億應該有更多偉大的操作法... 而不是單純我們這種方式去放大...

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 18:20:04

pauljet10/21 18:05千萬不要投資台灣文創

hdw10/21 18:14推CECA大~~~

pauljet10/21 18:15你還少說 自住帶來的安定感 上車的人背重重的房貸 看沒

pauljet10/21 18:15上車的人腦羞成怒罵韭菜

pauljet10/21 18:15這爽快度 當房奴值得啦

hdw10/21 18:20真的進可攻,退可守;10年前沒買房,現在後悔不已

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 18:25:47

pauljet10/21 18:41我相信鄉民一定都是鐮刀割韭菜 買最低點賣最高點 南港家

pauljet10/21 18:41樂福都關了我也沒想賣 自住房 漲跌與你何干?

labarjames10/21 19:04推ceca大

bogy2610/21 19:09帥過頭怎麼沒穩賺?

dragontwo10/21 19:18

xhs10/21 19:27幫推ceca大XD 當初就是有看你的文 目前才過算"滿意"的生活

xhs10/21 19:28帥過頭之前還在搞幣圈XD 看到幣圈群組都在幹他 他嗅覺很靈敏

xhs10/21 19:29現在他又回去房產XD 繞了一圈還是又回去了

xhs10/21 19:29如果我早一點看到ceca大的文,我會更早搞房地產

xhs10/21 19:31而且在做房產有個好處,你會越來越熟悉,真的沒什麼壓力

xhs10/21 19:32當初我在玩幣圈,玩BTC,每天上漲1X%下跌1X%,還做槓桿,每天

xhs10/21 19:33壓力大的要死,做房產就天天開心去看房子越看越有心得XD

pauljet10/21 19:33想當年我也是愛發舒服文 被房東趕來趕去 痛哭流涕 現在

pauljet10/21 19:33還不是上車了 走錯就認錯 遲上車總比不上車好

pauljet10/21 19:34賺錢是別人的事 自住就不要管漲跌了

fluting10/21 20:01推c大,受啟蒙也在幾年前就開始佈局了!

rogger10/21 20:17c大

rogger10/21 20:19包租特化拱高租金的裝潢要弄哪些東西?

s2649275510/21 20:47真的是穩賺阿 只是賺的慢啊

s2649275510/21 20:47搞到賠的不是亂買就是抱不住

s2649275510/21 20:49防守型開局 雖然常被玩股的嘴慢 可是風險在我看來根

s2649275510/21 20:49本比出門被車撞的機率還低

fiegger10/21 21:04

rig212110/21 21:17ceca大真的厲害,15-18也是玩老屋翻修,今年改玩預售都

rig212110/21 21:17有賺錢,不同時期也要常常變化自己的操作才是不動產有趣

rig212110/21 21:17的地方

E608910/21 21:43

benny357910/21 22:30玩房地產只是穩賺 但很難翻身 的概念吧

FT603410/21 22:33房地穩賺,搞到賠的不是亂買就是抱不住 -> 跟股票有不同?

你股票抱40年,有九成機率變廢紙..XD 外加,不動產平均跌的時間大概只有10%... 因為政府無法忍受不動產跌太多. 而跌幅通常最多一半..很多時候可能只跌40%左右. 然後不動產跌,銀行不會要求你追加擔保,不會斷你銀根. 然後房價漲的時候,你可以增貸出來,股票漲了除非你賣掉不然增貸的條件太差. 不動產穩賺+適合凹單的主因是. 因為不動產跟政府財政掛再一起. 是政府不能容忍不動產跌太深. 你股票一萬點跌到三千點,政府也不會倒. 但你不動產跌成1/3... 那就有地方政府要破產了..XD 所以政府一定干涉,並且在很短的時間內再拉起來. 你股票當年萬點崩下來,再回到萬點你自己看要多久. 但不動產不但每次都拉起來,並且都在五年內又突破歷史新高. 最後. 股票除非你買指數.不然個股可沒那麼穩. (但指數一樣,當年萬點,下去後多久才回到萬點) 199x年台積電222跌到4x,他再回到222可是2017年..17年耶. 每個人都說他台積電4x快進場..XD...那些當年買200台積電的人都死了就是了?? 但是不動產,是所有人,都漲起來.. 你必著眼睛亂買,把時間拉長,你都還是賺... 因此不動產的安全性穩定姓風險性都很低. 然後凹單必勝... 最大的原因就是. 跟政府的財政掛再一起...甚至跟很多企業公司的資金流掛再一起. 股票崩盤它們不會死,但不動產崩盤,他們都會死... 當然還有一點非常重要的. 那就是不動產基本面. 租金投報 vs 資金成本 + 持有成本. 不動產依然是在被低估狀態. 如果你說你跑去中國玩不動產... 那你凹單要凹回來我就不知道是十年還是二十年...XD (目前看來十年內阿共那邊凹單都凹不回來,除非阿共要把利率降到跟台灣一樣) 台灣不動產穩贏,這也是第二個主因. so... 1.跟政府財政掛勾,所以政府不允許他跌. 2.被低估,所以在套利太爽的情況下,很難跌,跌了隨便拉就起來. 建立起炒房的不動產穩賺不賠的兩大支柱. 只要兩大支柱斷一根,林杯就不玩這個地區的不動產... 就像我完全不想去對岸買房子一樣...

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/21/2020 23:12:01

Innnn10/21 23:04股票有可能會下市啊

ViktorGoogle10/21 23:07佛心房神

s2649275510/21 23:13持有成本低 怎麼會抱不住 租金抵房貸 不賣都撐的過去

s2649275510/21 23:13 當然你槓桿過大就難說了

s2649275510/21 23:13而且房產下修有限 你就放著等他回來啊

s2649275510/21 23:14鄉民很愛舉例的新莊副都心 報到今年應該不少可以至少

s2649275510/21 23:14平轉了

pauljet10/21 23:43我就是對台灣文創幻想很大 歐印股票啊 我還知道台灣文創

pauljet10/21 23:43繼續吹泡沫 越吹越大 你各位用稅金買單了

pauljet10/21 23:45講真的 沒賠錢 我都不知道台灣文創這麼補 這麼肥 用錢買

pauljet10/21 23:45見識了

cklan10/22 00:17推ceca

opaz10/22 00:35c大可以請教哪家銀行可以純以資產價值質借的嗎?

一定要有抵押品. 然後貸款金額不可以高於不動產抵押的80%是央行內規. (銀行有些會偷渡85%) 至於是看薪資還是看資產負債. 其實很多銀行都可以做看資產負債比. 但有些菜鳥行員會搞不清楚狀況. 因此你貸款前最好先問清楚..

axxofcar10/22 19:16推C大!請問C大,照這篇文章的說法,現在是不是比較適合

axxofcar10/22 19:16無腦屯房出租,翻修轉賣的難度比較高呢?

不動產賺得比較慢. 你無腦屯屋收租,投報率自然就會差. 因此在極低風險下. 我們投資客會變換手法會搞東搞西. 目的都是為了追求更大的利潤. 就像現在應該要追蛋黃區,去抽樂透. 就是因為投資的時間效應好,外加可能有爆發性的暴利. 如果你去三線說還沒開始漲你先布局.. 那也ok... 只是我們蛋黃區撈一輪在退去三線追漲. 就會比你這麼早就卡入三線區賺的多很多. 那這就更不用說如果你跑去蛋白或室外圍. 我們可能蛋黃區,市中心三線區都撈完才跑去蛋白區... 都賺了兩輪才過來,你才等到要漲. 那你自然少賺很多很多. 但是你說有沒有賺,可不可以.. 阿還是會賺,沒甚麼不可以. 翻修轉賣也不是問題. 主要是因為價格跳太大,所以買盤被嚇死,會買不下手. 所以流動性變差. 雖然買盤沒選擇,他只能買.. 但要等他死心硬吃下更高價的房價. 就需要時間.. 因此,本來10個月一輪,你可能會搞到15個月一輪. 所以比以前辛苦很多是這樣來的. 當然等到五六年後,市區新建案都沖到雲霄去,1x 2x年屋房價都拉高很多後. 這時候又相對你老公寓老大樓很便宜... 又要該你漲. 那時候就又可以從新開始翻修轉賣8~10個月一倫的爽日子. so...在基本面沒有破掉的前提下. 你怎樣操作都可以. 只是效果有多少,投報率怎樣才是你要關心的問題.

※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 10/22/2020 22:15:17

leon141510/23 14:02感謝C大的分享!!! 受益良多

axxofcar10/24 01:44感謝C大解釋,講得超清楚>”<

Cyniko10/27 22:35祝福ceca大大一生平安

rio3511/07 18:53推推

cms2311/10 00:09+1