Re: [閒聊] 投資房地產成本計算

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好像有各種誤會我緊急補充一下
文中各個試算表都只是買入瞬間的"估算"，六年平轉是"假設條件"。
實際上的物件有跟到足夠漲價，我也認為未來一定還是會持續大漲。
但是購買當下還沒發生就是還沒發生，沒法去鐵口直斷六年後漲幅肯定>X%
試算表數字有點像是"認列入場成本"，像買入股票前要先知道會先虧多少手續費這樣
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原文恕刪，單純想借個標題碎碎念。
兩年前自己的舊文供參 => #1YkMROeg (home-sale)
懶得讀的話重點在下面這張圖
https://i.imgur.com/GWOcvXi.png

1000萬頭期2成寬三貸30年1.685%，粗投報(年房租/總價)3%的物件。
如果持有六年平轉，身為一個無經驗無背景房市小白，你會拿到-0.95%的年化報酬。

很反直覺? 網路上一堆投報計算網站跟板上大神明明隨手貼出來都是兩位數IRR
用兩年前的超低利率條件搞出負年化，這怎麼可能!??

問題就在於，大神是大神，但你只是小白。
因為你是小白，只能跪著求仲介收斡幫你談價，根本殺不了仲介費。
因為你是小白，只能看到大神收剩下的物件，在各種隱藏缺陷物件中踩地雷。
因為你是小白，拿著地雷物件怕空租，在591比價半天，只敢開投報3%的房租，含管含車。因為你是小白，平常要上班只能請仲介代租，兩周租掉加半個月代租費，直接去一個月。因為你是小白，代租不幫篩房客，結果房客各種雷點年年不續約重找再繼續被代租扒皮。因為你是小白，電器壞掉水管不通，你也只能請假找水電來修，開價多少就付多少。
對大神來說，這些都不可能會是問題，但因為你是小白，這些全都是你的成本，跑不掉。

我怎麼知道? 因為自身就是一個沒祖上支援，毫無金融/仲介/裝修背景或相關人脈。
現實家人朋友財商都超保守無法討論買房投資，學校又沒教只能在網路上爬爬文。
背學貸負債出社會還要給孝親費，撐到今年總算買房的八年級賴家啃老小白。
(上面那間1000萬的是熟識親人買的，不是我)
物件如下，台中74環內10-20年屋兩房平車，同樣真人真事只稍改數字方便計算。
https://i.imgur.com/BowGxch.png

靠著這兩年房價飆漲+升息然後台中租金在反降，六年平轉IRR估算來到了可怕的-4.56%

當然，估算只是估算，不一定要六年就賣，也沒人規定必須要平轉。
重點是，身為一個小白，現在投資房市你要有明確的認知
你能買到的物件，起始年化報酬就是負的，還負不少!
各種顯性/隱性的成本會把你的帳面投報整個吃光還倒吐。
房價哪怕沒跌持平、只是漲不夠對你來說也會是虧爛!!
你當然可以凹單十幾二十年直到某天漲幅終於夠了為止。
只是沒有什麼"房價下跌靠房租收入也穩賺"，那跟高股息左手配右腳類似就是自我安慰。=> 你的投資獲利基本上完全取決於未來房價的漲幅要夠大，醒醒吧你就是來賺炒房的 <=

在有了這個正確認知下，自行估算能夠承受房價不漲的虧本風險。
對未來整體漲幅有足夠的信心下，才建議一個小白開始投資房市。
而不是看大神分享的神案例短期賺兩三百萬或隨手2位數投報收租，就以為自己也行。
還是那句話，大神是大神，你是小白，不要妄想你能做的跟大神一樣好。

以下單純個人心情抒發:
過去幾年看板上文章一直有種奇妙的矛盾感
就算去掉那種看空或是明顯沒打算參與市場來亂的文章
總是有一種聲音跟你說閉著眼睛地圖拿來丟飛鏢買房都能賺，沒房的空空只會哭哭。
然後又有另外一種聲音嘲笑那些買到落後漲幅區域/物件的人
"fomo仔/基期這麼高/爛眼光/看你到時要賣誰/毫無基本概念/不做功課"

問題是，在這樣一堆龍蛇雜處的文章/網路情報裡面到底要一個小白怎麼"做功課"??
A.找公開客觀數據阿? => 實登走勢/人口組成/都市發展/就業/學區/坪數/社區/地價...所以這麼多情報要從哪開始分析? 出現衝突哪邊權重高? 如何按照地區變更模型?
B.聽知名度高的阿? => 難道要我信Sway?
C.看房版文章阿? => 很多文章都有超發散的討論(X)吵架(O)推文，還不乏彼此矛盾的
所以哪些觀念能類推? 哪些不能? 誰在渡化無知大眾? 誰又在反串?
D.只聽公認大神觀念不就好了? =>所以大神每一句100%相信，其他人文章/推文都不看?
那照抄C神的公式結果被鞭屍到體無完膚該怎麼辦，又回到你得做功課不能直接抄?
E.把有人提過的雷點全都避開就可以了吧? =>喔 那我就只剩下:
兩/三房平車精華重劃區高樓層低屋齡好社區低持有費高室內坪數完美格局再加高投報率......確定這種物件存在??? 真的存在輪的到我來選???
F.多做幾次交易累積經驗就懂得怎麼看了=> 恩，這我還真的同意。
所以零經驗的小白第一次買到地雷物件根本剛好嘛，因為沒有經驗可以讓人"做功課"。

以下一些我想像中可能會出現的推文，先回起來。

Q:那麼多資料不會爬，難道還有人有義務手把手教你怎麼投資房市嗎? 朽木不可雕也
=>對，我就爛。我是真心不知道該怎麼爬，房版大神的境界我可能一輩子達不到。
光交易次數就不可能了。所以我只能退而求其次，
以"反正我肯定會買到地雷物件"為前提來做點房市投資的心理建設。
沒人說地雷物件就不能賺吧? 風口上不是豬也能飛嗎?

Q:所以你是那種...一直唱衰強調投資房市缺點但還是自己買房的空空?
=>反了，如果不是很有信仰的多多，看到試算表負年化就會果斷放棄了。
就是因為相信未來那怕是地雷物件，整體漲幅還是可以抵銷掉負年化，才會勇敢買下去!

Q:代書規費9萬8? 持有成本每年4萬8? 你灌水吧?
=>真的喔，讓你看看小白買地雷物件的厲害程度，大神都不會有這些成本。
https://i.imgur.com/Msj6v4m.jpeg

https://i.imgur.com/3owNDU9.jpeg

Q:頭期三百多萬沒祖上支援，騙誰啊?
=>真心不騙，關鍵字=提前信貸+保人，還有感謝一切都在信用管制風暴前談妥。
家裡對我的唯一支援就是讓我賴家省房租。

Q:你這邊算錯/那邊觀念不對/XXX費用不會那麼貴...etc，總之沒漲幅也不可能負成這樣!=>阿這就真實帳本，對不起來少的部分你要補給我膩!?

Q:那麼心累你還是離開房版吧，投資個ETF或信仰個股不好嗎?
=>嘿我還真的有想過，以下是我這兩年跟大神單/自行選股的結果，剛剛截的:
https://i.imgur.com/fXGAlRH.jpeg

知道為什麼我還留在這邊了吧QAQ ， 小白去到股債市還是一樣小白阿。

Q:你誰啊? 有人在意你嗎? 當你個板?
=>知道大家最近真的無聊提供點笑料嘛，順便看看能不能救幾個觀念錯誤的新小白。
特別是以為現金投報在5倍槓桿下IRR真的隨便都能破2位數那種小白=過去的我。

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