Re: [閒聊] 這些情況代表什麼？

※ 引述《zax12321 (戰神小泡芙)》之銘言：
: 自高雄房價上太空以後，
: 今年Q1 Q2的新案陸陸續續看了不少，
: 結果清一色都是大樓型新案，
: 會在開賣以後約二週至三週的時間，
: 你一定接得到電話，
: 起手就是
: ：「X先生您好，我們這裡是_____，請問您對於我們物件還有想瞭解的部分嗎？」等等大: 同小異的開場白，
: 然後我跟另兩位，錯開時間去了解的朋友，
: 都在差不多的時間接到差不多的電話，
: 我們的人設有
: 看起來就不會買，來看心酸做美夢的，
: 一副就是很急著買，但是不夠需要這邊捏、那邊捏、這邊借、那邊信貸，才有機會的，: 再來是，想辦法讓你一直揣測這個人到底是投資還是自住的，
: 結果得到的結論都差不多，
: 幾乎所有代銷的話術跟推銷方針差不多，
: 不外乎就是
: 1. 實登=裝飾，
: 2. 現不買未來負擔不起，
: 3. 不儘早置產，存款現金越來越薄，
: 4. 恐慌購屋人潮踴躍，今天沒下訂，出了這個門明天難保還有好物件，
: 5. 今天開賣，什麼房型已經沒了，中高樓層好件已經被下訂了，
: 6. 議價空間低，不然就是直接不二價，
: 結果代銷自己先給你當天來賞優惠、__明目所以先砍50總價，例如表單上面給你寫1198，: 先自己幫你降30，再拿明目出來砍50，
: 然後跟你說1118不二價，
: 先列出這幾點，換講別的。
: 現在高雄特定幾個點是真的靠北，
: 河堤世界、R5跟國揚三個地上權，
: 然後新光諾貝爾、九如交流道戀戀系列這五個地方先撇掉，
: 市區各地去年跟今年大量的預售案，
: 各種拋售，各種賣，
: 同一建案待售數十筆，
: 重複委不同房仲的不提，物件量多的真的浮誇，
: 像以上這些情況，
: 背後的真相究竟是什麼，
: 我跟朋友都是弱雞，
: 能想到揣測的也就那些，
: 還是想上來房版請益一下，
: 雖然會得到大方向結論，
: 還是高雄房價只會在宇宙浩瀚無垠，
: 但還是想聽聽有什麼不同聲音^^

代銷回call不是歷史以來一直都是這樣?

從有代銷這種動物誕生的那一天開始就是這樣..XD

除非案子極短時間內完銷,不然幾乎都會回call.

另外回call很多時候不一定是銷售代銷.

我剛才接到的電話是代銷總公司(遠雄案)那邊的回call,順便問對業務專員的滿意度.

當然這跟哪一家代銷有關,每一家制度不一樣.

話術方面.

應該也是萬年不變.

自砍價折扣送東西方面.

應該也是萬年不變

以上代銷講的東西.

應該版上鄉民都聽到爛了.

so...

你會對此有疑惑.

你是不是第一天看屋??

至於預售屋轉讓是這樣子.

基本上戶數多的案子,轉讓量都很大.

這也是大漲的時候建商很賭爛轉單投資客的主因.

會破壞價格..XD
(當然小漲或是平盤,建商就無所謂)

這些轉讓的預售屋投資客,基本上就是不安定籌碼.

不過話說,2020年我玩白天鵝,或是更早玩大悅,我也是其中之一,顆顆~~~

而你說,大漲為啥這些物件不會被掃掉.

這牽扯到人的錢是有限的.

10000樣東西都會賺錢,而你只買得起一樣怎麼辦?

你當然就挑最好賺的那一樣買嚕.

至於你說,為啥市場不會把10000樣吃下來?

喔,是這樣,像我是賣掉一間就吃一間.短期資金就是吃一間弄好就立刻又丟出來賣.

所以市場把一萬間都吃下來,結果又變出另外一萬間..XD

這種交換市場不可能有甚麼清場的狀況.

而預售屋並不是最好賺的,通常來講預售屋很難賺.

當然有一票人得了不買預售屋就會死得病,所以很愛買預售屋.

so...預售屋要轉讓一般來講都比中古屋轉賣困難.(同樣賣行情的狀況下)

那自然預售屋會很多掛在那邊賣很久.

當然你說現在你平轉,會被秒殺...就像現在白天鵝你還平轉26,你有幾間立刻全部秒殺.

但你想賣..

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/11319797.html
(目前應該是白天鵝單坪最便宜的一間)

這樣買家要準備300萬現金才有辦法過戶.

而有300萬現金可以正常開槓桿的人,可以買1500萬的東西.

所以他會難賣.

因此白天鵝建商都嗆明第三次封盤在解開要成交四字頭起跳.

現在市場上你還是可以看到這一間開價32.89萬.

當然等他交屋之後,就會是另外一個價格..XD

詳細可以參考我以前玩大悅.

17間,紅單轉掉10間,7間一路預售都賣不掉,擺到交屋.

交屋之後一年,全都賣掉.並且都賺錢.

而且我玩大悅的時候還是進入2016之後的低迷期.

so...很多時候預售屋你以為的利潤,都會等到交屋之後才有辦法展現出來.

預售轉讓的時候,沒各位想的那麼爽爽的賺到滿賺到飽.

因此在交屋前掛了一大堆掛售其實是很正常的.

買家有更多其他的選擇可以買.所以不會去把那些掛售的轉讓買掉.

而不是"只要能賺錢,為啥不把他買光"

至於你說,交屋後就會大賺,為啥不交屋前夕買.

就算槓桿開低一點,但交屋前夕買,一交屋就賣,投報率也很高.

恩....懂這一點的人很少的拉..XD

像你就不懂.

要玩過至少一輪預售屋,並且還是預售期間和交屋後都有掛賣過物件.

才會看到這個操作的奧義...

so..為啥賺錢的房子沒被買光?

我問妳喔,你錢存銀行可以領利息,穩賺的耶.

為啥郭台銘,川普,沒有把他的錢全都存銀行就好,也不要開公司和買不動產了.

大家都把錢存在銀行,拿100%穩拿的利息,你說好不好??

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因為我操作過這一個案子. 所以一路只要講預售屋,就直接拿這個案子來講解. 免得被說"拿特例案子"...XD 你們也可以觀察這一個案子從開案到未來的整個變化. 這是一個在大漲前夕開案,然後突然遇到大漲後的建案.

對. 前不久還有開價30~31的..XD 結果我當天寫了文章,聽說就消失了.

不過這要計算一件事情. 基本上你接了31好了. 你再"賺錢"轉就更困難. 所以你要放到交屋. 而這牽扯到,你要到交屋要多久? 例如還要兩年好了. 等同你300萬現金被鎖住兩年. 甚至交屋後你要賣還要賣一段時間. 而300萬,在短期來講,槓桿開得起來可以玩1.5間公寓. 一年轉一次可以轉兩次. 所以你算一下哪一個比較賺錢.... 畢竟白天鵝還沒到要交屋前夕,他離交屋還有好一段時間. 時間也是成本,你也要計算. 這也是通常玩預售屋,左手一進來右手就掛賣出去的原因. 可以把交易時間壓縮在極短內,這樣投報率就會很高. 當然,高雄後來有台積電造成瘋狂大漲,漲幅遠超過你壓縮時間的投報率效應. 這是無法逾期的狀況....所以不列入"投資規劃"考慮裡面. 賺到算土地公賞你的,沒賺到代表上帝不准你賺這筆錢.