Re: [閒聊] 買老舊公寓案例分享 - 關於占用他人土地

※ 引述《s8752134 (AndyChen)》之銘言：
: 最近看房的心得只能說老公寓的眉眉角角很多，這幾年遇到蠻多比較不常見的狀況..
: 今天分享我最近遇到的一個 - 購買的房屋建物占用他人地號。
: 物件在台北市某區，權狀上土地持分持有部分下列地號:(請搭配比對圖一起看)
: 28 / 28-1 / 29 / 31 / 35 / 36
: 建物謄本上建物落在:
: 28-1 / 31 / 34 / 35
: 實際現地去看，建築物落在:
: 28-1
: 地號比對圖:
: https://imgur.com/a/qCwL2mI
: 文件上來看這物件占用到地號 34 的土地，但實際上現地卻沒有，34地號目前是
: 人行道。會造成這原因一開始是因為幾十年以前建商房子蓋好，但卻沒有做土地
: 整併，後續也沒有積極的配合去做土地重新劃定所致。
: 那這樣會有甚麼問題？

不專業房貸行員幫你釋疑：

早年地籍測量儀器不足，沒什麼GPS定位，

或是未來也有可能地貌因地震改變等

繪出來的圖會有一些落差

不要以為地政的圖，

跟都市計畫的圖是完全mach的

地政的圖是日劇時代開始就有的

都更是從60年代才逐漸定案的

你土地現況跟地政有落差，你就去請仲介代書，去申請地籍重測

沒多少錢，大概一個月內可以搞定

其餘什麼台北市的套繪圖拉等等，

有關房子的部分我建議就是重測一次

重測一次還是依然如此，認定主建物有坐落

那你就沒得輝

: 在跑房貸的時候，有些比較保守的銀行就完全不承接了(不論你個人條件多好)，
: 或是能承接的銀行雖然能承接但會降低貸款成數。
: 不承接的原因是因為占用他人地號，擔心會有產權糾紛之類的...
: 所以未來有碰中古物件的朋友們，可以多留意一下產權的完整性。
: 但說真的... 我個人是蠻納悶的，幾個點如下：
: 1. 實際比對台北市政府的地籍圖, 現地去看或用 google map 去看,
: 建築物本身真的沒有落在 34 的地號上不是嗎?

我銀行不管你現況有沒坐落

我只依地政給的謄本資料為準

地政說有就有。

: 2. 假如銀行擔心 34 地號的持有者要求我們買下或租用它們的土地, 那我肯定
: 是不會同意的, 那這樣房子就得拆掉對吧?

地主如果主張拆屋還地的話

拆掉的話不就直接賺到一個免費
: 都更??

你賺不等於銀行賺

：以價值來說不是更高嗎? 銀行擔心的點是？

擔心你們打官司

舉個最近比較經典的案例

中壢省道邊，這邊有個超級大超級大的社區

房子都賣完了哦，但這個地號現在地主在跟建商打官司

要求土地返還

等於土地要減少

細節先不說

這時候法院寄出一狗票存證信函通知有在這地號放款的銀行

這個地主正在請求抵押權範圍變更

因為土地面積變小

什麼意思呢？

原本我抵押持分後是20坪的土地，

變成19坪

靠北啊我款都放出去了怎麼Play？

講回你這個案例

我放出去的款如果未來因為地號或產權有問題

你屋主可以撒手說我不管了，房貸你也不爽繳了

地主來跟你打官司的時候

銀行款已經放出去了，他也拍不了這個房子

因為我根本無從執行一個別人的產權

我怎麼可以抵押一個別人的土地？

就算我沒抵押這個土地

我明知道地政告訴我建物坐落非屬建物所有權人的土地上

這是在抵押地上權...還是？

你告訴我房子沒蓋在那土地上

靠北地政說有啊

法院看證據，是看地政的還是看你嘴巴說的？

再來，有沒可能地主叫你拆屋還地

你屋是拆了但不復原？

不復原視為擔保品不完整

不完整就不能點交

不能點交就會賣很爛的價格或賣不出去，

債權怎麼回收？

: 3. 同理這物件擁有部分地號 28 的權狀, 但建物卻未坐落在地號 28 上，如果我: 這間會被地號 34 這樣弄, 那我也可以主張地號 28 上的建物要付我租金或買: 回土地或拆屋還地嗎?

可以

: 撇除貸款只能找某幾間願意放貸的銀行外，這種事情個人遇到想解決的話，是要去: 申請鑑界？但應該是市府要自己主動去處理這種幾十年前不完善的法規所遺留下來: 的問題吧？

你的房子為什麼市府要主動來查證清楚

有損害公眾利益嗎？

有可遇見的危險性嗎？

前屋主自己白目喜歡蓋房子蓋到別人的地上關市府P事

是吧？

當然你會有你的主張啦

那你就去申請重測+鑑界

真的沒多少錢，很快就搞定了

買老房子難免會遇到這種問題

例如被都市計畫畫到啦

後方防火巷搭建佔用到臨地

偏偏你家搭建後還把內牆拆了或開窗開門

外面如果被拆你家就沒牆，

公寓頂樓加蓋，明明有外梯再自己頂樓開內梯上去

公寓頂樓蓋出來的部分還是跟隔壁頂樓一起蓋得

你家五樓可以竄到隔壁五樓之類

分層登記的透天內外梯兼具的啦

有得沒得很多眉眉角角產權糾紛一時之間也跟你科普不完

你這個真的算很小很小的糾紛

遇到就去地政申請即可，小事

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老公寓可能沒有管委會 所以我說要請仲介或代書去辦 當然就是要他們想辦法生出來 看是找屋主協助還是怎樣 總之辦重測跟鑑界才是正道 用其他什麼套繪圖、目測法都沒什麼用 （以貸款來說） 台灣有這麼多房子可以放款 為什麼要放一個疑似有產權糾紛的款？