如何看懂正確的實登與區域行情

先講結論，非業者很難
先上圖
A案
https://i.imgur.com/x1XtIeF.jpg

看到這張圖
很多沒有深入研究就會產出謬論
對 我就是在說那些
只會用數據的學者跟記者
還有整天戰區域實登的鄉公所戰士
平均房價個人一直覺得是很蠢的一件事
那會讓你認知錯誤 感覺錯誤 判斷錯誤

上面這個案子當初100%全部完銷
有地主戶 但預售已經全部賣完了
加上目前無轉手紀錄
買方大多以自用或出租為主
最重要的是轉手後有高額重稅
需要持有6年後才有400萬免稅
如果要重購退稅也很困難
也因為房價飆漲
真的要買新房換大也有困難
所以這個案子的實登就會有僵固性
108年的數字也會拉低區域成交價
造成研究報告失真

https://i.imgur.com/01x3cX8.jpg
這個案子在旁邊
當時成交價比A案貴3-5萬
但因為他有些地主戶成屋才拿出來賣
地主賣分回戶只課10%的稅金
所以有些地主可能不缺房
就實價售出

一來一往差快20萬
而且講個抱歉的
大雄的建案很難拿到區域高價
不是說他不好 是有更好的
但當樓下有回收廠的建案
成交都可以到75萬
而且只疊了10%的稅金

那就代表
未來非地主戶銷售的單價會更高了

去年受邀去東森新聞雲
那天有點尷尬
以為podcast沒鏡頭很邋遢
衣服還跟別人借的
那時候我就說

https://youtu.be/P1SyOTvnkl0

https://i.imgur.com/LN8zAOc.jpg

板橋七字頭是短期滿足點
說我馬後炮的
請正名一下 我叫先知

回到大雄
當時成交價還沒這麼高
因為當時景氣是停滯的
但當大雄36坪可以賣到72-75
如果小坪數預售6字尾七字頭
那是什麼？
https://i.imgur.com/nYYhGmJ.jpg
去年12月景氣可是很冷很冷
遠雄買到75是凱子嗎？
換個說法，買得起三千萬的成屋
有這種手骨的是笨蛋嗎？不是吧

我們再把鏡頭
轉回我以前賣過的南山公館…
的旁邊的南山大苑
https://i.imgur.com/tgCiF2m.jpg
成交的價格已經跟當年南勢角
旁邊的達永春嶺一樣了

而當年均40-45的南山公館
剛好遇到疫情最嚴重的時候
但因為格局好 價格合理 百分之百完銷
https://i.imgur.com/RHSJSmn.jpg
咦
不是還沒交屋嗎？
為什麼會有登錄價？
還不止一戶欸

因為還換約就是會登錄啊
還記不記得我的粉絲某s？
跟我吵換約不會登糾纏許久的
請問換約會不會登？看圖就知道了


回到重點
所以根本沒有預售能不能買的問題
每個區域都會有不一樣的環境
南北環境完全不同不可一語敝之
大雄大坪數成屋賣72-75
旁邊預售68-72能不能買？
再說一次這是什麼
https://i.imgur.com/84iFeOc.jpg

結論
1:沒有不能買的成屋預售
只有不能買的價格

2:真的想買房子多做功課多跑案場
不要當雲玩家整天看591跟樂居
價格是看出來跑出來談出來的

3:換約內政部會不會登記？
某s你還要吵嗎
我講過了
台灣就是個開發中國家
會慢慢邁向法制化
政府都會登記
只是什麼時候揭露而已
他不登記怎麼查你税？

4:也是我要講的重點
我去的案子
賣的案子我都算過了
如果不是有洞鑽
我那可能一年5-7億這樣賣
就因為算過了
https://i.imgur.com/HkSTbFb.jpg
才有辦法保持高檔

不然有幸要加入房地產的
去應徵男跑單看看

5:與其整天爬樂居
不如多約仲介多看案子
那數字才是真的

6:江北很多案子沒交易
好的點越來越少
後面都會賣離捷運較遠的地
所以預售不見得創新高
但早期推的好房好地
如國美翠亨村
先建後售的潤泰三期
各位看看好了
開出來的房價跟租金
絕對是板橋新天價

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※ 編輯: NovaShin (223.140.48.202 臺灣), 03/14/2023 19:54:21