Re: [請益] 房地產下一個十年機會在哪裡？

這題不錯

不過投資房地產鐵律裡面 有一條 不要投資自己不熟悉的區域

除非你法人級資產 或者你剛好有兩三個城市都算熟 那就OK

但是如果是要短線微操 細膩到該區 某點 某建案 棟別樓層再下去

你就很難一次投資很多區域

所以這題我們就以中長線置產命題去討論

首先 不要去奢求新竹二次複製 那是天時地利人和 可遇不可求

很多觀念已經講過

這次提出一個看法

因為升息關係 不動產價值是一定有差 同一個物件

今天利率2% 明天假設忽然變3% 那就是有差

只是低流動性所以無感

但是房租通常有基本投資能力的 都能選到 只漲不跌的標的

而台灣不動產的獲利主要來自於資本利得而非房租

所以在此時此刻 提升房租 擴大自有資產的金流以及房價地板 至關重要

先不管這次盤整會不會導致修正

房地產IMBA就在這一點 只要是不非常嚴重的景氣不好 失業率飆高 各種租不出去

所有資產的狀況處於盤整甚至下行 你的金流還是可能持續提升

逮到相對低點時候 大膽進場 下次降息 就會有非常優渥的投資報酬率

當你利率從3%變成2% 甚至1.5% 那個當下就是井噴

至於如何敢低點進場 無非就是經驗&銀彈 缺一不可

所以我說 房地產是開始盤整才有趣

舉個簡單範例 操作方式如下

一個月房租現金流假設80萬 時間理論上3年一調 陸陸續續調漲

通常啦 我是習慣漲一成 30000的變33000

如果房價有明顯漲幅的 甚至一成五 兩成 不過很難啦 通常一成最不會起爭議

不管那個行業是幹嘛的

如果說 你漲太多 你就算給他看 鐵定閉嘴

你那一成漲幅 算到你營業算22天 才多少 你這3年販售東西都沒調漲?

那你現在都漲5% 絕對夠付房租

擴充的銀彈 可以還貸款 因為利率比較高

最後 等到降息 轉增貸 再去市場瘋狂掃貨

為何不怕大家搶? 通常大幅降息 都是景氣不好

但是我們 房租跟鑑價都已經在那邊等著了

當下如果害怕 就再CHECK一次金流 打電話問房客是否有受到影響 一通一通打 別懶

店面的 親自去那邊 看看營業狀況

住宅的 就去關心一下 問問有沒有受到影響啊 要不要這個月免房租

在大升息時代大概是這樣啦

最後提幾個區域

還是老話 台一線 國道 鐵路 高鐵 工業區 科學園區

東西向的快速道路 要注意一下距離

祝各位投資順利

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