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Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！

lonsterno 發表於 2020/12/8 下午2:59:23
看板home-sale標題Re: [閒聊] 打房真的下重手了！直播中！作者
lonsterno
 (Lonster)時間推噓27 推:28 噓:1 →:21

小弟任職於南部全糖市某建設公司的開發部門，
此次政策對建設公司的影響土地開發可以說是首當其衝，
未來走勢許多房版大大已經分享看法了，這裡跟大家聊一下一些業內人士的看法。

首先-對建設公司有影響的主要是三、四條

第三條的部分:
建設公司與銀行往來做土地融資，本來就要評估貸款檢附興建計畫書，
銀行本意就是要賺取利息確保債權，有的甚至會要求動撥幾個月內要申報開工。

這裡另外說明一下，很多人覺得建設公司是暴利產業，
但其實建設業承擔的風險高、意外多、而且市況千變萬化(看這次精美的政策即刻生效)
高槓桿的情況下創造的獲利各案大概就是30-40%(自有資金報酬率，不借錢會更低)

撇除上市櫃建商能與股民拿幾乎不用成本的資金，
新生代的中小建商，怎麼跟銀行往來才是報酬率的關鍵，
正因為這些因素...事實上，很多建設公司的經理人都是銀行法金出來的。
他們懂得怎麼估價，懂得怎麼運用銀行資源，懂得怎麼開槓桿，
不懂施工也沒關係，出來的報表跟股東交代得過去就好，
所以自有資金壓得很極限的情況下，今天政策改動成數，可以說是直接影響建商的評估。

一般土地融資是用七成計算，自備款三成，
現在是自備款要拿四成五，一成還得等開工了才能拿。
舉例來說:三億的土地，原本只需要一億的資金，就能負擔自備款跟一年的利息支出。
政策改動下需要先拿出一億五千萬...現金滿手的大型建商不受影響，
但對一般建商，自有資金是要多準備五成。

而且即刻生效，沒有日出條款，沒有緩議空間

以我們公司為例，我們簽了一筆土地約定十二月底銀行要完成融資及完善買賣程序
現在銀行說評估要重送，總行政策也還不明確，可能要多拖兩個月評估...
一夜之間要股東多拿兩成現金出來完成買賣，甚至可能要全額土地先付款交地，
建設公司的確應該備有比一般企業更多的運轉資金，
但目前看起來連銀行都一頭霧水，沒有收到配套措施的消息。

至於第四條:
單單看這一條餘屋貸款的縮限，會受影響的就是蓋大樓賣紅單的建設公司，
這對我方這種順暢銷售，幾乎沒有餘屋的建商影響不大，
建設公司支出成本最高的時期是興建的過程，已經蓋完了價格堅持不調整去做餘屋貸款
在我們看起來本來就是本末倒置的操作。
而且很多建商老闆其實不太懂銷售，公司沒有大到有銷售部門就是整個外包給代銷公司
代銷公司....跟建設公司的愛恨情仇這裡就不多贅言，只能說有時候連建設公司都被騙
一些炒作的手法都是為了加快銷售進度，投資客大舉入金更是正中下懷。

但第四條如果跟前面兩條限制投資客的條文一起看...那事情可能就有很大的轉變了
那些賣紅單做餘屋的建商，現在要面對的是同時兩面的夾擊:

退訂拿回訂金的投資客，跟條件變更收回貸款的銀行

而且這些事情都會發生在你正在興建，成本支出最高的時期，
一個不小心，現金流沒跑好，建築成本評估錯誤，你的建案就卡在半空中了。
小包商現在是很拿翹的，到處都在缺工，價格每天喊漲，
這個月錢沒進來他整批人領了就走，沒有在講情面。
像台南受惠台積電發展的新市區...有個四個字的建設公司買預售屋已經在組自救會了

至於小投資客在這個情況下應該怎麼自保?
各位可以翻一下行政院消保處有一個<預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項>
裡面第十八條有一個關於貸款的協議:
不可歸咎於買賣雙方的貸款差額在百分之三十以內，可由買方分期向賣方清償
這條到時候會怎麼實行，說真的建設公司一定沒遇過，端看後續政府(或法院)的揭示
那如果你超過三戶，翻開你的預售合約沒看到這條的話應該怎麼辦?


那這政策就是在打你們這種人啦，定型化契約都不看也在當投資客

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.127.184.47 (臺灣)
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推

sdhpipt12/08 15:03雖然看不懂 先給個推 難得有土開的來分享

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abyssa112/08 15:05慢慢來重新評估思考 不要搶推應該是好事 短空長多

推

jkljkl99912/08 15:10謝謝專業分享

推

g11121s12/08 15:13感覺再帶風向，打擊同業

推

MacD8912/08 15:14之前買房我還把經理挖出來改這條改成貸不過買方完全免責

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MacD8912/08 15:14契約無效 記得契約裡本來就有由賣方貸款給買方的條款

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ssiou12/08 15:21你們的規模應該算中小型，不然應該早就有消息，10月就要算

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ssiou12/08 15:21好現金流才對，另外你說的對，這波打的就是半調子的投資客

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ssiou12/08 15:21，就是那些手上有1~2間，卻沒風險觀念，想要繳息發大財的傻

→

ssiou12/08 15:21瓜

的確如s大所言，我們是中小建商，但中小建商才最應該要收到消息 因為消息來的太突然，真的是還好背後有股東的支持，現金調配這麼大筆大家都得跑金流

推

shoshobe12/08 15:21央行當初打豪宅最有名就是婊到日月無雙一群投資買方
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shoshobe12/08 15:22最後只好和台肥借錢

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abyssa112/08 15:23台肥南港案 加分炒房團？

推

KrisNYC12/08 15:25好文 消化完再補推

推

curtis1612/08 15:29鄉民真是臥虎藏龍

推

KrisNYC12/08 15:33從你這篇可以推導未來中小建商推案會受限 新屋供給變少

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KrisNYC12/08 15:34蛋白區餘屋過多的還是很危險 蛋黃區會更資金集中

K大 偏偏中小建商是做不了蛋黃區的建案的，銀行要借錢也會看條件，資歷不夠 就像您下面文章有一則回覆提到，不管怎麼做大建商都不會受影響，小建商身先士卒

推

maone12/08 15:39全糖市 XDDDD

推

icevenus12/08 15:43中小建商聯合一下看能不能轉彎囉?

其實大部分建設公司後面都有股東，正常營運的公司應該是不會一夕倒閉 只是分享一下建設公司的角度給大家參考，讓大家更好評估自身狀況

推

neck198212/08 15:45全糖市XDD

推

zebirlin12/08 15:48全糖市是哪?

推

KrisNYC12/08 15:48其實以雙北來說 這樣搞等於不給小建商搶地機會 很不合理

推

piliwu12/08 15:52本多忠勝真的是鐵則

推

take302412/08 15:58請問哪家在組自救會了呀？

四個字應該不多 不過那案子真的蓋有點久了 應該也很多人等不了退訂

推

shaobeing12/08 16:00全糖市就台南

推

Linerange12/08 16:02台南吧

推

TAKIHERO12/08 16:03事實是這樣沒錯

推

Arnol12/08 16:03看好房子越打越貴

噓

geral7402612/08 16:08爵卿：不管拉 建商活該

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geral7402612/08 16:08不小心噓文 待會推回來

推

gerund12/08 16:39專業推

※ 編輯: lonsterno (59.127.184.47 臺灣), 12/08/2020 17:04:44
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aloness12/08 16:50資金不夠的小建商，本來就是從新興區域的透天厝開始長大

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aloness12/08 16:50倒是不用幫小建商擔心

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aloness12/08 16:52會怕的是那些向來違規成習，寅吃卯糧的那種，連1成資金

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aloness12/08 16:52都是借來硬要開案

推

yesyesyesyes12/08 16:54想問四個字的新市建商是哪個? 我猜到的是某堡

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yesyesyesyes12/08 16:54但是google後 沒看到相關新聞

推

JustinCy12/08 16:58哈哈 地堡 開那芭樂價 笑死 兩房賣700

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JustinCy12/08 17:00整棟半年內完銷 投資客死定了。地堡同時開超多案的

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JustinCy12/08 17:01這群投資客原本窄殺南科肥羊 現在豬羊變色 太爽啦

推

daipon12/08 18:27如果買中小型建商的預售屋不就要擔心現金週轉了.....悲劇
推

JustinCy12/08 18:35是的 尤其小型建商還同時多案同開的 要小心建商借不到

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JustinCy12/08 18:35錢。這種是屬於槓桿開很大的建商

推

H212/08 19:20對啊，這陣子買高槓桿中小建商預售屋的，在煩惱三年後貸款之前

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H212/08 19:20，先煩惱建商蓋的完蓋不完

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H212/08 19:20特別是今年預售案還賣不好的

推

missile12/08 20:30謝謝專業分享，央行新政策的影響，對於透天別墅預售屋，

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missile12/08 20:30跟大樓預售屋有差異嗎？

推

ilqgray12/08 22:45謝謝分享第一線的觀察^^

推

sawaman12/09 22:19推個長知識
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