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Re: [請益] 幾個房地產投資的問題請益

看板home-sale標題Re: [請益] 幾個房地產投資的問題請益作者
ceca
(生活藝術大師 N)
時間推噓29 推:29 噓:0 →:25

※ 引述《licklabium (76600ferio)》之銘言:
: 今天一位房仲帶看一間3000萬左右的房子,雖然房仲知道遠超出我的能力
: 但還是很熱心地跟我分享了一些經驗,但是聽完後有些疑惑,想上來請問大家
: (1)金流的創造:銀行貸款的額度,主要就是看還款能力。房仲教我提高金流方法: 除了兼職提高收入、房租收入外,還可以每個月比如提出五萬,三萬生活用: 然後再存入兩萬並備註00獎金之類的,連續幾個月後明細就可以給銀行來提高: 貸款成數,這樣是可行的嗎?
: 再者,這樣還是會牽扯到還款能力的問題,這就接續第二個方法

可以...

這就跟,公司要上市,有些例如資本還是營收數據不夠的時候.

很多公司也都這樣做假數據來騙金管會..XD

然後..

金管會難騙.

但是你貸款是騙銀行.

銀行哪來那麼多人力跟你回查??並且銀行也沒有權力去調你公司確實資料來看.

: (2)房仲他教我要買預售屋。利用搶紅單和轉賣紅單、或是利用預售屋施工期間: 轉售獲利,或者利用交屋後的寬限期,只付利息,撐過寬限期後就售出。
: 這房仲今天跟我分享時,他手上有五、六間就是這樣輪轉的
: 聽來可行,但是我覺得問題會卡在萬一預售屋房價下跌時就卡死了
: (當然,或許有些人有特殊管道可以拿到低價)

可以.

但現在很難很難轉.

卡到

買新屋的人喜歡去代銷當大爺,不想接你下一手.

買下一手的,差價他都要準備現金,所以他頭期款會大幅拉高,那他幹嘛不去跟代銷買.

你要賣的比新屋還便宜,你有轉賣的各種交易成本包含仲介傭金你怎樣賣得更便宜?
(尤其是原建案還沒完銷前)

交屋之後,你還要補上交屋款,貸款利息,貸款開辦費等房地合一不可以抵免的錢...

之後你算一下你要多賣多少才能打平沒有賠...

那,你買1000你要賣1100才打平,旁邊建商新推案賣1050...你要怎樣賺錢?


另外交屋後,你第一年45%的房地合一稅是完全閃不掉的.
(因為木作,系統家具,燈具,廚具等裝潢,都不可以報成本
你新屋難道修漏水換地板敲廁所?)

: (3)房屋快超過十五年者就脫手。他說他的經驗,超過十五年的房子就很少人願意: 購買了。但是ceca說過,窮人遠比有錢人多很多很多,以雙北為例,兩房全新: 的含車位都破千萬了,而舊公寓可能500萬上下就有,甚至再郊區一點點,開車: 到市區十分鐘左右的,三、四百萬就有了。這樣投資千萬兩房的門檻高,出租: 的投報率可能只有2%不到,而且新房子不一定會增值,萬一跌說不定跌更凶…: 除非能買到低於行情價,或是利用裝修來增加賣相,否則風險不是更高嗎?

15年以上的房子沒人要買??

你應該身邊的人都很有錢...XD

或是有人拿建商買的新聞給你看.


另外新屋和15年屋價差其實很大.

但是過了10年後,你肉眼都不一定看的出來10和25年的差距.
(現在看的出來是因為921地震前後的建築明顯長得不一樣.
就像2x年和35年屋,也是因為1990後的房子明顯長得不一樣.
另外,早期的建築師和營造廠是白癡,美學有嚴重問題,所以會蓋很醜的東西出來.
所以你才看的出來.
但實際上你去看5年屋和15年屋,你沒進去仔細看,其實看起來視覺上落差並沒很大.)

: (4)若是要買房長期持有出租,最好買新房子,一來保值、二來裝修成本低
: 三來出租金額高,瞄準較高層的租客,風險較小。但是這樣的投報率就低了: 先前看ceca的文章,公寓的投報率比較高,如果裝潢多花一些,是否也可以: 拉高租客的客層呢?
: 今晚聽了很多,腦筋有點打結,還請各位大大釋疑了,感謝~~

新屋是最不保值的.

有興趣你可以拿10年前的房價,或是20年前的房價來參考.

你就會被新屋的貶值給嚇到.

想當年(1997),高雄新屋一度衝到15~20萬.那時候的10年屋可能還在8~10萬.

今天,高雄23年屋你要賣到18萬??

但是33年屋...你應該沒有12~13你買不到.

大崩盤,死得最慘的永遠都是新屋.

反而老屋跌得少,之後漲的超級多.


數據會說話....

有興趣把當年的賣屋廣告拿出來看.


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※ PTT留言評論
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Yishanhuang03/24 00:56頭推!

anthomylin03/24 01:01推ceca大,我就是預算有限,買20年的台中捷運附近中古屋

ruve03/24 01:52高手,真的是要推!!

a994059703/24 04:04台中921前的房子你敢住喔

claireliou03/24 05:57一般貸款人都會簽下同意徵調國稅局報稅資料的同意書,

claireliou03/24 05:57備註獎金這事你開心就好。台灣銀行貸放1600萬以上還送

claireliou03/24 05:57總行授信部門加強審核,有些事心照不宣。

claireliou03/24 06:19金管會人力才真的不夠,不違法不會特別關愛小資族。

claireliou03/24 06:20倒是買新屋和預售當投資是滿不合算的。

claireliou03/24 06:21自住開心是沒差。

a0603050103/24 06:22台中預售轉約賺錢的一堆喔

a0603050103/24 06:24建商邊賣邊漲,第一手的都賺翻了

a0603050103/24 06:25投資預售哪裡不好賺,賺翻了

a0603050103/24 06:25交屋還有房地合一稅的問題

claireliou03/24 06:28看到預售賺得是建案賣得好,價錢不錯加上造價空間而

claireliou03/24 06:28

a0603050103/24 08:20個人認為用地區來戰勝房子新舊的問題,比如說台中的太

a0603050103/24 08:20平跟正市區來比

yvnn03/24 08:22個人覺得預售屋轉紅單,可行,但是可能要在草還沒長高的時侯

yvnn03/24 08:22,重劃區可能要前10個案子加加上建商品牌!

a0603050103/24 08:24太平新屋16漲到2x才短短幾年

a0603050103/24 08:25勝過買市區3x年的來比漲幅

a0603050103/24 08:26至少房子又是新的,況且中部人很恐懼震過的房子

a0603050103/24 08:26去找落後補漲的地區才是王道

yvnn03/24 08:27中部吃建商品牌

據我個人操作過17張紅單/預售屋的經驗..XD 如果我要玩預售屋轉單,對我而言至少要滿足以下條件我才幹. 1.這區新推建案一年成交價必須有10%以上的成長.至少連續漲三年. 2.入手案件必須一年內銷售達8成以上. 3.入手案件的一年內,同質性建案不超過兩棟. 4.建商願意配合下一手把轉單產生成本灌在他交屋時的成交價中. 缺一樣我就不玩這種找死的賭博遊戲. 玩轉單不如去玩百家樂all in壓大..XD 雖然我轉單沒賠到,但一間賺一台機車,運氣不好過戶交屋一段時間後賣掉還是賺一台機車. (並且一開始紅單快跑,很可能只賺PS4..) 我從紅單到賣掉,四年才跟你賺一台機車... 我寧願選擇去買40年超老地上權套房出租...XD 對喔,預售屋,我全都賺錢... 但是,旁邊有不少人虧錢... 心臟不夠大顆,財力不夠,或是合資鬧不合... 就算是同樣的案子同樣的入手價,虧錢的還是一堆.

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 03/24/2020 08:46:07

jackeighteen03/24 08:46其實竹北現況紅單轉售幾乎都賺50萬up...還要漏夜排

很多神話聽聽就好..XD 補一下我當時案件的條件. 1.取得價三年後比旁邊建案價低20%(等同一年有成長5~7%) 2.建商半年銷售8成. 3.整個市區,這類型號稱市場第一棟..

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 03/24/2020 08:49:19

對喔,補一下... 今天這種金融災難. 玩紅單預售屋,應該跟壓身家all in買樂透簽 1 2 3 4 5 6號有一樣的收益..XD 這時候買紅單,建商應該要發給你終身榮譽獎章,並且讓你成為終身榮譽VIP..!!

※ 編輯: ceca (182.234.81.100 臺灣), 03/24/2020 09:08:11

mfcke03/24 09:10北部紅單滿好賺的 主要還是要看點

licklabium03/24 09:35感謝CECA大大熱心的回覆,受益良多,由衷感謝你

flyphoton03/24 09:55已哭,我就是這時候要買紅單的那個人,不過房子有喜歡

flyphoton03/24 09:55,建案也完銷,真的不能出手嗎qqqqq

HANAXALICE03/24 10:07現在買預售風險最高,你再考慮一下

licklabium03/24 10:08我的認知也是買預售風險高,但是也有人說最容易獲利…

licklabium03/24 10:09是不是買預售需要有什麼楣角要特地注意呢?

a0603050103/24 10:16中部很多預售轉約都賺50以上,非神話,地段要對

chair20903/24 10:38高獲利跟高風險是相伴隨的

HANAXALICE03/24 10:40要看什麼時候,幾年前高雄也有轉單賺250。各地區可能

HANAXALICE03/24 10:40差異很大,不是常常進出的人抓不到行情,很容易套,要

HANAXALICE03/24 10:40自住的不如趁現在好好存錢,有空去看看房了解市場行

HANAXALICE03/24 10:40

HANAXALICE03/24 10:42高雄溫莎堡紅單從一坪11到20,後來進去的都被套。

HANAXALICE03/24 10:45我覺得無腦買紅單的時機還沒到

a0603050103/24 11:49任何時候都沒有所謂的無腦買可以賺吧

a0603050103/24 11:49...

a0603050103/24 11:50台中惠宇在g0的推案都在幾小時完銷,怎麼可能沒賺?

a0603050103/24 11:53大毅的熊幸福最早買的1千上下,現在12xx-13xx

Unsullied03/24 12:04大媽出手的時候 就是無腦買的時候

HANAXALICE03/24 12:5009年前都是無腦買

aloness03/24 15:48沒錢人想的跟有錢人不一樣…照你說的房子放10年只為了賺

aloness03/24 15:48那10~20%,而去買老房,真的是很難理解啦

ceca03/24 16:45槓桿下去,老房子穩賺20%現金投報,不含租金計算

ceca03/24 16:45當然,賺30%以上瞧不起我們20%我是可以理解

yvnn03/24 20:02只要覺得這建商品牌三個月內可以完銷,預售價格比新古屋低,

yvnn03/24 20:02建商土地價格比旁邊那一塊買的便宜,真的就可以衝了!

cms2312/15 18:47+1