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Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?

看板home-sale標題Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?作者
rabinson
(何時無事一身輕?)
時間推噓 4 推:4 噓:0 →:6

以下純屬個人觀感與認知,不代表全部真相。
數字也純屬隨便舉例,僅供參考理解。

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建商賣預售,一部分應該是資金的考量。

先解釋一下預售案的資金模式:

第一部分是土建融:

例如買這塊地要10000萬

興建成本要8000萬,合計18000

會先跟銀行貸款
土融五成 ,建融六成
也就是建商自備款= 5000+3200=8200

但不是每個建商都一下能拿出這麼多現金,所以又有很多變通方法。
自籌款也能借,這是一種。不過比較少見,不討論。

土融則是拿到土地就能撥,也不討論。

跟預售比較有關的部分是建融:

建融是什麼?建融怎麼算?建融怎麼撥?

建融是以建物為抵押的融資。
建融的算法
工程總經費=單坪營建x可銷售坪數
建融=工程總經費x銀行可放貸成數。

建融怎麼撥?

總建融例如5000萬,並不是蓋完一次撥,而是按進度撥。

例如蓋10樓5000萬,平均一層樓500萬,營造會一直來請款(因為營造也有現金壓力,)現金足夠的建商當然可以付完這5000,房子整個蓋好再跟銀行拿錢,
但其實交屋後就會解除信託返還建融,可以轉房貸,意義不大。
通常都是邊蓋邊請建融。

很多建商不如你想像有錢,
他可能手上就1000萬,蓋到2樓給營造就沒錢了,必須馬上請銀行撥款。
甚至更緊的是受手上根本沒錢給營造,
追著銀行撥款進來,馬上就轉給營造的,也很多。
所以什麼都要趕,
灌漿到晚上10點,隔天早上八點馬上傳照片給銀行,銀行中午12點就要撥款,三點半才能轉帳給營造。

以上就是建融的狀況。

$$$

那這跟又跟預售屋或新成屋有什麼關係呢?
有的關鍵在一筆叫做工程款。

如果買過預售屋的人就知道,
建商會給你一個付款表:
頭期5趴+六樓底板完成5趴
屋頂板完成+2趴 拆架5趴

這些數字,就是所謂的工程款,是買方要匯入的。

這些工程款會先匯入一個銀行開設的信託專戶,建商不能動用。
必須達到一樣的進度,並且附上發票憑證才能夠申請。

跟建融很像但,差別在於,建融要利息,工程款是不用利息的呀!

這就差很多了,
為利息一般在3趴到5趴,如果是資產公司利息會更高。

這是第一個優點。

第二個優點是,
預售屋可以提早拿到錢而且可以判斷這地區案子的未來趨勢。

一個大樓案,蓋的快的要兩年,蓋得慢的要四年。

如果蓋到成屋才能賣,建商很難判斷下一步要怎麼做。太沒有效率了。

如果有預售的方式,
例如我先推出西瓜1號,一坪150000。
預售如果賣得不錯,不用等西瓜一號蓋完,
我馬上就可以開始規劃西瓜2號,
一坪改推200000。
以此類推,再推出西瓜3號25萬,西瓜4號30萬.....

這樣每年都可以有一個新案子,
公司才能夠穩定運作,
而不是四年才能夠推一個案子而且還不確定能不能成功。


以上是我對於建商模式的簡單理解,
如果有說的不對的地方再請各位前輩補充。

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RealID201804/30 01:05簡單說預售屋的錢就是建商的錢,可以拿來蓋房子

RealID201804/30 01:05只是要鎖在信託帳戶

RealID201804/30 01:06按單據動撥

jerrylin04/30 01:07差不多是這樣

RealID201804/30 01:11建融是純信用喔,蓋好以後轉餘屋,也不是房貸

RealID201804/30 01:12除非是合建地主願意讓你設定,才能拿來當擔保建融用

vanjoey04/30 04:07建商越早銷售,就越早拿到市場資訊,資訊也是有價值的東

vanjoey04/30 04:07西

owen31118104/30 08:08推補充知識

justin021304/30 14:57分析不錯