[請益] 仲介提供的買房說明書注意事項

板上各位前輩晚安，最近在看屋過程有些疑問，有點擔心後續交屋產生問題。主要是針對信義房屋提供給買方的簡易說明表中「說明書注意事項」欄位的問題，分述如下：

1、本物件經對比地政機關核發之地籍圖及建物測量成果圖，建物有部分坐落臨地之虞，但需經地政機關辦理土地鑑界方能確定...簽約時須約定在買賣雙方合意時間內完成土地鑑界，及若因故無法辦理鑑界，或鑑界後發現越界建築或登記坪數增減之問題，買賣雙方須事先於合約中明定合約後續履行方式。
→ 想請問老公寓也有鑑界的需要嗎？如果鑑界勢必會通知隔壁鄰居，會否造成鄰居間相
安無事好幾年，因為某一層的新住戶入住要鑑界，反而影響其他樓層住戶的權益；又信義房屋在說明書這樣寫，是代表建議鑑界，好就此越界部分向賣家請求減少價金嗎？如果是的話，是要等鑑界結果或產生的訴訟，於法院判決出來後，才能判斷賣家要在價金中補償（退讓）買家越界坪數的百分比嗎？有聽說每次鑑界的結果會有誤差，這樣要怎麼跟賣方協調減價數額呢？

2、本房屋銷售之物件陽台外移、加蓋凸鐵窗之增建物為未經合法建管程序建築之使用範圍，目前有賣方管理使用中，不論有無分管約定均屬違建。買方如繼受管理使用，日後仍有受他人主張權利之虞。若欲確認土地界址，建議買賣雙方於簽約時辦理土地鑑界確認土地範圍，若因故無法辦理鑑界，或鑑界後發現越界建築或登記坪數增減之問題，買賣雙方須事先於合約中明定合約後續履行方式，若買方欲知約略面積，須先與賣方協議丈量方式後進行測量。
→ 不好意思有點看不懂這段，陽台外推跟加蓋鐵窗不是很常見嗎？為何會有受他人主張
的問題，還是這是單純指違建被檢舉拆除呢？又這部分跟越界建築有什麼關聯？難道是指陽台的部分越界嗎？

3、本物件委託人因故暫時無法提供權狀（以下省略）...
→ 這點有很大疑慮，除了怕房屋土地被拿去抵押外，也擔心售屋委託人根本不是屋主本
人，或是有借名登記的情況。這有可能是屋主在國外，故授權代理人的情形嗎？或只是屋主單純弄丟權狀正本而已？是否除了看權狀影本，並請屋主公告補發權狀正本外，也要在下訂or斡旋前後，請仲介提供土地&建物所有權狀呢？

4、本建物經確認主建物登記面積含該層之樓梯間，因此可能造成室內實際面積小於主建物登記面積。
→ 舊公寓買賣價格不是本來就跟大樓一樣，包含（電）梯間等公設的坪數嗎？為什麼還
要特地寫出這點呢@@？

5、本物件現況之附屬建物屬於地政機關核發之建物測量成果圖中未標明，該附屬建物可能為未登記面積或已內含於主建物之登記面積內。
→ 請問這裏的附屬建物是指陽台嗎？如果未登記，建議交屋後要自己去登記嗎？

6、本物件謄本、建物測量成果圖登記之主要建材與使用執照登記者不符，茲因使用執照為謄本登記之依據，故本說明書暫依使用執照登記之建材為主，隨件附建材查詢更正申請書，若所有權人願立即更正（以下省略）...
→ 請問假如是登記RC造，但實際上是磚造，為何要更正呢？RC造的貸款成數不是比較好
嗎？

不好意思，缺乏經驗故問題比較多，煩請版上前輩解答。預祝各位2021新年快樂，闔家平安：）

※ 編輯: sonata0904 (223.137.22.203 臺灣), 12/30/2020 21:52:44