Re: [請益] 打房結果台積電跌？

ceca 發表於 2021/3/25 上午4:22:18

看板home-sale標題Re: [請益] 打房結果台積電跌？作者

(生活藝術大師 N)時間Mar 25 04:22:18 2021推噓63 推:65 噓:2 →:66

※ 引述《ANYCALLX (隨便打)》之銘言：
: 本來預期打房政策一出
: 資金會從房市流入股市
: 結果房價還沒跌
: 台積電倒是先跌了
: 有投資或金融方面專家能解釋這現象嗎？
: 如果單純是漲多必跌
: 是否也能套用到房價上？
: 謝謝

不動產是這樣子.

整個大市場,不動產跌通常伴隨很嚴重的通縮事件.

尤其是台灣....因為台灣持有稅金很低很低.

因此在你出租投報率 >= 持有成本 + 資金成本的情況下.

你要跌,需要很"天殺"的理由,例如全國勞工20%大失業+20%企業倒閉這種.

才可能在基本面那麼強大的狀況下,產時短時間性的不動產下跌現象.

畢竟,你持有成本又極度低,資金成本也很低的狀況下.

就算就算,今天你出租投報已經低於另外兩者.

例如中國幾大都市.

但因為持有成本和資金成本都很低,因此不動產雖然漲不動,但會超級能撐.

最簡單的理由就是,你今天月收入10萬,房貸3萬...

在你收入是穩定狀況下,你有任何理由賤賣你的房子嗎?

你撐得住阿...就算今天你房子1000萬都沒人要買...但你買1000萬你也不會想999萬賣.

so....再持有成本和資金成本雙低的狀況下,就算基本面失衡,但價格依然很能撐.

需要非常長久的時間,例如20年,才會看到房價一路慢慢往下滑.每年都跌一丁點.

so...就算今天買不如租,但已經購入房子的買家,自然依然不會賤賣.

除非你在資金成本那邊壓力變大,或是國家稅改把持有成本大幅拉高.

例如月收10萬,本來房貸3萬,提升到6萬...

這樣你就可能受不了才賤賣你的房子,斷尾求生.

但目前台灣不存在這種情況.

因此....台灣不動產大市場巨觀狀況下.

不存在"漲多必跌"的現象.

你500萬漲到2000萬,都不會有甚麼漲多必跌.

因為...

不動產是必需品+實體物品市場+散戶市場.
(其實你也會發現,像黃金,鑽石,石油...你也很難用股票技術分析工具去判斷它們
因為他們是實體物品,所以不能用股票特質套在它們身上)

但是不動產上漲後,還是有區域性的下跌狀況.

這就是我之前講過的回檔.

回檔的理由不是你漲多少,而是衝太快...

然後和其他地方價差產生非常不健康的差距.

這樣你就會回檔.

回檔理由很簡單.

你衝太快例如1000萬才3年衝到2000萬.

其他地方才漲到1300萬.

這時候長期持有屯屋的嚇到不進場.

自住戶就不用講,他們還在看實價登路1500萬一直靠杯買不到.

中期投資的也一堆都轉向去追捕漲

然後呢...因為衝太快才三年.

所以就會有大漲前期買入1000~1200萬的買家會開始停利出脫.

然後因為長期持有,以及自住戶腳步跟不上,中期也跑大半..

所以他們要出脫2000萬變成很困難.

但又因為它們已經賺很多..

所以當有人出1800...想想都有800萬利潤也不錯,就成交.

然後成交了兩三筆1800...

你就看到這一區產生,價格回檔現象!!!

so....在限定區域內(通常是最蛋黃區),會有衝過頭回檔現象.

但是二線區基本上就很少看到回檔,三線基本上不存在回檔...XD

有點類似股票乖離率過大會修正的情況.

不過呢,因為不動產的僵固性現象.

所以回檔通常都不會太多.

一般來講回檔20%就已經很多了.

但你要產生回檔,漲幅基本上都是兩三年超過80%.

你如果一年才漲10%,漲了三年30%...這樣很難回檔..XD

漲太慢了,市場會自動調節,買賣方也都會對價格和市場認同,所以沒有回檔的壓力.

並且回檔也不是一下子就回檔20%.

通常會快速先回檔10%,之後開始慢慢地2% 2%這樣降.

so...對於靈活操作的人而言.

回檔這件事情並不可怕.

再暴漲的狀況下,只要判斷是初中期,就會去追.

因為回檔必然發生在很豪洨的漲幅之後才產生.

你再初中期切入,等到他漲幅很豪洨的時候...

靠杯帳面獲利已經翻天了.

之後有本事回檔產生前一點出脫,就當中樂透發大財.

就算來不及,吃到快速10%回檔.

那你還是比旁邊二線區漲幅多非常多...

畢竟你回檔就是因為你衝太豪洨,比二線三線漲幅多太多太多....

所以就算吃回檔,吃了還是漲得比二線多非常多.

你可以悠哉悠哉的把物件賣掉,再跑去二線三線追捕漲.

so....對於做中期並且很靈活操作而言,蛋黃區只要爆衝就是追.

這種爆衝超級無敵爽,就像2003年你買台北,或是買七期一樣.

並且隨時觀察市場,其實也可以看到物件開始滯銷,買盤開始消退,漲幅要緊繃現象.

因此出脫時間也很容易透過觀察市場籌碼而抓到.

so....回到基本中期的操作觀念.

蛋黃區一線先漲,二線跟上,三線跟上以此類推...

其他人漲幅可能到最後差異並不大.

但只有蛋黃區不一樣..

一線蛋黃區有特權,他可以亂漲瘋狂漲,他可以跟別人價差非常大(看看七期)

但是一線蛋黃區是每次大漲的起點...

所以....中期投資必然,先追蛋黃區,等到吃飽了再往後退看三線還是四線切入.
(通常漲完了,二線可能也漲了不少..因此很可能會跳過二線到三線或四線布局)

而蛋黃區漲過頭回檔之後很可能會陷入好幾年的整理.
(例如2013全台瘋狂,2014其實蛋黃區很多就開始緊繃
然後15 16 17 18一堆蛋黃區都死魚在那邊,甚至最囂張的幾個案子可能還一路回檔下修)

因此...抱著蛋黃區不敗理論的,他們會躺在那邊套套哭哭

正確的中期會再回檔前後就出脫,對蛋黃區一點也不留念.

直到例如2019我會開始覺得要回頭買美術館是因為.

高雄的蛋黃區居然跟三線四線的價差變得很小..

外加我們2016~2019瘋狂的炒老屋,另外有一批人瘋狂的炒外圍.

炒到無論是外圍還是老屋都沒東西炒了....大家相對價格都很合理..

那...我就會回頭準備切入蛋黃區,耐心等下一次大漲開始.

而2020年這是任何投資人都無法預料的狀況....XD

2020年掀起了這一波大漲開始.

因此你就看到蛋黃區很豪洨的一年20%衝出去.

並且就算是今天,2021年,我還是會說...

現在還是蛋黃區主角的時候,可以切入蛋黃區.

阿你2020年才漲20%,你說很多...你在污辱蛋黃區嗎...XD

所以到現在都還是"初中期"...先等他漲50%之後再考慮要不要換其他地方.

反而你現在去二線區布局,你就浪費體驗2003的台北,2008的七期的爽快感.

而且目前籌碼面去看,蛋黃區就算漲幅沒有20%那時候那麼囂張.

但怎樣也是很穩定的再往前推.

你看,前有興富發22坪小兩房要賣900萬(一坪開價5x,要賣4x)

後有...5字頭的兩房是不是要絕種了,剩下美明路一間(連賓果的兩房都要見六)

這往前推的力道還是很強很強.

一堆資金都還在往這個市場內擠.

遲緩一些還是因為政府增加交易成本(房地合一)和交易難度(貸款額度)
(以前講過,打價格會增加持有成本,打漲價速度會增加交易成本或是交易難度)

但你上漲的本質沒改變(持有成本和資金成本)

所以離目標還很遠...差別只是本來會快速噴發,現在可能會穩穩地往前走.
(當然反過來講,之後很可能就不會有回檔....因為不是用快速噴發的)

so...目前中期還是會以蛋黃區為主,有最好的投資時間效益.

到二線嫌早,到三線太早,到四線???你人生很多年喔這樣浪費生命..XD

不過拉,目前政府很針對中期在打擊.

因此中期確實變得比較難做,利潤被壓縮不少.

所以一般就是變成中短期(要兼賺買低於行情以及賣要翻修拉高賣價的價差)

或是變成中長期(超過五年的規劃)

自然就可能會延伸出其他的策略.

中短期在蛋黃區,你主流產品怎樣買低估..XD...

那麼多眼睛在看,你略便宜一丁點就被掃掉.

那你勢必就要轉彎成為次主流或非主流產品.

例如...有沒有發現,國王傳奇1/2以前滯銷的毛胚屋都被掃去翻成精裝再賣..XD

這就是蛋黃區非主流產品...所以有中短期的操作空間....

但這種..要眼光要膽識要更精準的判斷和估算.

同時需要具備中期的觀念和短期的手段...

另外非主流產品市場也小,交易時間可能會拉久很多,所以也要有足夠的現金流能力.

其實這一波政府跑去主打中期,是滿有趣的..XD

怎麼會打中期呢.

不過,反正政府開心就好...

但是要可憐到廣大中產炒房客.

畢竟..

短期多全職....

長期多富豪..

中期才是中產階級,工程師,醫生,中小企業主等最愛的投資型態.

大量的邏輯判斷,大量的分析和思考,以及優雅風騷的買進賣出..賺錢再讚嘆自己很厲害.(短期會弄髒手,長期投報率比較差外加很吃現金流)

打擊中產階級少數極高勝率錢滾錢的投資空間.

很行阿...政府~~~~~

逼這些中產階級去其他投資市場當韭菜就是了....XD

真惡劣!!

順便也為中產階級上柱香....

and...最近蛋黃區各位也可以看到.

建商土地依然搶翻天,但是推案大幅緊縮.

so..很可能會產生推案少但是每個建案價差快速被拉抬的現象.

當然目前這些現象都是怪罪給"建築成本大幅上升"...XD

但實際上,因為政府也緊縮建商推案的現金流.

因此建商開始搞飢餓行銷...

並且對小建商也很傷之外,財力不夠雄厚的建商,完全被掃出蛋黃區市場.

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.114.199 (臺灣)

※ PTT 網址

※ 編輯: ceca (61.227.114.199 臺灣), 03/25/2021 04:27:11

推

alanbread03/25 05:18今天比較晚睡，其實我覺得C大用字遣辭，獲利都抓很保守

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alanbread03/25 05:19你對市場的了解根本預言家，大膽一點賺更多吧

推

m96pomy03/25 05:20推一個，台中七期也是要看產品，像新市政中心的國泰層

→

m96pomy03/25 05:20峰，目前成屋建商賣到比預售還低，但很努力撐住總價在

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m96pomy03/25 05:207xxx的位置，但同樣7千多，早一點的買家都買在接近8千

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m96pomy03/25 05:20，現在的買家都買在接近7千，造成低樓層成本高過高樓層

→

m96pomy03/25 05:20不少的現象，建商手上至少還有10幾戶，目前看起來還是

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m96pomy03/25 05:20很難賣

推

albert122903/25 06:25推

推

lkrichard03/25 07:28推

推

giorno7803/25 07:37只能推了

推

eett81102503/25 07:43推

推

iamneptune03/25 07:48台北市這一波好像真的完全沒漲

推

jyas03/25 07:52帥！

推

daye201203/25 07:5540年老房就漲不動，沒人買了

推

SkyFee03/25 08:01又是一篇中肯文

推

f81403003/25 08:15推！

推

coliform03/25 08:17所以政府打炒房，有可能讓房市緩漲，但因為緩漲反而穩固

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coliform03/25 08:17了房市，無法出現回檔？！

推

adsf110503/25 08:20推

推

mfcke03/25 08:25我發現是不是非本行很難接受房地產易漲難跌的事實

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mfcke03/25 08:25居住的使用性卡住基本需求這商品就註定很硬

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mfcke03/25 08:26加上台灣稅制跟開發方向非常友善根本無腦賺啊

推

benny357903/25 08:27中產真他媽超級雖小還一邊漲基本工資房產只能轉長

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benny357903/25 08:27期

推

kktt25403/25 08:31c大覺得美術君臨2或是旁邊協勝發的大概會開多少

推

neck198203/25 08:40推推

推

l5201503/25 08:41推

推

lefan03/25 08:45推，近期最有印象的回檔是新莊，之前漲到50真的誇張

推

love942cg03/25 08:55推

推

Sheldinger03/25 09:12ceca大，可以佈局店面了嗎？

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sdhpipt03/25 09:19我還記得水蓮山莊當年推案時面湖戶最高賣到24~26 後來曾

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sdhpipt03/25 09:20經跌到10萬上下二三線其實也會大跌的

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sdhpipt03/25 09:23當年有個廣告是在陽台就可以直接釣魚有夠唬爛的 XD

推

brianberry03/25 09:28台北大安區老大樓物件都8000多了，破了7000豪宅門檻

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brianberry03/25 09:28之後，感覺這一兩年就要衝上9000甚至上億了。

推

yiempt03/25 09:39破7000的房子容易漲嗎? 限貸令下來感覺不太動

推

brianberry03/25 09:49豪宅限貸令早就有了，過去一兩年我的物件都被卡在7000

→

brianberry03/25 09:50上不去，最近成交幾間都快8000了，一旦漲破了7000，

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brianberry03/25 09:50有沒有限貸就不是那麼重要了。

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Anyotw03/25 09:58觀察敦化北路那4座塔就好

推

kakarrot03/25 10:04

推

toshane03/25 10:05七期買不起，不知道買水湳、洲際、好市多附近可以嗎

推

sunsand03/25 10:20推台灣買房長期一定是賺的賺多賺少而已又比股票穩

推

au041l03/25 10:20只能推了

推

kingingl03/25 10:32c大就是推

推

fuzzycool03/25 10:34但七期蛋黃已經衝很多了，國泰park 50萬，還會再衝嗎？

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fuzzycool03/25 10:35早鳥建商都會刻意便宜幾萬，配上飢餓行銷難怪秒殺

推

fuzzycool03/25 10:38想請教什麼是次主流非主流產品？樓中樓？老屋？還是？

推

karl723803/25 11:07推

推

jump051703/25 11:10推

推

Resonancey03/25 11:42看完都覺得股市被C大摸得很透徹推

推

slg03/25 11:46最近一直在看台南鄭子寮的新成屋或預售屋，這兩年大概漲50%甚

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slg03/25 11:46至以上，該怎麼判斷是初期還是要回檔了？好難哦

推

KrisNYC03/25 11:53其實就是不要一直注意區域新高價就不會覺得跌啦...

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KrisNYC03/25 11:53最怕一堆婆婆媽媽隔壁賣2000創新高價了他覺得我家大一點

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KrisNYC03/25 11:54心裡覺得自家值2400 看到18xx成交當然捶心肝...

推

chenghuyen03/25 12:03但我覺得資金是逐利的,如果知道房價沒救了,應該就不會

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chenghuyen03/25 12:04再撐在那了,EX:10年後少子化的供需失衡

推

KrisNYC03/25 12:07建議你不要再想少子化了除非你要買的地區是偏鄉

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KrisNYC03/25 12:07現在偏鄉如淡金路往石門金山就已經有破盤沒人要的房子

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KrisNYC03/25 12:08少子化就是爸媽三代的錢集中在只有一個孩子身上

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KrisNYC03/25 12:08然後這個有錢的孩子還是只想住市中心

推

panzerbug03/25 12:09少子影響雙北房價起碼50年後，其實可以忽略

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KrisNYC03/25 12:09看少子化看日本判斷就好了蛋白蛋殼農業鄉鎮送錢拜託你住

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KrisNYC03/25 12:10東京市中心山手線向外延伸還是一直重劃區價格扣掉很老的

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KrisNYC03/25 12:101980地震法規前的那種房子因為可能會被強拆所以有在跌

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KrisNYC03/25 12:11新房子和10-20年的房子和房租還是upup....

推

panzerbug03/25 12:12北市老公寓變成大坪數豪宅，台北盆地內幾乎都重劃完畢

→

panzerbug03/25 12:12，林口超多人，整個台北盆地建案溢出到三鶯、五股八里

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panzerbug03/25 12:12墳墓都遷葬蓋景觀宅，淡海一堆人

推

hsuweityng03/25 12:24竹北已經漲超過50%了

推

nqj03/25 12:26現在根本不是少子化時代，現在最多人口的67年級生要買房的時

→

nqj03/25 12:26代

推

daniel365803/25 12:28看到直接把少子化跟房價跌劃等號的笑笑就好

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KrisNYC03/25 12:31其實也不能這樣說也是有人就是老家在大肚神岡沙鹿

推

fuzzycool03/25 12:32講少子化可以去思考生活型態改變，不與公婆同住＋單身

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KrisNYC03/25 12:32他也只想在那附近買個不新不舊的那就很難講

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KrisNYC03/25 12:32蛋白蛋殼區看起來可能會有起有落只能下好離手

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fuzzycool03/25 12:32+退休後有自己房子＋退休兩老分開住

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fuzzycool03/25 12:33+度假宅+就算結婚也想有自己一間房

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fuzzycool03/25 12:33還有新房子公設推陳出新，需求還是一堆

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fuzzycool03/25 12:34台北新屋增加速度搞不好比少子化速度還慢還是供不應求

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KrisNYC03/25 12:35反正老問題淡海跟A7 單坪十多萬一堆不買單就是不買單

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KrisNYC03/25 12:36不是跟你鬼扯當年一坪6萬就是不想住這麼偏

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KrisNYC03/25 12:36老是去看那些成交價自己買不起的要人家便宜賣你

推

panzerbug03/25 12:39台北原生買新北覺得丟臉，新北原生買桃園覺得丟臉，但

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panzerbug03/25 12:39是荷包又買不起出身地

推

Anyotw03/25 12:39少子化人口少0.5%。但你有錢了，會想住10坪變10.05坪就滿

→

Anyotw03/25 12:39足嗎

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panzerbug03/25 12:39就是這種焦慮吧

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Anyotw03/25 12:39當然是住100坪啊，需求被滿足根本還早

推

panzerbug03/25 12:41我反而覺得蝸居宅會增加，需求都在外面滿足

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panzerbug03/25 12:42https://youtu.be/fsq_BLf6Qwk

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panzerbug03/25 12:42像這樣

推

KrisNYC03/25 12:51台北很多室內7坪不到還含陽台浴缸的夾層套房阿哈哈

推

maypcc03/25 13:03是啊幾年前就跟朋友說新竹一間千萬房怎麼要屋主賠200賣

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maypcc03/25 13:03? 200萬一年就賺回來了為何要賠售

推

piliwu03/25 13:05台北的套房7坪算大的打工仔早點離開台北才是正途

推

peterli03/25 13:31推

推

nemean03/25 13:59高雄蛋黃區被拿去蓋公宅了XDDD C大怎麼看這波操作

噓

mark020403/25 14:54塞了一堆廢話的廢文...zzz...

推

STAEGG03/25 15:24蛋黃區在講竹北？這兩年狂飆

噓

onlySN03/25 15:51只講自住戶要不要賣房你是沒看到那些投資客嗎? 怎麼不加

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onlySN03/25 15:51進來你這篇好棒棒的分析文?

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onlySN03/25 15:52現在空屋率那麼高結果你在討論那些自住的笑死

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piliwu03/25 16:10空屋率哪裡高？平行時空又出現了

推

lagadidi03/25 16:46便宜空屋留給空空買的，自己不買怪別人？真神奇

推

hankwanghow03/25 17:12推

推

dog0073003/25 17:25推

推

curry5603/25 20:38

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Unsullied03/25 21:18說實在買不起你就準備將來更買不起

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Unsullied03/25 21:19買得起趕快買從此房價漲跌放一邊安心過人生

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Unsullied03/25 21:20會不會買貴了？哀..與其在那邊哀怨活在當下吧

推

zaza556603/25 21:51一直在講空屋率高笑死XD 空屋率高那些自住客還搶破頭咧

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zaza556603/25 21:52空屋高不高根本不用你來擔心反正政府又不打囤房

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zaza556603/25 21:52空在那邊的成本那麼低幹嘛要賣

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AIronKuma03/26 08:11連囤房稅都搞不定的政客你還指望這些人能幹嘛算了吧

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lagadidi03/26 08:37尿布仔肖想宰割兄弟拿繼承，還敢義正詞嚴喊口號？都不會

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lagadidi03/26 08:37不好意思？

推

shawnisi03/26 09:04房版只有ceca大的文章會一字一字看，有你真好

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AIronKuma03/26 09:13看到炒房仔會怕突然想笑了

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lagadidi03/26 09:20看到尿布仔自己承認沒能力就賴家，每天媽媽十元拿零用

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lagadidi03/26 09:20錢，覺得療癒

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lagadidi03/26 09:20 https://i.imgur.com/jkXyCIp.jpg

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lagadidi03/26 09:20 https://i.imgur.com/n0tWbjU.jpg

推

DoraGian03/28 18:56真的本來想資金行情再不濟也才綁兩年現在要五年了等

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DoraGian03/28 18:56到真的印鈔大概還會再往後推

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DoraGian03/28 18:59現在想想 DPP就是要中產乖乖賣肝老了可以再削一筆醫療

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DoraGian03/28 18:59費

推

curry5604/08 21:33

推