Re: [請益] 幾個房地產投資的問題請益

※ 引述《licklabium (76600ferio)》之銘言：
: 今天一位房仲帶看一間3000萬左右的房子，雖然房仲知道遠超出我的能力
: 但還是很熱心地跟我分享了一些經驗，但是聽完後有些疑惑，想上來請問大家
: (1)金流的創造：銀行貸款的額度，主要就是看還款能力。房仲教我提高金流方法: 除了兼職提高收入、房租收入外，還可以每個月比如提出五萬，三萬生活用: 然後再存入兩萬並備註00獎金之類的，連續幾個月後明細就可以給銀行來提高: 貸款成數，這樣是可行的嗎?
: 再者，這樣還是會牽扯到還款能力的問題，這就接續第二個方法

可以...

這就跟,公司要上市,有些例如資本還是營收數據不夠的時候.

很多公司也都這樣做假數據來騙金管會..XD

然後..

金管會難騙.

但是你貸款是騙銀行.

銀行哪來那麼多人力跟你回查??並且銀行也沒有權力去調你公司確實資料來看.

: (2)房仲他教我要買預售屋。利用搶紅單和轉賣紅單、或是利用預售屋施工期間: 轉售獲利，或者利用交屋後的寬限期，只付利息，撐過寬限期後就售出。
: 這房仲今天跟我分享時，他手上有五、六間就是這樣輪轉的
: 聽來可行，但是我覺得問題會卡在萬一預售屋房價下跌時就卡死了
: (當然，或許有些人有特殊管道可以拿到低價)

可以.

但現在很難很難轉.

卡到

買新屋的人喜歡去代銷當大爺,不想接你下一手.

買下一手的,差價他都要準備現金,所以他頭期款會大幅拉高,那他幹嘛不去跟代銷買.

你要賣的比新屋還便宜,你有轉賣的各種交易成本包含仲介傭金你怎樣賣得更便宜?
(尤其是原建案還沒完銷前)

交屋之後,你還要補上交屋款,貸款利息,貸款開辦費等房地合一不可以抵免的錢...

之後你算一下你要多賣多少才能打平沒有賠...

那,你買1000你要賣1100才打平,旁邊建商新推案賣1050...你要怎樣賺錢?

另外交屋後,你第一年45%的房地合一稅是完全閃不掉的.
(因為木作,系統家具,燈具,廚具等裝潢,都不可以報成本
你新屋難道修漏水換地板敲廁所?)

: (3)房屋快超過十五年者就脫手。他說他的經驗，超過十五年的房子就很少人願意: 購買了。但是ceca說過，窮人遠比有錢人多很多很多，以雙北為例，兩房全新: 的含車位都破千萬了，而舊公寓可能500萬上下就有，甚至再郊區一點點，開車: 到市區十分鐘左右的，三、四百萬就有了。這樣投資千萬兩房的門檻高，出租: 的投報率可能只有2%不到，而且新房子不一定會增值，萬一跌說不定跌更凶…: 除非能買到低於行情價，或是利用裝修來增加賣相，否則風險不是更高嗎?

15年以上的房子沒人要買??

你應該身邊的人都很有錢...XD

或是有人拿建商買的新聞給你看.

另外新屋和15年屋價差其實很大.

但是過了10年後,你肉眼都不一定看的出來10和25年的差距.
(現在看的出來是因為921地震前後的建築明顯長得不一樣.
就像2x年和35年屋,也是因為1990後的房子明顯長得不一樣.
另外,早期的建築師和營造廠是白癡,美學有嚴重問題,所以會蓋很醜的東西出來.
所以你才看的出來.
但實際上你去看5年屋和15年屋,你沒進去仔細看,其實看起來視覺上落差並沒很大.)

: (4)若是要買房長期持有出租，最好買新房子，一來保值、二來裝修成本低
: 三來出租金額高，瞄準較高層的租客，風險較小。但是這樣的投報率就低了: 先前看ceca的文章，公寓的投報率比較高，如果裝潢多花一些，是否也可以: 拉高租客的客層呢?
: 今晚聽了很多，腦筋有點打結，還請各位大大釋疑了，感謝~~

新屋是最不保值的.

有興趣你可以拿10年前的房價,或是20年前的房價來參考.

你就會被新屋的貶值給嚇到.

想當年(1997),高雄新屋一度衝到15~20萬.那時候的10年屋可能還在8~10萬.

今天,高雄23年屋你要賣到18萬??

但是33年屋...你應該沒有12~13你買不到.

大崩盤,死得最慘的永遠都是新屋.

反而老屋跌得少,之後漲的超級多.

數據會說話....

有興趣把當年的賣屋廣告拿出來看.

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據我個人操作過17張紅單/預售屋的經驗..XD 如果我要玩預售屋轉單,對我而言至少要滿足以下條件我才幹. 1.這區新推建案一年成交價必須有10%以上的成長.至少連續漲三年. 2.入手案件必須一年內銷售達8成以上. 3.入手案件的一年內,同質性建案不超過兩棟. 4.建商願意配合下一手把轉單產生成本灌在他交屋時的成交價中. 缺一樣我就不玩這種找死的賭博遊戲. 玩轉單不如去玩百家樂all in壓大..XD 雖然我轉單沒賠到,但一間賺一台機車,運氣不好過戶交屋一段時間後賣掉還是賺一台機車. (並且一開始紅單快跑,很可能只賺PS4..) 我從紅單到賣掉,四年才跟你賺一台機車... 我寧願選擇去買40年超老地上權套房出租...XD 對喔,預售屋,我全都賺錢... 但是,旁邊有不少人虧錢... 心臟不夠大顆,財力不夠,或是合資鬧不合... 就算是同樣的案子同樣的入手價,虧錢的還是一堆.

很多神話聽聽就好..XD 補一下我當時案件的條件. 1.取得價三年後比旁邊建案價低20%(等同一年有成長5~7%) 2.建商半年銷售8成. 3.整個市區,這類型號稱市場第一棟..

對喔,補一下... 今天這種金融災難. 玩紅單預售屋,應該跟壓身家all in買樂透簽 1 2 3 4 5 6號有一樣的收益..XD 這時候買紅單,建商應該要發給你終身榮譽獎章,並且讓你成為終身榮譽VIP..!!