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Re: [新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給

waitrop 發表於 2023/7/29 下午12:33:56
看板Stock標題Re: [新聞] 美國房價連續第四個月上漲 樓市升溫恐給作者
waitrop
 (嘴砲無雙)時間推噓34 推:38 噓:4 →:72

週末閒聊,
在我2019年開始存股TQQQ之前,
我已經在美國存房十幾年,
便宜的, 貴的都買過,
從低薪時候就開始買,
我就來分享一下美國利率漲,
房價居然跟著漲的原因

原因一: 市場上架販賣的房子嚴重短缺,
前面鄉民有討論過,
因為之前在低利率的時候大家都轉貸成固定低利率,
所以現在的房貸負擔並不重,
所以也就不想在這個時間點拿出來賣,
大家都在等開始降息的時候, 房價開始井噴的時候,
才要拿出來賣房,
因為房子短缺,
所以大家都搶爆, 房價漲

原因二: 房貸利息+房屋稅可以抵稅 (但是有排富條款)
這點很重要,
我個人認為這點才是主因,
比方說現在房租跟物價一直上漲,
如果房租跟每個月的房貸一樣的話,
甚至房租只要比月付利息+房屋稅還要多,
那麼買房就比租房划算,
即使利率一直漲,
因為房租也跟著漲,
所以互相抵銷就沒差,
如果房租是一個月$2000-$3000,
那麼反推大概房價在50-60萬美金,
房租$1000-$2000的話,
房價在30萬美金上下,
所以30-60萬美金是這次最搶手也漲最多的價格區間,
與其繳房租,
不如拿房租去存房還可以抵稅,
超過這個價格區間的話,
就是要多繳一些利息跟房屋稅

當然這個數字是在"非"加州紐約的地方,
如果是加州的話,
比較搶手的房屋價格是在100-150萬之間,
也就是買家會願意多付點利息跟房屋稅(在可扣抵稅之後),
因為預期之後的房價上漲與降息,
如果是超過200-300萬美金的房子,
能夠負擔這個月付的人,
收入都在排富範圍內,
所以200-300萬美金以上的房子不但無法扣抵稅,
房貸+房屋稅也跟房租差距太大,
所以這個範圍的房子最近比較不會漲

PS: 忘了說,
還有一個進階炒房手法,
我在2021年底已經知道FED會強力加息,
所以我在2021年底把房子拿去增貸,
貸好貸滿, 現金全部從房子拿出來,
當時利率2.xx%-3%,
然後我現在拿去放定存4.5%+,
政府幫我養房還有賺, 再多賺一筆房租,
所以現在更不可能有人拿房出來賣,
像我這種反應這麼慢的人都知道這麼玩,
相信大部分的美國房東一定都是這麼做,

結論就是在美國炒房炒股很簡單,
就是相信美國相信政府說的話,
說會加息就是會加息,
而且還會提早半年一年跟你說,
說經濟數字好就是好,
不要再去疑美論

PS2: 美國,
尤其是加州的房屋稅是以買房時候的價格為主,
比方說十幾年前我買一棟房30萬美金,
房屋稅3000美金,
現在房價漲到100多萬美金,
房屋稅還是3000-4000美金,
所以持有成本低,
更是不願意在這個時間點賣房

※ 引述《louise13 (PPP)》之銘言：
: 瞎扯
: 美國人又沒有在存錢，還什麼三年後的漲幅
: 你以為是nba球員走完一個五年合約要去下一個城市就賣房換房
: 美國人買房明明就是直接看現在的薪水現金流跟
: 銀行貸款下來的每月應繳額度是不是他們支付的起
: 跟什麼三年後的漲幅有啥關係?
: 你說的美國人是美國的美國人還是美國華人?
: ※ 引述《aitt (非主流,有何不可(M))》之銘言：
: : 美國人買房會考慮一個重點,那就是假如他在三年後買房,
: : 他就會把三年後的可能房價漲幅加上去,因為美國的房價相比其他先進國家
: : 算是強勢不少,因此美國人多半在預期房價會漲下,錢夠了就馬上購屋
: : 美國民眾現在比較擔心的是2000-2015年中國式的房價飆漲在美國上演,
: : 當時中國的房價在15年即漲了五倍以上,即使貸款利率拉到10%以上都壓不住,
: : 畢竟房價一年漲30%,你10%貸款利率算什麼? 美國房價最近十年漲幅也已經有130%,
: : 現在升息都擋不住房價,未來如果降息的話,每年十幾二十%的漲幅都有可能,
: : 更別提美國現在的購屋壓力還比中國低太多了

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 24.5.140.41 (美國)
※ PTT 網址
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musie 07/29 12:37這是正確的 簡而言之 現有房屋持有者成本太低不賣

推

mynumber55 07/29 12:42美國炒房仔

推

martinlin77 07/29 12:43樓主哥兒們現在正報酬率多少啊

你是問房子還是股票的報酬率?

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 12:51:40
推

kuosos520 07/29 12:49跟台灣好像，大量屋主取得成本低持有成本低

→

kuosos520 07/29 12:49賺不到想賺的就不賣，市場只剩老破房

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kuosos520 07/29 12:49剛需逼不得已就去買預售屋算了

→

kuosos520 07/29 12:49助漲建商氣焰越開越高

美國很少預售屋啦! 需求高的地方都是開發已久的地方, 早就蓋滿或是很難取得建築許可證, 就像是在台北大安區要蓋新建案一樣的難, 所以大部分都只能買舊房

→

musie 07/29 12:51但是房價還是會緩慢下跌 2022 new house permit

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musie 07/29 12:51多到嚇死人.. 隨著新房開始進入市場 會開始壓低房價

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 12:53:52
推

speady 07/29 12:52不像共產政府都在騙

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tomdavis 07/29 12:52房租 vs 房屋稅+房貸 蹺蹺板

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speady 07/29 12:53美國啊爸說升息就升息，沒在管房地產會不會崩盤的

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 12:57:40
推

rebel 07/29 13:05持有稅呢？高嗎？

持有稅就是房屋稅1.x%, 算高, 但是就像我說的, 如果在50-60萬內, 收入沒高到排富條款的範圍, 房屋稅可以抵稅, 所以就不太在乎房屋稅了

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:10:36
推

rebel 07/29 13:141%多你也敢存房 真猛 XD有隨著持有數量課累進稅率

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rebel 07/29 13:14嗎？

因為房租扣掉房貸+房屋稅還有剩, 還會隨著房租上漲而越賺越多, 房價還會漲, why not?

推

ab4daa 07/29 13:17房價只會漲不會跌 不要不信

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:21:19
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pujos 07/29 13:20老美房價看數據飆定了，至少兩年吧，7月房價指數已

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pujos 07/29 13:20經創歷史新高了

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ymlin0331 07/29 13:26awesome!!!

推

HenryLin123 07/29 13:29的確，灣區目前就是1.5M上下的緩漲，2M以上的緩跌

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HenryLin123 07/29 13:29。

推

HenryLin123 07/29 13:34大大有便宜的灣區房要賣我嗎？

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:39:49
推

Ripper 07/29 13:42我在南加，本來是想買150-200萬的，但真的太競爭，

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Ripper 07/29 13:43所以乾脆再加預算到220萬。不過現在的問題是房源少

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Ripper 07/29 13:43到我已經一個月沒看到標的了…我是希望選擇能多一點

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Ripper 07/29 13:43，倒不是錢的問題QQ

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LDPC 07/29 13:45HenryLin 你可以買95132 1.5M以下可以買到獨棟房

推

bboman 07/29 13:45灣區2M以上學區房早就漲一波了，最低點就去年十月

→

LDPC 07/29 13:45然後從那開車到台積電或聯發科 只要10分鐘！！！

推

martinlin77 07/29 13:46樓主：股票啦......佩服你的氣魄

+22.15%, 我要等到明年選舉後再說

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LDPC 07/29 13:46Ripper要買哪啊 很久以前我都在看Eagle Rock和

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LDPC 07/29 13:47La Crecenta又或者Alhambra

人家是Appler, 從95132 開車到公司要塞個一小時多吧! 我主要炒中低價的房子, 我沒有cupertino的房可以賣啦! 你可以找教主問問

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 13:50:07
推

Ripper 07/29 13:48我在更南的SD，這邊學區是真的真不錯，普遍都高分。

→

Ripper 07/29 13:48但我沒小孩，純粹治安考量XD

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LDPC 07/29 13:48加州好處就是 任何加州高中在一定成績之上

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LDPC 07/29 13:49會有保證uc學校可以念

推

alex528557 07/29 13:49謝謝老哥分享

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LDPC 07/29 13:49我都想叫我親戚小孩來加州唸高中了 成績好可以保送

→

LDPC 07/29 13:49UC系列大學

推

HenryLin123 07/29 13:51我要買應該就東北或是西南San Jose，95132的確也不

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HenryLin123 07/29 13:51錯。再等幾年吧，我現在房租很便宜，一年可以存100

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HenryLin123 07/29 13:51k鎂。

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HenryLin123 07/29 13:52存到大概35%-40%房價再出手吧。

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LDPC 07/29 13:53真心推薦95124 開車到apple不會太遠

推

HenryLin123 07/29 13:5495124的確不錯，學校也不會太爛，哪天不想開車也能

→

HenryLin123 07/29 13:54搭express 101去上班。

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LDPC 07/29 13:55我自己就住95124 去附近走野外步道的生活很不錯

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LDPC 07/29 13:56這邊最多就是出了一個在zoox自駕公司的俄羅斯人

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LDPC 07/29 13:57去年去炸了pg&e電塔被抓走外其他沒看到啥瘋狂事情

推

HenryLin123 07/29 13:57那裡隔壁是Los Gatos，治安肯定不錯啦。

95124 應該是Cambrian Park, 最近漲翻天了, 都已經破2-3M了, 不輸cupertino了

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 14:04:05
推

lesbian5566T07/29 14:02QQQ最近跟上NV或AI,漲一波了, 還能買嗎?

→

lesbian5566T07/29 14:03我自己還有買MSFT+AMD. 但都還在虧 = =

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lesbian5566T07/29 14:03只有很少量的QQQ是正報酬

我是瘋狗流的死多頭, 你問我, 我當然會說可以買QQQ, 那指一定會破前高16xxx, 所以還有15%左右的漲幅空間, 至少! 破前高之後就很難猜測, 我個人猜測總統選舉效應可能明年會把那指推到18000-20000之間, 當然我是死多頭的看法

※ 編輯: waitrop (24.5.140.41 美國), 07/29/2023 14:07:29
推

sharuru2071707/29 14:12好奇房屋增貸利率沒有跟著升息一起升嗎？

→

IBIZA 07/29 14:14美國是固定利率，不會跟著升息升

→

IBIZA 07/29 14:15不過2021的房貸固定利率不就4%了嗎

推

wowjesus 07/29 14:15還有美國年輕人很多啊

→

wowjesus 07/29 14:15而且破產可以重生 有恃無恐

→

moonrain 07/29 14:20記得2021年夏天30年期固定房貸可以到2.5%-3%間

推

lesbian5566T07/29 14:22謝啦. 我的選股能力跟腦袋撞到去買合一一樣廢

推

uranus99 07/29 14:23美國房子好像真的很缺，一直都有人提

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lesbian5566T07/29 14:23之後都只買QQQ了 = =

→

uranus99 07/29 14:23不過美國房品質也真的不怎樣，很多木頭蓋的

→

uranus99 07/29 14:24所以美國房子一直壞掉一直缺也很正常

推

Linmon 07/29 14:27資本利得稅呢？

推

wald5566 07/29 14:35美國持有成本好高哦

推

KrisNYC 07/29 14:46嚇一跳 只有聽說過沒有見過的人出現了

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KrisNYC 07/29 14:47傳說中2020年增貸到滿fixed 3.5%現在爽領4.8%利息

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KrisNYC 07/29 14:47而且當初增貸出來買的股票也大賺一筆 神扯

2020年房貸應該是2.x%-3%之間 (15 year fix), 2022年初還能拿到3.5% (15 year fix), 因為要套利, 所以我選擇利率最低而不是年數最高的房貸 其實我一直想寫三本書: 1. CPU Design, 2. 槓桿ETF TQQQ, 3. 美國炒房 這三個方面是我的專業, 板上甚至台灣比我懂這三塊的人不多, 不過正二哥已經寫了槓桿ETF投資的書, 所以TQQQ投資就放最後面寫, 美國炒房包含稅率減免等事情, 我是非常非常熟悉, 曾經低薪被裁員十幾年, 我對這塊實在太熟了

→

xylinum 07/29 15:30降息房價會井噴？

會, 我身邊所有的人都認為開始降息會井噴, 甚至很多人都存好現金等降息才要買房

推

w60904max 07/29 15:32持有成本很高 想撿便宜只能等不擅理財的那種

→

w60904max 07/29 15:32但南加 工程師算得可精的 怎麼可能爆

推

poisonB 07/29 15:37這篇484要身價百萬鎂才可以推文

推

donkilu 07/29 15:44宇宙中心95014 房租貴森森

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HinaTomo 07/29 15:46好險我現在在TX 雖然也是一直漲

推

brabra 07/29 16:20台灣有房產的人早就增貸，貸好貸滿了

噓

motheregg 07/29 16:43還以為來到房板

→

FatFatQQ 07/29 17:00新房在漲 但二手在跌

推

geminitea 07/29 17:09二手在跌是不是代表open沒料?

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ymlin0331 07/29 17:26cupertino都惜售，很難搬進去XD

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ymlin0331 07/29 17:26另一個建議是，找個輕鬆的工作

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ymlin0331 07/29 17:26然後住遠一點，房價比較親民

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ymlin0331 07/29 17:2895129還是比95124好一點

推

jerrylin 07/29 17:29這篇比較專業

噓

chenyei 07/29 17:55什麼房屋稅可以抵稅，沒發現你有語病嗎

https://www.rocketmortgage.com/learn/property-tax-deduction

房屋稅可以抵聯邦稅, 一稅不繳兩次的概念, 一直以來我在各個版上說的都是實話, 但是大家都不相信我說的, 實話傷人呀!

→

IBIZA 07/29 18:02美國房屋稅是州稅 可以抵聯邦所得稅 怎麼了嗎

噓

Asnote 07/29 18:13相信美國政府，通膨只是暫時的by Jerome Powell

這的確是很智障, 當時就已經看到通膨失控了, 睜眼說瞎話

推

bhdbhd 07/29 18:37反觀某顏色政府整天都在拼選舉

推

dl123 07/29 18:50幫捕，推一下

→

mangojocker 07/29 19:32還可以看到無知亂噓的

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bndan 07/29 20:57這文是用台灣稅看美國吧？ 美國的房產相關的稅跟台

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bndan 07/29 20:57灣一樣低？

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YiYaochAng 07/29 23:51你的稅大概也會要增加了吧 我們這裡幾乎年年調房

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YiYaochAng 07/29 23:51子實價（增加房屋稅

房屋稅開始每年漲是這五到十年的事情, 2015-2023, 2015年之前房價一直跌, 房屋稅沒漲很多年, 2015-2023 大概漲30%-40%左右, 也就是我舉的例子, 從3000漲到4000左右, 但是跟新交易的房屋稅一萬多比起來, 還是很便宜, 持有成本很低

※ 編輯: waitrop (76.103.225.6 美國), 07/30/2023 00:36:12
推

donkilu 07/30 00:29實價一定是會調 但每年有比例上限 還是比市價漲得慢

※ 編輯: waitrop (76.103.225.6 美國), 07/30/2023 00:49:20 ※ 編輯: waitrop (76.103.225.6 美國), 07/30/2023 01:07:24
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abyssa1 07/30 02:11CA Proposition 13 炒房天堂

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abyssa1 07/30 02:12美國一堆亂七八糟的規定 難怪律師這麼賺

→

abyssa1 07/30 02:12加州老房一手持有30年以上的 實質稅率跟台灣一樣低

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abyssa1 07/30 02:13所以供需很扭曲僵化

推

gso1987 07/30 02:50讚喔

推

four5 07/30 04:17現在灣區大概是250萬分水嶺吧，250以下SFH賣超快

推

AGODC 07/30 06:55現今資產（房/股）就是繼續噴（打通膨要降到2%不是

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AGODC 07/30 06:55打到通縮），降息是不可能的，聯準會也會看數據的，

→

AGODC 07/30 06:55這波升息要升到哪裡還不知道的，遑論降息了

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AGODC 07/30 06:57美國固定利率真的有利鎖價差套利，台灣都浮動的，1.

→

AGODC 07/30 06:5731%貸的款，現在也跟著漲到2%了，只能靠台美利差來

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AGODC 07/30 06:57賺了

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jatj 07/30 11:01怎麼抵稅？標準扣除額兩萬多你的利息跟稅會超過嗎？

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ymlin0331 07/30 12:28灣區很大，要看哪裡啦

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ymlin0331 07/30 12:28然後最近san mateo有降價賣的就是了

→

ymlin0331 07/30 12:29美國利率差不多了，不可能升到意外以外的值啦

san mateo 這幾年沒有跟著漲, 我有注意到很多地方都漲到2M 以上, san mateo 還是1M 多, 停滯好幾年了, 還有不久前MENLO PARK 有在掉, 可能跟臉書大裁員有關, 所以真的是case by case, 時間跟地點都差很多

※ 編輯: waitrop (76.103.225.6 美國), 07/30/2023 14:01:30
推

sdriver 07/31 03:39新手只能淚選標準扣除額

噓

jatj 07/31 08:01You can only claim the property tax deduction if

→

jatj 07/31 08:01 you choose to itemize your taxes

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