[心得] 江翠北央北預售屋心得

看房好一陣子了，起初也是從中古屋開始
我現在是住在原生家庭(中正區)，與女友的上班地點都在東區信義區一帶
所以鎖定的區域不外乎：通勤順路、離原生家庭不要太遠
這樣以後可以寄戶口掛不錯的學區，小孩放學還能請爸媽先帶一下
但因預算有限，台北只買得起屋齡超老或地處偏遠的物件
新北蛋黃區又越來越貴，近期甚至都開到跟新成屋差不多價格
這才開始往重劃區預售屋去找

其中，江翠北和央北是我比較看好的
它們離舊城區近，而板橋、新店又是新北資源最多的地方
兩區新案子一出來，只要是好建商，我幾乎都會跑接待中心一趟
以下是看到目前為止的一點心得，供大家參考，或許也適用在其他預售屋

1. 單價與總價區間

篩選物件的第一步，還是要看是否有機會成交在預算內
江翠北最開始單價只要45~50萬/p，但這半年來已站穩5字頭
A~G各區的價差不小，如果是同期間的案子，大約是DE>F=G>AB
以DE區來說，若是一級建商，新案幾乎都開價6字頭以上
車位的話看樓層，大概在210~250萬之間
所以假設規劃買三房(36~40坪)的話，估計總價落在2300萬上下

央北又比江翠北單價平均貴個5~8萬/p
中央公園四周和靠小碧潭站是它的高價帶，不過一部分也是因為品牌加成
靠十四張站這頭的比較平價(嗯...
車位則是230~280萬都有
總價建議保守一點估算，並保留一點裝潢費，這樣預算才不會抓得太緊

2. 個人訴求

也就是每個人買房最care的東西，或者有別於一般買家的特殊需求
比方說有的人高度依賴捷運，江翠北E區離捷運站最近，比較適合
有的人開車上班，那麼央北的道路規劃是比江翠北來得好
如果要有河景的話，勢必得買在河岸第一排的高樓層
因為有時候難免被漂亮的樣品屋所迷惑，而忽略該注意的項目
盡量把個人訴求都寫下來，時時提醒自己什麼是重要的、什麼是nice to have

3. 各建案的評分表
這是我個人的習慣，把建案的優缺點量化，方便選出最合適的一間
評分表可以分成三大項：地點(35%)、產品(35%)、價格(30%)
當中又再拆細項，像地點包含交通、生活機能、是否有嫌惡設施、景觀環境
產品包含施作口碑、格局、採光(邊間、樓層和棟距等)、梯戶比、坐向、風水
依個人需求設定權重，最後加總來看誰的得分最高
當然打分數這事很主觀啦~但起碼能幫助我們更理性去做決定
畢竟沒有100分的房子，買到預算內最喜歡的就好

4. 建商與營造商風評
在這兩個重劃區內，國泰、潤泰、國美、忠泰都是知名的好建商
另外像長虹、合環也不錯
其他建商就要參考他們過去作品的評價了
另外，我會上台灣公司網去查建商跟營造商過去有過什麼樣的訴訟案
訴訟內容是什麼，是原告還是被告，勝訴還是敗訴
多少能了解這家公司是否講究品牌形象與誠信

5. 比對合約書與內政部範本
買預售跟成屋最大的不同還是在於許多看不到的風險
因此在看得到的地方更要留心，盡可能降低這些風險
如果合約條款都能比照內政部範本，那就稍微有保障一些
但現在越來越少建商會乖乖按照範本寫
不過至少以下三個地方，我認為應該合規，甚至是採取比較有利買方的方式
- 是否保有5%交屋尾款
- 履保機制是否為價金返還、價金信託或不動產開發信託
- 驗收範圍是否不受限，且瑕疵須於交屋前完成修繕
有誠意的建商基本上在這三點都不會有太大的問題
我們還可以看說是否有奇怪的磋商條款，有的話先想清楚自己能否接受

剩下就是比較細節的部分
比方說如果你是自住客，應該選擇什麼樣的社區比較好
最好的判斷方式就是從居住舒適度的角度出發
通常梯戶比越低、淨高越高、樓地板厚度越厚、採光面越多，住起來就越舒適
反之，如果產品都設計成勉強壓線的規格，多半是要賣給投資客的
那麼可想而知，這種社區建商不會花太多心力在品質把關上

之後若有機會再分享斡旋
還有很多眉眉角角也是慢慢在學，請大家鞭小力點，謝謝~

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是不至於啦 花個一兩天整理資料就差不多了 頂多換買別層樓哈哈

三房是6字頭，兩房不一定，看樓層看建商

預算緊，選江翠北

開價是這樣沒錯，不過一部分也是因為央北建商整體素質更高，拉抬平均

有 村泉 不過也是因為現在買氣算熱，如果用開價低換不二價我可以接受，比較公平 另外像潤泰就是談的空間不大