Re: [請益] 新手，2千萬現金該如何首購開始？

※ 引述《lodds (lodds)》之銘言：
: 請問各位大大，手頭上有現金2000萬，可以怎樣配置比較好？
: 在台灣無任何信用卡，學貸按月繳交。月收約10萬台幣，但無薪資證明。
: 想請教怎麼做好資產配置在房地產上面。該如何從首購房屋入手開始做投資？並且是投入: 到房市？

菜鳥喔.

最近最誇張漲幅的東西是三房平車.

一間非雙北的蛋黃區大概要800~900..."最基本款".
(不要去追甚麼名建商好案子然後比較貴的物件...炒作門檻才是中低總價的奧義.
你不是炒豪宅,沒必要不要去追名建商...不會賺得比較多,甚至長期賺的可能比較少.
請問你20年前買普通建商和買名建商基本款住宅,今天都是20年屋,他們價差多少...XD
阿靠杯,沒價差.....)

出租大約行情在2萬5含車位(估很保守了,很多都可以到三萬)

而600萬的30年房貸大約一個月還2.3x萬,剛好全部嘎掉剩下點錢都零用錢.

你抓保守一點,一間頭期款200萬其他貸款.

所以,你2000萬可以買10間.

所以你就打開591,搜尋非雙北的其他幾都蛋黃區.

買...非2樓,"正重劃區"裡面"最便宜"的三房平車.

然後依次10間全部買光,叫賣你房子的仲介,幫你租掉(要挑租客).

租客以夫妻帶未成年小孩為主!!!

然後回家睡覺.

過10年再來收割就好.

這是目前最無腦最簡單又低風險的投資法,.

甚麼都不用.

不用等仲介報物件.

不用翻修.

不用管理.

不用搞資金流.

不用知道都市發展.

不用管重大建設.

不用思考學區,交通,機能...

甚至那個都市你這輩子都沒去過都沒關係.

你只要會用電腦開591就可以了...XD

PS.只限今年和未來幾年適用.
過一段時間市場個性變了會需要新的無腦投資方式.
所以不要過了四五年你還這樣買,你就可能變成盤子..XD
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你買一間,租金滾入收入. 當然如果有足夠得資產,可以用資產負債比去算. 另外. 自己買兩間老婆兩間爸爸兩間媽媽兩間最後回頭自己和老婆在買一間. 你幹嘛要買在同一個人身上. 既然是菜鳥,應該自己和家人都一段時間沒買房子了.

另外. 你買10間,少說直接讓當個重劃區三房平車行情上升個30萬有機會..XD 不跟你豪洨.. 你買完,平均一間賺15萬,總共現賺150萬....你自己炒起來的.

補一下. 其實要炒作,目前會推薦四房平車. 因為釋出量比較少,外加這半年漲幅落後三房平車一些. 因此如果中短期這種買到他漲的手段. 去買四房平車.... 三房平車你可以買到漲30萬. 四房平車有機會買到漲超過60萬... 也不跟你豪洨... 基本款的四房坪車,你以為一個重劃區有幾間(以最便宜做基準往上200萬為範圍) 我怕運氣好一點,你買完個七八間,直接市場剩下貴兩百萬以上的東西. 在一兩個火燒屁股要買房的自住戶貴兩百萬覽趴壓著買下去. 行情就上去兩百萬. 你第一間就直接賺200萬....過兩年再去跟銀行增貸兩百萬出來再買. 不過這個操作要"懂炒作奧義". 老鳥才知道自己在幹嘛和該怎樣幹嘛. 所以不要說菜鳥,連一般菜籃族也不建議這樣操作... 效果會不好. 不如買三房平車,讓市場幫你抬轎.

建商是調整者. 甚麼東西好賣,建商就狂蓋. 例如這幾年狂蓋兩房... 反而四房推案量很低. 造成市場的四房物件量很少. 尤其是蛋黃區. 而既然市場物件很少...那你怕甚麼..XD 當然啦,四房平車會被三房平車壓價格. 也就是三房平車例如一坪25,四房平車基本款會被壓在25以內. 最多兩者一樣. 但是因為目前三房平車單坪價可能都高四房平車快要10%. 那這10%反而成為你把價格拉起來的空間之外. 因為建商會調節市場需求. 所以大長期後,2,3,4房單坪價格還是會收斂. so...目前炒作四房平車以中長期來講,還有一丁點補漲可以貪...

不要考慮租金差異. 因為...這個炒房是以"無腦到極致"為基準. 所以三房平車為主. 四房是給"炒手"去操作的...那個需要很深的功力. 外加四房可能沒辦法一次買7~8間,否則單坪還真的可能會飆漲到超過三房平車. (因為量太少) 所以還可能要買一買停一下再買一買.... 並且當你買到第六間,甚至可以把第一間拿出來掛高價賣. 目的不是賣掉,而是做廣告給其他要賣房子的屋主看. 他們就會跟著把價格拉高賣.. 這樣你市場籌碼就會穩定的價格往上鎖. 因此這是"炒作"是一種投資客高深戰力的表現... 而非無腦等增值. 至於兩房. 因為建商狂推. 所以你會卡建商的價格.. 並且卡的不是"單坪價" 你會卡到"總價" 我手滑刷了一間美術白天鵝.. 那是因為總價低於560萬...XD 中古屋據了解,現在買到最便宜的也要550萬.. 阿當然我知道我的坪數比較小. 但我總價夠低,你中古屋兩房單價低但總價還是會因為我而被壓到. 所以最基本款超過700萬就很辛苦. 但是三房平車比較沒這個問題. 因為新屋很少把坪數壓太低. 因此三房無論單價還是總價,都不怕被新屋壓到.

前兩三年主漲公寓和老大樓. 一方面是因為我們翻修轉賣很容易惡性哄抬行情. 另一方面也因為包租公狂買,因為投報率很高. 因此我直到去年才開始建議大家可以進場美術館布局.. 因為三年前,喔,甚至四五年前,蛋黃區的房價其實都有一些停滯成長. 不過因為這兩年,公寓和老大樓漲太誇張. 租金炒作速度也跟不上房價上漲. 外加老公寓和3x 4x年老大樓價格都快追上2x年大樓(用同室內坪數看) 所以最近是時候轉換跑道了. 公寓和老大樓有機會漲幅縮減,甚至開始休息,等前面2x年屋上漲. 而2x年屋等1x年屋幫他拉抬價格....新屋又比1x年屋貴很多. 所以現在是1x年屋主場!!!! 畢竟...我們不是建商,無法賺炒地皮的價格而拉高新屋價...

可以關心新灣區. 高雄南北雙核心. 雙核心代表,在一定價格範圍內. 南北高蛋黃區都漲他自己的. 也就是今天美術館漲超過新灣區10%,或是反過來新灣區漲超過美術館10%都合理. 所以他們在價差沒差太大的背景下,可以視同完全獨立的兩個房價上漲發動點. so...美術館如果錯過白天鵝. 那可以關心新灣區已經一段時間沒有推的低總價兩房三房案.

主要是. 以前建商兩房沒蓋很小,很多都25~27坪為最基礎. 現在建商都蓋很小,蓋20坪. 25坪好了,15年屋一坪22萬,要550萬. 但是你看我買白天鵝,低於560萬,一坪低於28. 單價上看,差6萬快30%... 理論上中古屋可以補漲10%以上. 但... 我新屋轉單只要570萬. 你看你中古屋在市場上會不會被我轉單打到..XD 更何況我是預售屋,買家有時候對市內13坪和10.5坪到底差多少會沒概念. 看是新屋爽爽的就優先考慮了. 因此你新屋理論上應該可以漲到六百多萬. 但實際上漲到600就會開始面臨新屋小坪數的壓力. 直到....建商再把新屋價格往上拉到30. 這樣20坪小兩房要600,那你25坪15年屋才會無壓力上650. 但這樣你就變成,漲價要排隊. 不像三房平車天空那麼寬廣(新屋含車位大多都要1200up,但中古屋還在800上下)

因為它們很怕搬家...XD

一方面,出租家具價格還好. (高雄鳥松弄一套台製家具+白牌家電,十多萬不用20搞定又耐用) 並且中古屋有70%機率會有原屋主留下的家具電...XD 另一方面.會租蛋黃區(是指,台中七期,高雄美術館,竹北這種等級)房子的夫妻. 通常會有一定經濟能力. 所以如果短時間就壞,他們賠得起. 如果住了10年才壞. 你到時候要賣了你也不在乎裡面的家具狀況. 另外,有小孩的家庭,一般而言會比較好溝通. 比較兇不起來壞不起來... 你不要搞他們就好了.

房客給你檢舉,你租約到就不要租她. 讓他搬家... 那麼愛搬家讓他多班幾次..XD 一間三房兩廳,搬家打包幾十包,如果帶小孩家當滿滿滿. 然後他還要去找房子來租,你趕走它和他租屋中間有時間差,它等同要多付一兩個月租金. 累到死+至少兩三萬(一個月租金就兩萬五)的搬家成本.(運氣不好她要花四五萬) 你就讓他多搬幾次他就醒了...XD 套房房客為啥難搞. 因為一個皮箱入住,想跑連夜就跑了. 又沒小孩老婆,抱怨環境不好,抱怨搬家很累... 所以套房房客當然沒再怕的阿. 反正就孤身一人,愛怎樣就怎樣. 所以我沒事不搞套房出租. 但是兩房三房家庭租客. 這....

千分之幾的稅金,是不是自用,影響都很小.

1x年屋... !!!!!!!!!最基本款的最便宜那一間...!!!!!!!!!!! 記得,是最便宜的那一間. 你買走,下一個買家就只能買比較貴一些的那一間. 她就幫你抬轎. 因為,那是入住七期/美術館/藝文特區的最低門檻... 所以下一個買家只能覽趴壓著買更貴.. 要是他不開心,那他就不要入住最頂級的區域...去次等區域買便宜... 他願意去次等區域嗎??? 因此你市中心最精華的地點,炒作門檻就是這麼開心.. 當然當頂級區域和二級區域價差變大後,確實會很多人跑去二線區域買. 這就是為啥蛋黃區先漲,漲了之後二線就會跟上... 而例如蛋黃區衝到一個數字開始減緩,而漲幅擴散到第三級區域. 那我們投資客就會把蛋黃區全部行情出清,跑去三級區域把"最便宜"的買走.. 逼下一個買家吞下去或是繼續去第四級區域逃難. 值到最後.... 就是炒作整個都市的最便宜公寓和老屋... 這就是一個漲幅最後補漲的東西....也是"你要進入這個都市最後的機會" 而前兩三年,為啥老公寓和老大樓會大漲. 就是因為我們投資客再炒作這個. 而公寓和老大樓再漲甚麼?降息???. nonono~~~~ 是漲2010年那一波大漲的尾聲...XD 對,你沒搞錯. 2010年號稱雙北外其他幾都都翻一倍的那一波漲幅. 漲到今年,公寓和老大樓才差不多補漲結束.... so...10年一個漲幅結束,這個漲幅你自住戶只吃一次. 我們投資客可以吃幾次你自己想?? 這就是為啥我門投資客要賣房子的主因. 漲過了我就賣掉,去買還沒漲的....這樣我可以一個漲幅一值重複賺. 你都不賣,那你就只賺一次...

不用報稅,你只要存摺有租金收入的紀錄. 外加你有租約. 銀行就會認了.

蛋黃區三房,你為啥會有租不掉的錯覺?? 那既然他租地掉,你平均兩年一個房客退租好了. (家庭很討厭搬家,一般來講都是租10年為基本單位) 那你兩年依一空窗期損失一間的1個月租金. 隨便拉...多得零用錢都不只這一個月的租金了. 基本上行情租金我都是以2個星期內租掉為基準. 低於1星期代表租太便宜. 高於一個月代表租太貴. 行情就是,兩個星期內一定租掉!!!!!!!!!

轉貸就在"房價漲20%"的時候去轉啊. 這樣不只可以把已經還進去的本金在貸款出來. 還可以把漲20%的漲幅貸款8成出來. 當然如果有附贈甚麼寬限期之類的. 一般來講菜鳥我不知道資金控管能力怎樣. 如果資金控管能力有限,那寬限期不要用掉. 拿來做危機處裡. 例如突然現金流不夠,或有額外開銷很吃力. 那時候再把寬限期拿出來用. 600萬房貸的寬限期用下去,立刻一個月只需要還8000塊. 等同你收租兩萬五的話,你有一萬七的餘額. 用三間你就有5萬的月被動收入... 可以拿來應付很多緊急狀況. so...賺錢嘛...晚一點發財你又不會怎樣. 不要把自己逼得很緊,每分錢都用得很緊繃. 這樣很危險...!! 輕鬆賺無腦賺,才會長命百歲... 並且,投資這種事情. 你越沒壓力,你大腦越清楚...!!!!!!