Re: [請益] 請問買ETF跟買房獲利已經黃金交叉了嗎？

※ 引述《QQQwe (拿出數據說話是那90人是5)》之銘言：
: 買房
: 優點是可以5倍槓桿(第2棟以後應該沒辦法)
: 不過缺點是租金連2%都沒有
: 而且有租不出去的風險，或碰到個奧客也很麻煩
: 至於價差的部分現在大多已經看高
: 短期大概也沒什麼價差可以賺，甚至實價登錄都往下走了
: 未來即使房價往上走，漲個3倍5倍大概也很難
: 買ETF
: 就以公認沒什麼價差純股息
: 報酬最差的00878來說好了
: 每年穩定6%以上，有價差就當多賺的
: 有借出的話大概還可以再多個0.5%
: 那高手的話還可順手低買高賣再低買回補，兩頭賺
: 簡單說房子雖然有五倍槓桿，但是未來價差大機率漲幅有限
: 績效最差的00878每年穩定6%以上還可以順便借出當收租，或者加減低買高賣低回補
: 更不要說其他績效更好的ETF比如50、正2、56
: 所以，買ETF跟買房，獲利已經黃金交叉了嗎？
: 謝謝
: -----
: Sent from JPTT on my iPhone
先說答案: 正三 TQQQ

不過如果沒房的人,
還是先買自住房之後再考慮投資股市,
因為自住房可以抵免稅還可以省下房租 (這是稅後的錢),
投資股市與房市賺的是稅前的錢, 還要扣很多稅,
稅務上一來一往就差接近一倍,
也就是你省下房租的錢需要在股市上賺兩倍的錢才能抵省下的房租

但是有自住房之後,
投資股市(大盤指數ETF)的報酬率是比較高的,
舉例來說,
大部分房子在2003-2023年這二十年間,
大致是上漲兩三倍, 很少超過五倍,
SPY 二十年漲6-7倍,
QQQ 二十年漲13-14倍,
TQQQ 13年(從2010年開始算)漲超過50倍,

然後這裡又會牽扯到非常複雜的房貸五倍槓桿問題,
其實這跟你是短期投資或是長期投資有相關性,
因為當你提到房貸的時候,
卻忽略了每個月必須還本金與利息的貸款成本,
所以把數學簡單化,
我們一樣拉長到二十年的房地產投資,
這時候房貸已經都還光了,
所以也沒什麼槓桿加倍獲利的問題,
你的房地產投資成本就是你當年買價,
因為這二十年你每個月回房貸已經把槓桿完全去除了,
所以拉長20年來看,
大盤指數ETF勝過房地產投資,

至於說房租繳房貸這種事情,
跟股息再投入股市是一樣的道理,
沒有誰比較賺,
所以把房租跟股息納入考量,
一樣是大盤指數ETF勝過房地產投資

然而鄉民甚至是全台灣會有房地產大勝股市大盤指數ETF的錯覺，
原因在於這五到十年非常異常的房價爆升,
如果你仔細看十年前的房價,
不論是台灣或美國,
其實都沒什麼漲幅,
也就是說台灣這十年(2013-2023)房價漲了兩三倍,
有的地方甚至漲了五倍,
然後這種短期漲幅的獲利了解,
對於五倍房貸槓桿就很有用,
因為很可能你只背了兩三年的房貸,
房價就漲一倍,
所以你還的本金還是非常的少,
也就是投入成本還是很少, 大致<30%,
因為頭期款20%, 加上繳兩三年的房貸成本,
這樣換算就很可觀,
以上面的例子來算獲利狀況:
(200-70)/30 = 4.33倍
解釋數學公式: 投入成本30%, 漲一倍變200%,
但是賣掉要還銀行70%貸款,
所以200%-70% = 130%

所以現在要加入炒房團的投資客要考慮這些問題:
台灣房價是否能夠如過去十年這樣每兩三年翻一倍,
十年翻三倍, 有些地方甚至翻五倍,
如果你覺得會繼續這樣漲,
那你就應該歐印房地產,
但是如果是以長期房地產房價趨勢來看,
也就是二三十年甚至是四五十年的房價走勢來看,
房地產投資不如股市指數ETF,
我前面有說明,
換句話說,
如果接下來房市沒有繼續這樣大漲,
那麼投資房地產遠不如投資股市大盤ETF,
我不知道答案,
我的作法是兩邊下注,
我又投資房地產也定期定額買TQQQ

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在美國, 自住房繳的利息跟房屋稅是可以抵免所得稅, 也就是一稅不繳兩次的概念, 當然這個前提是收入所得不能太高, 也當然這樣的假設是放在年輕人剛入社會的情況， 咬金湯匙出生跟月入百萬的人不適用, 另外我也說了房租是稅後收入扣的, 但是資本利得(股市與投資房)是稅前收入, 所以如果妳不買房用股市投資或股利來繳房租, 比方說, 你的房租是每個月三萬台幣, 你大概要每個月股利或是股市賺五到六萬台幣, 稅後剛好可以繳你的房租, 所以不管怎麼算, 自住房在稅務上有很大優勢

我就是買在2021年呀! 雖然之前有獲利了解一次, 但是新一輪的存股是從2021年開始, 遇到大跌也是好事, 我定期定額一直買, 現在成本價到36$ 快要滿血復活了, 但是其實我是希望能夠再大跌, 我之前低點沒買夠