Re: [請益] 新手買房。中古預售。請益

ceca 發表於 2022/1/9 下午9:09:50

看板home-sale標題Re: [請益] 新手買房。中古預售。請益作者

ceca

(生活藝術大師 N)時間Jan 9 21:09:50 2022推噓76 推:77 噓:1 →:31

PTT推薦

解釋一下狀況.

為啥長期新屋會賺比較少.

除了以前講到爛的,老屋比較不折舊.

也就是0 10 20年屋本來價差假設各10%好了.

大家一起過20年變成 20 30 40年屋.

那他們價差可能只剩下5%.

這樣本來的0年屋和20年屋經過20年後彼此價差收斂.

那是不是0年屋漲得比20年屋少??

再來講為啥大漲的時候,新屋會漲比較少.

你一直說建商拉價很囂張阿...

但問題是你又不是建商,你轉賣叫二手屋..破處了.

人家要處女屋一手的才願意花更多一點錢買.

因此不是你買0年屋一坪40,旁邊建商推案50,你就可以跟賣50.

你一定只能賣得比他便宜,因為你是二手屋..就算你沒住過也一樣.

更不論人性喜歡跟建商買當VIP,又不喜歡讓你賺一手.

所以到頭來你只能賣45.

然後講到漲波段.

新屋先跑,新屋先停.

所以如果今天剛宣布無限QE,那你立刻下價格還沒反應的新屋是正確的.

但是當例如現在過了兩年.

新屋漲很兇,當然現在新屋還在衝.

問題是一個大漲例如總共要漲200%,你過兩年可能已經漲了100%.

所以你買了到最後大漲結束,你只能賺100%.

但是公寓好了,他可能會漲230%(不折舊漲比較多)..好假設也是總共200%好了.

但問題是他比較晚漲,所以他現在才漲50%.

所以整個大漲結束後,公寓還有150%可以賺.

因此越晚期要買越老的房子賺得越多.

當然,實際操作中短期會顧慮到資金效應.

例如公寓大漲可能在5年後,你太早進場就前面漲很慢,何苦呢.

所以中短期會追漲最兇的東西,一買就大噴,噴了一段就可以賣再往後買.

透過槓桿.
(就像我上面講的換屋,你是槓桿後賺錢.
賣掉在買你的現金就會大幅增加,槓桿也可以增加)

所以除了你一個大漲波可能透過兩三種不同的產品吃個兩三次之外.

透過槓桿操作,你還可以賺更多.

至於說甚麼.

老屋都很恐怖.

管理不好.

住戶都老人的問題...

那是因為你有錢...XD

你沒想過那些沒錢人他又沒選擇.

阿是有錢人多還是沒錢人多?

阿是有錢人比較急著要買房子不然沒地方住?

還是窮人被房東趕怕了要拚一間房子住先?

那...

你怎麼會拿你自己的狀態去看市場的狀況呢?

另外講產量.

以年度來講,新屋產量可是大於公寓,或是某10年間格的中古屋釋出量.
(也就是例如20~30年屋這一段中古屋的市場釋出量)

而老屋還有,被包租公拿去改套房,被公司拿去囤貨,被建商收購等等.

所以老屋的供給量越來越低.

但是需求量一直都很龐大,隨著房價不段攀升就更龐大.

那...

奇怪到底老屋有啥好擔心的..XD

當然啦你如果老屋在鄉下.

那就是另外一個問題.

市區和鄉下的市場不太一樣.

這一點你要注意.

不能亂套用.

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.144.15 (臺灣)

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jackieway01/09 21:14推C大這篇根本重點整理懶人包加上又是100000篇XD

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annemoon01/09 21:16推～

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sunzzzzz01/09 21:17房版看C大就夠了

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frowning122601/09 21:20推推推，晚點消化~謝謝老師分享!!

推

hellovega01/09 21:24受益良多

推

bigbigcc01/09 21:28優文

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alexstag01/09 21:31值得紀念的一篇！

推

tnfsh2301/09 21:31Ceca大之前說趕快買房不然買不到現在的價格，是指買預售

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tnfsh2301/09 21:31屋嗎？

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tomap4101701/09 21:33推老師開示

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garyddt01/09 21:35推；去年看了西卡推薦的操作，覺得自己無法五年內刷兩三

→

garyddt01/09 21:35趟(先1X中古大樓再2X&老公寓)，乾脆無腦收租放5-10年，

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garyddt01/09 21:35趕在西卡喊的一個月內補一間學區公寓(自己小孩遷籍+計畫

→

garyddt01/09 21:35收租10年),目前已開始收租(未隔套投報近5%)；前幾週再補

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garyddt01/09 21:35一間有管理且有人長住的老公寓，投報也是評估有4%，2間

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garyddt01/09 21:35總價不到750萬，但一個月加一加能收到3萬

推

Narok01/09 21:36問題是…講老屋都很恐怖.管理不好的大多也沒錢只是想酸而

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Narok01/09 21:36已

推

yesyesyesyes01/09 21:39推老屋的投報率很高

推

cms2301/09 21:41+1

推

frowning122601/09 21:42蠻想請教一個問題，20年屋鑑價何時能夠跟上...XD

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R3hab01/09 21:46https://i.imgur.com/yCnVzZA.jpg

推

instratos01/09 21:48C大想請問在屋齡大多都<15年的重劃區，該如何操作?

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jyas01/09 21:51大師

推

BRIANERIC201/09 21:53東區一堆4X年的老華廈還是很有質感好嗎漲價管理就會

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howhow80112201/09 21:53請教C大目前有下一間竹北自住大樓預售屋周邊5年

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howhow80112201/09 21:54左右新房的行情，這兩年從25噴到40，目前下的預購

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howhow80112201/09 21:54屋單價大概36萬，這樣還新屋漲幅還有剩嗎！謝謝

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BRIANERIC201/09 21:54變好大家有錢拉皮新住戶素質也會上升

推

rejoice011201/09 21:56謝謝c老師

推

athpro70001/09 21:59感謝分享

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jimrogers01/09 22:03好文推

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w21kp01/09 22:06推c大 100000篇留名

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alexstag01/09 22:09h大...竹北新屋/預售應該早就都40+了，買3字頭穩到不行

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Morphee01/09 22:13竹北40可能要找中華路鐵道迷那幾個案子

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bms01/09 22:18推

推

howhow80112201/09 22:1836非縣治區買在舊市區

推

sony095501/09 22:18推

推

kenluler01/09 22:18感謝老師

推

lucky46601/09 22:19推

推

s874102401/09 22:19c大，那現階段買幾年屋會比較好呢？

推

PDDD01/09 22:20老屋在南部改來收租真的cp值高前5.6年陸續買了9間老屋改套

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PDDD01/09 22:20房收租不算這波漲幅加上去帶來的增值套房本身投報率大概8

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PDDD01/09 22:20－11％收個3年改裝費跟家電就都回本

推

PDDD01/09 22:22但是位置不能買太偏屋況差一點倒是無所謂

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alexstag01/09 22:26鐵道迷...我寧可買中古寶佳地點正常一點

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ladyding01/09 22:26Ceca老師人真的很好，也會私信提供我很好的建議，也終

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ladyding01/09 22:26於對買老公寓不再那麼疑慮，感謝開示

推

inunoya01/09 22:32推C大

推

johjima01/09 22:35更推

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sam45520501/09 22:37c大您覺得重立路那邊如何

推

gksakura01/09 22:38推，謝謝C大

推

alex52855701/09 22:38推

推

kk757501/09 22:43推 c大

推

philip236401/09 22:47推

推

kagaya01/09 22:51c大安安。完全被圈粉。

推

bbjerry1301/09 22:52推啦

推

NTU30315019501/09 23:01第十萬篇，感謝房版土地公造福我們

推

zero1478963201/09 23:06朝聖推

推

iiopk428201/09 23:18推房版土地公

推

physicsdk01/09 23:18C大各種開示買舊公寓囉

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frowning122601/09 23:27ceca老師好像是開示買中古大樓，還不是公寓...XD

推

HAHAHUNG01/09 23:30推推，筆記起來

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HAHAHUNG01/09 23:37但是請問C大，中古屋之後要飆你之我之獨眼龍也知。以至

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HAHAHUNG01/09 23:37於屋主大多惜售。現在591的中古屋，一堆爛芭樂，這狀況

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HAHAHUNG01/09 23:37要怎麼解？

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darkdogoblin01/09 23:38沒貨就休息啊!

推

leota01/09 23:40推

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lifeisshine01/09 23:58真的一堆老屋開釣魚價...可能要等這一波熱況退去

推

resy01/10 00:04推

推

bms01/10 00:14很多人還不知道房地產很夯阿他們還在幣圈玩NFT

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bms01/10 00:15等新聞全面報導房地產才是短線高點

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benny357901/10 00:20十萬朝聖

推

migration26501/10 02:13幣圈大退潮，NFT泡沫機率很高

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migration26501/10 02:14哇第十萬篇文章

→

migration26501/10 02:1410萬個為什麼

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migration26501/10 02:15幣已經從十月開始一路殺下來了

推

heroic01/10 05:47西卡大必推～

推

kuanhunter01/10 06:55讚

推

mdjh01/10 07:24新手又是首購快拜讀ceca大的文章，長期在市場上的投資大戶

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mdjh01/10 07:24嗅覺都是很敏銳的

推

kand67601/10 07:33第一萬篇朝聖啊！

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kand67601/10 07:33第十萬篇更正

推

curry5601/10 08:14ccccc

推

BayBao01/10 08:49推

推

E608901/10 10:08推C大不藏私造福大家

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beminaru01/10 10:14其實可卡大可以考慮開社群了，一堆人想隨時看你的文章

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misuta2701/10 10:51推你怎麼會拿你自己的狀態去看市場的狀況呢?

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abc3252101/10 11:11剛好卡第十萬篇西卡這幾年來救了很多人

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au041l01/10 11:16收藏

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WMV01/10 11:55推房版土地公

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jeromeshih01/10 12:02推

推

cmshow01/10 14:27推西卡，無限QE剛開時還記得他說他要掃四房平車15年內的

→

cmshow01/10 14:27大樓，趕緊跟家人上車

→

yiliang110701/10 15:28推

講到芭樂物件.

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/10342329.html

這間超屌,他的窗戶最遠就是客廳的那一扇,離前面大樓牆壁只有3公尺. 最近的窗戶只有一公尺多. 傳說中開窗戶可以遞醬油. 一整個在坐牢的感覺. 然後我耶誕節那星期看屋. 前幾天這間就賣掉了. so...其實沒有賣不掉的物件. 只有賣不掉的價格. 當然芭樂物件會賣比較久. 不過如果真的超便宜. 那用時間來換利潤也是可以.

※ 編輯: ceca (61.227.144.15 臺灣), 01/10/2022 19:13:31

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dbluetree01/10 19:50感謝C大佛心教學

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asd4080601/10 20:11推C大第十萬篇文！去年底也聽話手刀買了一間自住！

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swl091701/10 20:26芭樂物件就算了，現在看到都是一堆開高價的爛芭樂

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kinnazeen01/10 21:51在10萬篇留個紀錄

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labarjames01/10 23:49推C大！

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