Re: [請益] 房板數學請益

LINPINPARK 發表於 2024/1/11 下午8:53:28

看板home-sale標題Re: [請益] 房板數學請益作者

LINPINPARK

(lalalo)時間Jan 11 20:53:28 2024推噓50 推:50 噓:0 →:38

PTT推薦

不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要

跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益

及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表

這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型

企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單

股東權益表反而沒有這麼重要。

1. 不動產的資產管理總控表

此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數，出租租戶的租金及出租時間，貸款銀

行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間

最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊，全部列表出來

維護花多少錢，做多少事，範圍在哪，期間多少等等

租戶有誰，月租金多少，有沒有免租期，有沒有押金，期間多久等等

所有的基礎資訊仍越詳細，越有邏輯條列出來，在這張總控表上不用計算

只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎，基礎參數越多越好

2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表

編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表

從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用

才不用一個一個慢慢拉，舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用，就打個簡易的

=IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -（總控表上的火險費用那一格),0)

以上每一行每一列仔細計算，最後會得到一張每月簡易綜合損益，以下為簡易型

+ 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等)

- 減營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc)

- 減持有成本(Holding Expense/Carry Cost) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費

= 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣

- 營業所得稅和Withholding Tax

= Total Unlevered Cash Free ，無槓桿現金流

- 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee)

= Total Levered CF，槓桿後現金流

所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表，每月都會跑一個數值出來

如果要算正規的月度/年度現金流量表

跟企業一樣，從稅前淨淨利出發

加上調整（如有），投資活動，

融資活動的淨現金流出或流入

扣利息與銀行費用

扣相關稅賦

會得到一個會計上的期末現金

以上綜合

合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報

即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字

3. 簡易投資年畫報酬率計算表

這個我就直接貼，基本上邏輯很簡單，預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出

用XIRR來計算年化報酬率，當然賣出後的獲得的資本利得最為重要

https://imgur.com/a/ln0BnQ4

https://imgur.com/a/1e4sr15

想用這張表可以從這邊下載

https://we.tl/t-Pp90wKL4KR

總控表和損益表無法提供，我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數

我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol

另，還有買賣時會用的敏感性分析，但那是另一個用淨現金出推市價的方法

以上分享

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣)

※ PTT 網址

推

Yishanhuang01/11 20:57discount rate 多少（拖走

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Yishanhuang01/11 20:57開玩笑的XD

推

bustinjieber01/11 21:01好心人

推

ftc69301/11 21:02推

推

Yishanhuang01/11 21:082+5價錢不好會再+1+1嗎XDD

推

a994059701/11 21:08太強了

推

Arnol01/11 21:11所以大老也都是用EXCEL管理大部分的投資嗎

大部分如果要試算都會用模型跑 Excel建模還是方便但做投資不動產決策 1. 參考模型跑出的數字（預估IRR 等等 2. 市場調查 3. 開價和入手成本 4. 非數據的因素（租戶背景/社區維護如何）所以跟人交談互動獲得情報也是很重要課題不能只關在房間算excel

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:18:39

推

yiliang110701/11 21:15推

推

s2649275501/11 21:17Excel超方便的

推

CaLawrence01/11 21:19讚噢

推

soulknight01/11 21:20感謝分享

推

kusomanfcu01/11 21:25我以為要用線性代數和機率

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kusomanfcu01/11 21:26然後還要有一個骰子

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kusomanfcu01/11 21:26如果這樣都不行的話問AI 幫你算吧

哈哈哈 AI一定跑得出來但會失去建模的樂趣，有時候蠻好玩的當然有時間有心情的前提下沒時間還是叫投資部去跑

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:29:05

推

mfcke01/11 21:29美國留學當初我也幹很多現成的excel表顆顆

推

kusomanfcu01/11 21:29http://i.imgur.com/0LjaHDV.jpg

推

horseorange01/11 21:29推

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kusomanfcu01/11 21:29ai 10秒鐘先給你一個表格

推

Arnol01/11 21:37感恩

推

kusomanfcu01/11 21:39excel 可以寫code阿

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kusomanfcu01/11 21:39還有運算還可以跨表輸出答案

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kusomanfcu01/11 21:41最基礎的就是可以和電子卡鐘輸出上下班出勤紀錄

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kusomanfcu01/11 21:42房版數學應該要高深魔化 LOL

可以的，不動產的模型就是如此你輸入一些基本參數（買價，貸款成數，貸款利息，預估租金等等跑商用不動產比較複雜可以直接跑IRR 或投資報酬率

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 21:44:50

推

Yishanhuang01/11 21:43無腦買老商辦不用算比較輕鬆

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kusomanfcu01/11 21:43這個時候就要等教主幫房版寫怎麼應用拉普拉斯

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Yishanhuang01/11 21:43閉眼射飛鏢流XD

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kusomanfcu01/11 21:44教主不可能不會的啦

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kusomanfcu01/11 21:44這串真的好問題耶怎麼密碼化也可以

推

Yishanhuang01/11 21:46今天沒算距離被嗆告幾天

推

kusomanfcu01/11 21:49找置底的阿川來算做標準差

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kusomanfcu01/11 21:50這時候就是講出來一堆keywords 就有人要去K書了

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kusomanfcu01/11 21:51謎之聲：聽說要深入瞭解房地產要學習hash

推

cosco01/11 21:52推

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kusomanfcu01/11 21:52挖礦都是用hash去跑的房地產可以當礦用（誤）

推

biderliu01/11 21:53感謝分享

推

Yishanhuang01/11 21:55hash是算力單位啦

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Yishanhuang01/11 21:55演算法是SHA256

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kusomanfcu01/11 21:58SHA-256 也是源於hash...

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kusomanfcu01/11 21:59SHA-256 講的是256位元的 hash計算....

推

Yishanhuang01/11 22:00發明這個的一定是天才

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Yishanhuang01/11 22:00原來如此，一直以為只是單位

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kusomanfcu01/11 22:01讓能量做白工然後大家接在一起做紀錄.....,這就一個遊

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kusomanfcu01/11 22:01戲和浪費

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kusomanfcu01/11 22:01因為那個時候全球通縮

推

Husky801801/11 22:01推L大好人一生平安

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kusomanfcu01/11 22:01不管他是誰原點就是要讓通膨起來

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kusomanfcu01/11 22:02怎摸印鈔都沒人信只好把電浪費了

推

chouwang6801/11 22:06敏感性分析似乎很有趣也實用，煩請LIN兄若空閒時可以

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chouwang6801/11 22:06些許講解嗎？衷心感謝。

是的，如同樓下M大所講要建一個敏感性分析（靈敏分析）通常就要建一個測試矩陣 Excel測試矩陣可以google看一下但前提就是文內三表要出來才有可變因子可測例如，今天這個案利率銀行開3趴買價還沒談定，可能110塊可那我五年期IRR可能10趴（隨便講）在其他因素都不變固定下跑測試矩陣一行可能是利率（2/2.5/3/3.5趴）這樣跑一列就跑買價（100塊/105塊/110/115/120 矩陣內裡面就會跑各種排列組合的IRR 理論上右下角值會最大左上角值最小現況在中間隨意舉例

推

mfcke01/11 22:09就找一個因子去變化而已

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mfcke01/11 22:10我通常用利率跟閒置率

→

mfcke01/11 22:11租金也可以最樂觀中性跟悲觀

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:22:58

推

bms01/11 22:20推推推記錄下來

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:27:06

推

D972216201/11 22:32推推

推

chouwang6801/11 22:35有得到初步理解，等待實作再回來對照同異處，再次感

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chouwang6801/11 22:35謝LIN兄不吝賜教。

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chouwang6801/11 22:36以及mfcke 兄，併謝。

可以試做玩玩看房地產多的鄉民可做一個不動產組合的合併三表來看看到底投入的資本到現在IRR

推

flexin01/11 22:41專業

推

wlcaroline01/11 22:47推！

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:56:42

推

floatfaith01/11 22:55謝L大分享～～

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 23:00:30

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bnn01/11 23:01人類在記帳法和會計審查上花費的能量其實也很高不只加密貨幣

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ytlintexas01/11 23:31亞洲地區不少直接用市場乘數法算市價lmao

推

alien81801/11 23:32感謝分享

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CozyLife01/12 00:27太舒服了吧

推

Lenon456101/12 00:29感謝分享

→

ice101501/12 00:35謝謝分享

推

gigi031601/12 05:38這個必須推啊連當房東都要這麼專業！

推

kewei01/12 06:03感謝無私分享

推

vendee01/12 07:46這個專業

推

Mayfair059701/12 08:31太強了

推

una28301/12 08:39真。房板數學

推

copyii01/12 09:50我連IF那段的公式照KEY 都不知道哪裡錯冏帶不出來> <

用這方法試試看我重整了一下

https://imgur.com/a/awzUpEZ

推

tomap4101701/12 10:48懶得開 excel 的人，可以參考以下：

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tomap4101701/12 10:48「怪老子理財購屋出租之投資報酬率」

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tomap4101701/12 10:48建議餵狗搜尋上面字串。網址是：

→

tomap4101701/12 10:48https://www.masterhsiao.com.tw/HRI/HouseRentalInv

→

tomap4101701/12 10:48estment.php

→

tomap4101701/12 10:49https://bit.ly/3RPV68K

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:46:21 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:48:40 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:49:53

推

ponchicha01/12 11:53謝謝前輩

推

qqphor01/12 12:55太勵害了

推

TheDream01/12 13:19推超級大戶的無私分享

推

webber12301/12 13:40果然是大戶

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 14:13:16

推

penguine3301/12 18:46推

推