Re: [請益] 建商為什麼不賣新成屋就好?

以下純屬個人觀感與認知，不代表全部真相。
數字也純屬隨便舉例，僅供參考理解。

=========
建商賣預售，一部分應該是資金的考量。

先解釋一下預售案的資金模式：

第一部分是土建融：

例如買這塊地要10000萬

興建成本要8000萬，合計18000

會先跟銀行貸款
土融五成 ，建融六成
也就是建商自備款= 5000+3200=8200

但不是每個建商都一下能拿出這麼多現金，所以又有很多變通方法。
自籌款也能借，這是一種。不過比較少見，不討論。

土融則是拿到土地就能撥，也不討論。

跟預售比較有關的部分是建融：

建融是什麼？建融怎麼算？建融怎麼撥？

建融是以建物為抵押的融資。
建融的算法
工程總經費=單坪營建x可銷售坪數
建融=工程總經費x銀行可放貸成數。

建融怎麼撥？

總建融例如5000萬，並不是蓋完一次撥，而是按進度撥。

例如蓋10樓5000萬，平均一層樓500萬，營造會一直來請款（因為營造也有現金壓力，）現金足夠的建商當然可以付完這5000，房子整個蓋好再跟銀行拿錢，
但其實交屋後就會解除信託返還建融，可以轉房貸，意義不大。
通常都是邊蓋邊請建融。

很多建商不如你想像有錢，
他可能手上就1000萬，蓋到2樓給營造就沒錢了，必須馬上請銀行撥款。
甚至更緊的是受手上根本沒錢給營造，
追著銀行撥款進來，馬上就轉給營造的，也很多。
所以什麼都要趕，
灌漿到晚上10點，隔天早上八點馬上傳照片給銀行，銀行中午12點就要撥款，三點半才能轉帳給營造。

以上就是建融的狀況。

$$$

那這跟又跟預售屋或新成屋有什麼關係呢？
有的關鍵在一筆叫做工程款。

如果買過預售屋的人就知道，
建商會給你一個付款表：
頭期5趴+六樓底板完成5趴
屋頂板完成+2趴 拆架5趴

這些數字，就是所謂的工程款，是買方要匯入的。

這些工程款會先匯入一個銀行開設的信託專戶，建商不能動用。
必須達到一樣的進度，並且附上發票憑證才能夠申請。

跟建融很像但，差別在於，建融要利息，工程款是不用利息的呀！

這就差很多了，
為利息一般在3趴到5趴，如果是資產公司利息會更高。

這是第一個優點。

第二個優點是，
預售屋可以提早拿到錢而且可以判斷這地區案子的未來趨勢。

一個大樓案，蓋的快的要兩年，蓋得慢的要四年。

如果蓋到成屋才能賣，建商很難判斷下一步要怎麼做。太沒有效率了。

如果有預售的方式，
例如我先推出西瓜1號，一坪150000。
預售如果賣得不錯，不用等西瓜一號蓋完，
我馬上就可以開始規劃西瓜2號，
一坪改推200000。
以此類推，再推出西瓜3號25萬，西瓜4號30萬.....

這樣每年都可以有一個新案子，
公司才能夠穩定運作，
而不是四年才能夠推一個案子而且還不確定能不能成功。

以上是我對於建商模式的簡單理解，
如果有說的不對的地方再請各位前輩補充。

--