Re: [請益] 都更案權利價值與實際價格價差

※ 引述《barry1026 (願大家平安喜樂)》之銘言：
: 各位先進好~
: 想請教在新北市有看到一個建案喜歡的~為都更案
: 在網路上查到權利價值為38.5萬/P左右，但建商目前開價49.7萬/P，只給談到47萬/P
: 想了解建商的權利價值，算是把成本算完後的價格嗎?
: 開價為建商(實施者)要賺的利潤差? 還是權利價值其實已包含應得利潤了?
: 同案停車位權利價值170萬，但開價210萬，這也是正常的嗎?

權變價值已包含風險報酬跟應得利潤
或者這樣說
照計畫書上標示的單價跟總價去賣
建設公司已經有足夠的利潤

但這樣子的前提是
發包的營造費用也要跟報告書上的一樣
那這前提有達到嗎？沒有
但就發包營造費用一樣好了
建商可以賣他想賣的價格嗎？可以
所以你問這麼多都是沒意義的
完全沒意義的那種

就像是你知道建商一坪地買多少
也知道建商一坪蓋多少錢
然後你要叫他賣成本+10%給你
在多頭市場時，答案是
https://i.imgur.com/TjoaAca.gif

就算如此
我還是可以幫你分析一下為什麼建商要賣這個價格
原因不外乎就是下面這些
1.造價飆高
當初權變可能12萬/坪，現在變成20萬/坪
2.共同負擔比已經定案
原地主分走的部分已經要不回來，只好從買方身上下手
3.合建的營造費用影響很大
假設12萬→20萬你看起來是漲66%
但如果合建比是50%，那這案子實際上的營造成本是漲133%
建商自己賣的部分，要多承擔地主的那份增加成本
8 / 12 / 50% = 133%
4.市場就這樣
不然你去叫你爸把你老家賣當初買的價格
看看你爸會不會揍你

講這麼多
你就自己比較比較周遭案件再做決定吧
這種最雖的建商你就不要再指望他降價了
3年前的共同負擔比、現在的造價，根本地獄倒楣鬼
沒事不要買，真的買了就不要抱怨

--

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.36.4.116 (臺灣)