[請益] 幾個房地產投資的問題請益
今天一位房仲帶看一間3000萬左右的房子，雖然房仲知道遠超出我的能力
但還是很熱心地跟我分享了一些經驗，但是聽完後有些疑惑，想上來請問大家
(1)金流的創造：銀行貸款的額度，主要就是看還款能力。房仲教我提高金流方法
除了兼職提高收入、房租收入外，還可以每個月比如提出五萬，三萬生活用
然後再存入兩萬並備註00獎金之類的，連續幾個月後明細就可以給銀行來提高
貸款成數，這樣是可行的嗎?
再者，這樣還是會牽扯到還款能力的問題，這就接續第二個方法
(2)房仲他教我要買預售屋。利用搶紅單和轉賣紅單、或是利用預售屋施工期間
轉售獲利，或者利用交屋後的寬限期，只付利息，撐過寬限期後就售出。
這房仲今天跟我分享時，他手上有五、六間就是這樣輪轉的
聽來可行，但是我覺得問題會卡在萬一預售屋房價下跌時就卡死了
(當然，或許有些人有特殊管道可以拿到低價)
(3)房屋快超過十五年者就脫手。他說他的經驗，超過十五年的房子就很少人願意
購買了。但是ceca說過，窮人遠比有錢人多很多很多，以雙北為例，兩房全新
的含車位都破千萬了，而舊公寓可能500萬上下就有，甚至再郊區一點點，開車
到市區十分鐘左右的，三、四百萬就有了。這樣投資千萬兩房的門檻高，出租
的投報率可能只有2%不到，而且新房子不一定會增值，萬一跌說不定跌更凶…
除非能買到低於行情價，或是利用裝修來增加賣相，否則風險不是更高嗎?
(4)若是要買房長期持有出租，最好買新房子，一來保值、二來裝修成本低
三來出租金額高，瞄準較高層的租客，風險較小。但是這樣的投報率就低了
先前看ceca的文章，公寓的投報率比較高，如果裝潢多花一些，是否也可以
拉高租客的客層呢?
今晚聽了很多，腦筋有點打結，還請各位大大釋疑了，感謝~~
--
唬爛居多
房仲才五六間
表示房仲自己擁有的房子都不只五、六間??這行業這麼好賺??天啊~~
※ 編輯: licklabium (118.165.60.159 臺灣), 03/24/2020 00:03:49超過一半可行，目前我手上有的投報率也真的是中古華廈>
中古大樓>新大樓，南部目前預售案件投資成本低，眼光夠
精準，幾乎都穩穩的賺
1. 需要想這個 表示風險承擔力要再思考 先別買比較好
2. 他賺多少？ 3. 看地點啦 4. 都投報率低了 買新房
給别人住？
光是紅單的部分現在就不太可能這樣搞，除非他可以拿
到很低的價格，不然風險很大，而且也是要拿出五趴到十
趴的錢，而且買方買你的權利要拿出更多的現金，這在多
頭的時候可以，在現在這個時候風險太高。
自己備註獎金就可以提高金流收入，銀行有這麼笨嗎？
第四點，以南部為例，新成屋兩房的租金在17000-21000
左右，總價含裝潢約在600萬。但是中古屋兩房可能只要4
50萬，如果是公寓價格更低，但是一樣可以租到13000-15
000。那麼你何必買新成屋出租。既然要長期出租，當然
是找總價低的。
他講的我真的是存疑啦
雙北公寓5-600?你去永和找10間我買10間
雙北是只有永和嗎??
※ 編輯: licklabium (118.165.60.159 臺灣), 03/24/2020 00:33:57你都知道了還說,沒判斷能力?
我完全不知道你要表達的是什麼耶…
※ 編輯: licklabium (118.165.60.159 臺灣), 03/24/2020 00:35:37地點,熱門區的物件15年以上賣?你找的到就偷笑
等你房子賣不出去的時候，房仲就會低價接手了
你應該很少看房子吧，新北的舊房那來的3、4百萬....你去
看看中永和板橋的舊房，這些都要8、9百萬了
https://i.imgur.com/5OIscf7.png
三峽其實還有很多500萬以下的公寓耶…
最後一點有誤，租金高必需把環境考慮進去
爬樓梯的破門廳，屋內千萬裝潢，租客也不買單
可是很多公寓的門面都不好…但也反應在房價上了，這樣入手價格低 是不是從投報率來看，反而是高的呢? 1
超過15年很少人要買? 聽他在放屁
鬼扯一堆，我一個公寓隔套房屌打新成屋
隔套的投報率的確很高，但是現在改隔套抓得很嚴格了…
他在抓老鼠，誰會是最後一隻呢?什麼時候了還玩紅單
我以前買過重劃區的紅單，但是幾乎都漲不動耶…
※ 編輯: licklabium (101.8.192.156 臺灣), 03/24/2020 09:18:20置產當然是買頂加 媽的隨便租都爽
可是現在雙北頂加的似乎不好出租，大家不愛爬樓梯了…
※ 編輯: licklabium (101.8.192.156 臺灣), 03/24/2020 10:12:24應該說，會考慮租爬樓梯公寓的人，租金就是唯一考量
我說一句:如果那麼好，他早不當仲介了！
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Re: [閒聊] 一間平轉就幸災樂禍我最近在賣房子 賣了一兩個月都沒人出到理想的價格，然後房仲一直要我降價 不過我這兩天想了一個辦法處理這件事情，就是拿去出租。 我算了一下租金和成本的投報率 發現把房子拿去出租的話36
Re: [問卦] 買房租人投資報酬率不是很低嗎？一般來講,買房的投報率是. 出租2%+增值3%=5%. (我抓極度保守了,實際上增值可能在5%,租金最近因為房價大漲而降低但也有2.5% 所以我們投資客要做中長期也很簡單就可以弄到總投報7%起跳的物件) 然後貸款八成所以是開五倍槓桿.18
[請益] 家族的蛋黃區中古屋的利用方法最近因為幫忙家裡的20年電梯大樓一房一廳重新裝修出租 開始思考房子的利用方式 之前完全沒想過這問題= = 算一下租金投報率其實好像真的沒想像中高 能到2.5%已經算不錯了 最近我也想到家族還有另一間30多年蛋黃區中古屋在出租![[請益] 家族的蛋黃區中古屋的利用方法](https://i.imgur.com/d4e2hqmb.png "[請益] 家族的蛋黃區中古屋的利用方法")
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Re: [閒聊] 房市要開始走空了嗎我覺得你說房價跌很慘 首先，你要定義什麼情況算跌很慘 再者，房子依據屋齡的不同，漲跌曲線都不一定一樣 例如，一開始是預售、新成屋，接下來是十年內新古屋，再來是20年電梯華厦，最後是三 十年公寓![Re: [閒聊] 房市要開始走空了嗎](https://i.imgur.com/IdcyMUhb.jpeg "Re: [閒聊] 房市要開始走空了嗎")
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[閒聊] 台北投報率2.5%是投客行爲？前陣子看到一間4樓公寓 雖然有簡單裝潢，但格局不好就沒出價 後來聽說被1520買走（也就行情價略低點，沒特別便宜）房仲說是被投資客買走 結果最近在591看到新屋主要出租，一個月3.3萬 算下來，加服務費跟稅，就算租出去一年投報率也不到2.5 %12
Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)設定一個情境來試算一下，假設自己已經有得住了，手上有一筆錢。 選項是買房出租或投資股市 假設: 貸款8成 房貸利率: 1.5% (採用本息平均攤還方便計算)11
[請益] 該買台北自住房還是隔套出租房小弟我在南部工作租房子 目前自備款500+ 約莫5年後會去雙北工作 原本想直接買台北或板橋自住房首購 但看了IBIZA大的文7
[問卦] 用投報率來算房租高低合適嗎?最近看了好多出租的物件 那些房仲都亂開芭樂價 如果我用房價的50年全貸當作基準 以投報率2.5%來跟房東殺價 能租得到房子嗎0.02
[請益] 投資買房請益看房一陣子，有幸於 18 年買下第一間自住的房子後，由於持續地累積看房經驗， 以及從板上或是生活中接受到很多資深投資客的心法或觀念...因此目前準備買第 二間的房子作為投資用，我將現在的做法以及遇到的問題列出，希望可以獲得前輩 們的建議或有甚麼是我沒注意到的事項。 目前第二間房朝向兩類的投資的方式：2
Re: [閒聊] 預售屋沒有被注意到的細節升 : 等等狀況後，發現中古屋根本沒有比預售屋賺多少，甚至是劣勢於預售屋的 : 到目前蓋好的新屋出租狀況都非常好，主要 3~5 年一周期要賺的也是以漲價為主 : 租金只是暫時 cover 貸款利息而已 : 新屋只要買 ikea 家具、基本三機、然後布置一下，就到達自己都想租的漂亮程度了
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