[請益] 過戶期程延後如何處理較妥

去年10月買了間房 我這邊很快就依約付了二成價金

因為屋主是外國人而且人不在台灣 簽約時是屋主在台灣的親人到場代理簽約
但辦理過戶時 依規定授權書要經過台灣的駐外單位認證再來寄來台灣
仲介一開始就有說因為疫情的關係 文件認證數量爆增 會花比較多時間
所以契約上用印完稅的時間就排到12月中 交屋是到今年1月中

12月中接到通知 認證完的授權書已經到代書手上辦理用印完稅
仲介表示可能可以趕在年底交屋 我也依仲介的要求把仲介費全數匯進履保專戶
到25日左右通知我們年底案件很多 可能要跨年完才能交屋
到這邊都沒什麼問題

沒想到前二天仲介通知我 國外寄來的授權書內容不完整
有一部分建物沒有被列入授權範圍 地政機關不給過戶
所以要重新跑一次認證寄送的流程 可能要到農曆年後才能交屋

因為我已經規劃要裝修房屋 工程要等交屋後申請室內裝修許可才能開始
而且預計工期要花上三個月 這樣一來我要等六月之後才能入住 實在很麻煩

想請問各位：
一、只要房屋沒完成過戶 包括還沒撥下來的貸款在內 履保內的錢都是安全的嗎？
二、基本上一路走來 仲介給我的感覺不錯 我並不想為難仲介
但我還是要問清楚 如果交屋有延誤 要負責的是賣方或是仲介？
三、仲介表示會幫我協調提前交屋但不過戶 讓我可以自由出入房屋
但可能要動用部分履保價金作為條件 請問這個作法合適嗎？ 會有什麼風險？
四、其實比起交屋 我真正重視的是提早開始裝修工程
所以我比較想要以屋主的名義去申請室內裝修許可
讓我可以在過戶之前就先開始裝修工程 當然屋主願不願意是另一回事
不過我想問的是這種作法對我有沒有什麼風險？
例如裝修時如果房屋或是工安出問題 是不是會很難釐清責任？

謝謝各位

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