Re: [請益] 房板數學請益
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚
目前的房子有五間，狀況如下
A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬
目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多
B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬
目前尚有原房貸剩下不到100萬，剩5年，月還款17000
增貸剩290萬左右，剩15年，月還款22000
C：新北三峽三房車舊公寓，33年，27坪，銀行粗估600萬
掛老婆名字，尚有房貸不到100萬，月還款8500，剩15年
D：台南學甲三房車透天，34年，60坪，銀行粗估660萬
尚有房貸30萬，月還款12000，剩2年
E：桃園觀音四房車舊透天，28年，50坪，銀行粗估560萬
掛老婆名字，尚有房貸300萬，月還款16000，剩19年。
細算了一下，每個月總貸還金額十三萬(我都會多放，所以昨天文章說14萬)
我的年薪110萬，老婆年新54萬，租金收入一年120萬，股息約25萬(總金額約700萬)
我目前的想法是，利用B來增貸，還掉BCD，剩下增貸的部分
可以拿來買0050，同時找低總價公寓，買下後整理出租
這樣我就可以在不增加現在貸款負擔的情況下，增加金流租金收入
不過剛剛和某銀行業務聊，他說
(1)因為我B的房子是出租，轉增債的利率會是2.3%起跳；而我自住的A又剛貸滿
(2)農曆年前銀行的方案會比較差，建議我農曆年後再談
(3)建議我先把D剩下的三十萬先還完
不知道還有什麼我想的是不正確，可以修正得更好的策略呢?
--
好猛喔喔 買這五間要很多頭期款吧 家庭收入夠嗎 有小孩嗎
有兩個就讀國中的小孩，就是很吃緊，又覺得自己財商不夠好 所以才上來請教大家，能怎麼樣更有效率
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 11:00:47每年剩約150萬家用 如果不用養小孩 簡單過 應該沒問題
你如果覺得現在收支過得去 那就繼續這樣度過就好
如果覺得有點緊 算錢比較累 那就B增貸還CDE 拉長年限
A的剩餘貸款總金額是多少
兩個小孩....其實好好過生活也不錯 老了還給小孩1人2間
年薪加起來不到兩百 是怎麼辦到5棟房的 好猛
我也是花了23年的時間才慢慢買到的，也不是一下子就達成
抓2.2也沒5萬5 而且這間就是增貸下次可以多問 你剛問
的 這幾年30年真的不難
https://i.imgur.com/AfNbuEc.jpg
剛剛看了一下，的確月繳大約51000(不過我都固定存入55000，保守一點) 剩於986萬多 我當時問了幾間，都說只能20年耶…不知道哪間銀行比較容易30年呢
人在外面拉舊的給你看 我會做一個這樣的懶人包
實在太感謝您了，我回家慢慢看
五間很棒，不過需要慢慢汰弱留強
請問要怎麼判斷，怎麼操作呢?
就是繼承跟贈與的,這根本不用問好嗎,司馬昭之心欸
很抱歉，五間全部都是我和老婆省吃簡用存下來的 我到現在還得每個月給媽媽家用，父親過逝時，我直接放棄繼承，因為只有債務
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 11:59:31不知道需不需要把每間的利率也貼出來 這樣其他人更好分析?
推個分享
推 hunt0413: 推實例分享
01/17 12:21
太多我沒細看 你直接說你總資產 總負債 年收跟股利跟房租
一年多少 這樣比較快
房子總共估值約：1600+1350+600+660+560=4770萬 股票總共約700萬 貸款總額：1000+100+100+300+30=1530萬 總資產約：4770+700-1530=3940萬 年收：我110萬，老婆50萬，股利25萬左右(剛買半年，沒仔細算) 房租年收120萬
家庭年收160,2小孩養到國中,沒繼承付孝親,淨資產4000
是我抱歉 沒繼承自己弄成這樣根本神級吧= =
我就是買共同基金>>獲利>>買房>>出租>>增貸>>買股>>買房>>出租>>增貸>>買股 這樣一路反覆操作，二十幾年才有這樣一點點成就 其實可以看得出來，我自己在增貸財務槓桿並沒有整理得很好 所以才會上來跟大家請教
s26大的圖很讚，晚點自己也來弄一張
可以詢問看看華南
非常感謝，我再來詢問看看
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:27:23請問一下原PO說的23年是從第一間開始算嗎?
因為我也很想要有第二、三間 但是我的第一間很晚
不曉得有沒有機會QQ
不是耶，是指從我畢業出社會後開始算 我是22歲就開始還款、存款，到28歲才買第一間低總價房子的 其實以前我也不懂怎麼開槓桿，前三間是被情勢逼著買的 最近這七年才比較有概念，老實說也比較有空間能操作 不過累積的進度就比前十三年快一點(房價上漲+薪水上漲+槓桿操作)
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:37:48增貸B償還其他增貸就債務整合的概念, 看各貸款利率決定
你的問題本質就變成要不要用債務整合餘款加碼投資組合
經過昨天大家的回答後，應該確定就是找銀行轉增貸整合 應該問題就是簡化成，再買房，還是直接買ETF無腦放著了
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:42:30厲害 推
股房吃到3次大漲波就是能達成這樣 複利的威力 難在能夠
持續投入 你們能這樣堅持真的厲害
的確是如此，我就是吃到幾波房價大漲才能這樣，感恩~~
魯空看不起的地方都賺翻了，說真的，如5.600百萬房子
都買不起先檢討自己
是我會汰弱留強 DE先清掉
B房貸增貸先處理 月繳先想辦法拉低
可是E反而是我投報率最高的，低總價的房子反而好入手，投報率也容易拉高耶
...你根本不該上來問，你應該發分享教學文才對
我還太嫩…
如果B轉貸把CDE清掉 好像還有200 可以再當一間頭期?
這也是一種方向，我會仔細算算看，感謝~
人家的家庭雖然收入不高，
但投資房地產已經2x年了，
有這樣的成績很正常吧，
房屋市價也才4千多而已，
如果收入再高一點至少再翻倍。
你如果不想賣，短期最簡單的方法，
先把C D的房貸還完清償，
之後夫妻雙方剩下3間有房貸，
自然可以再找一間貸7成的。
沒看到B也只剩100萬，
那就如你所說先還掉BCD就對了，
有物件就可以考慮直接入手了。
感謝bus大的建議，我已經開始找幾間銀行談談看轉增貸了~~
CDE還掉作太太金流？
你增貸作頭期，太太作金流掛一般購屋貸30年，雖然被動
收入少一點但可以拉到30年似乎比較優
另外，我最近有去了解一下轉增貸，
貌似第二間七成不溯及既往，
也就是說如果 BCD清償之後，你把E從太太轉到自己身
B立即轉增貸（找30年）還清CDE，A過了銀行綁約期之後
上不用補錢，
你太太就是妥妥的首購族。
跳銀行重新轉增貸變30年，只要操作這兩次，現金壓力馬
上可以少一半外加還有多的錢可以繼續買下一間或投入股
票繼續累積資產，題目太簡單了吧@@
太太的清乾淨之後，馬上又有首購資格買下一間
的確是如此，我這些年都只是傻傻地還錢，應該早一點開始轉增貸操作的 希望現在這把年紀開始，還能來得及
你身上應該是可以扛5000-6000貸款 買到這邊差不多
他的房屋市價是5500萬,股票700,扣貸淨值快4000萬,現在
收入是160,20年前應該更少,沒繼承,養兩隻,只有我覺得
這種成績一點都不"普通"嗎= =
在房版真的是小嫩逼…認真~~
那不重要 標題是請益 所以重點在幫發問者解決問題
不是討論發問者普通不普通
這個解法真的很簡單 在乎的是資金跟月金流 要嘛寬限期
要嘛延長年限
原po可惜的是沒找到銀行
不然真的很好解
我已經開始銀行業務詢問，希望能找到三十年以上的，感謝s大熱心的建議
這樣已經很厲害了！也推s26大的分享
我家前年剛買新車唷~不過我們家對車沒什麼特別想要的
給上面的duriel 這樣的成績是普通人裡的不普通而已
原PO已經面臨一階段的瓶頸 這時候考驗你自己的心態
是要走穩健 那就是平靜安心度日子
還是還要繼續衝 那你就要做點調整
要調整也很簡單 手上現金或者其他增貸先清償小件的
整合完之後再借出來 拉長年限 降低月付 錢就出來了
我還想再衝個十年左右吧~~所以最近會開始整合，拉長年限，繼續投資，感謝您
※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/17/2024 17:35:11..原po你上一篇才說要買車耶
耶…我哪一篇有提到要買車??
可以去問問假老二的數學
誰??
※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/17/2024 19:23:59A理應可以再貸280出來，還掉B的原100+C100+D30。
B這時可以再增貸還掉E，總共剩下AB兩間的房貸。
CDE變成淨資產加上租金淨收入讓銀行認列。我自己的話
大概會這樣試看看啦
整合到剩AB的話，CDE因為乾淨，要賣要貸操作空間就會
比較多。
A去年中轉增貸時，可能因為我只提供我的資轉，和一間房租的收入 所以當時業務說最高只能核貸1000萬，20年，利率2.16% 我目前也是想說，整合成AB兩間，不過不知道有沒有辦法連同E都償清 只是CDE的總價都比較低，也不在都會區，又都是出租狀況 會不會不容易貸款到好的利率和額度呢?
※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/17/2024 20:27:29為何學甲你有房子？學甲人？@@
你要從根本著手。先問自己持有這麼多間房子，目的為何
？
富爸爸窮爸爸一書有云，要持有會創造收益的資產
是的，我是學甲人，那時當年爸爸家暴，為了接媽媽出來住買的 後來就出租了 目前的房子都是會創造收益的資產，也很穩定 只是我想再突破而已，感謝您
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 20:58:41不管你今天持有什麼資產，你要從這資產獲利，就2個途徑
：1.這資產能固定生錢給你（例如房租，股利）2.這資產
價格上漲了，你把他賣掉
如果一間房子，不是自住，沒有租金收入，不會漲價，那
持有他幹嘛？每年還要繳稅金！
如果一間房子，假設不考慮賣掉賺價差的情況下，收租利
潤只有2%，那不值得繼續持有，應該賣掉房子改持有美債
或股票，因為收益隨便都是超過2%，我們所持有的資產都
應該盡量去追求利益最大化
有啦~至少每一間都有4%上下，不然我就乾脆賣掉了
我也是學甲人QQ，握手
我也是學甲人QQ，握手
我也是學甲人QQ，握手
握手~~~
建議槓桿不要開太大，房貸是每月都要還款的，3個月繳
不出，銀行就直接法拍不會客氣。如果是想用租金去cover
房貸，也要考慮租金空窗期。我會建議至少要準備半年房
貸額度備著（以免房貸繳不出時，有半年時間賣屋，不至
於時間緊迫而賤賣），或是像我這樣，股票總值能大於房
貸總額，發生什麼問題房貸繳不出，至少還能賣股票把房
貸繳清。
這個我知道，所以我有半年的房貸金額預備金的，不會抓那麼緊的
收租只有2% 必然有其他因素吸引 不然就是真的不懂
不懂的話就會建議去找你懂的投資工具
不過我覺得新北的新成屋，大概只能到2%上下，很難3%耶 要超過3%，真的得找中古屋比較容易
銀行會看持續收入，淨資產(動+不動)、房屋位置、屋齡
、貸款人年齡、聯徵分數，所以你一開始A給的資料可能
就不夠(也可能銀行嚴)。換間銀行，把股市、存款、租
約、保單都完整給別的銀行評估讓A增貸出來還，如果在4
5y以下，有機會30年。
對，因為當時沒想那麼多…應該說也還不懂這些，所以就傻傻給這樣而已 我會再找其他業務再重新討論如何整合，是比較有利的，感謝
新房子大概就只能兩趴
對對對，而且有時說不定還低於2%，總價真的高，但租金卻很難跟得上
很厲害 給推
還是小嫩逼，努力學習中
第一段整合後，B應該就剩不到300的貸款，就可以處理B
增貸還掉E的第二段整合。
然後薪資+股票+CDE及淨資產+租金淨收入，以後會能夠貸
的更順
這一串討論這樣看下來，的確這樣操作會順很多，感謝
然後老房子除非有未來性，不然理論上收租投報要破3%，
不到可以處理掉最差的換現金處理掉AB其中一間貸款。
其實我也不知道什麼叫未來性，我就是買低總價的，出租 投報率其實都比市中心的還好耶
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/17/2024 21:54:59未來性就是老屋附近是否可能有機會都更，或附近有什
麼重劃或重大建設，不然老屋要賺單坪增值差價有時比
較弱(常常賺的是通膨)，所以老屋正常投報有3%比較理想
那我買的地區應該全部都不可能都更了…哈哈哈~~~ 幸好投報率都還有3%以上啦
。如果沒有，可以換現金找更好的標的，但沒有更合適
的也不見得要找啦
至於“新北較新屋齡˙”的房子要有3%幾年前都有啦，
我手上在新北新莊重劃區的房子都有符合，但現在的市況
確實很難找了。
我前陣子在八里有斡旋但沒買到，要找到這種物件就是要
持續觀察區域釋出消息而已，沒買到也不用氣餒，你成績
已經很好了啦
三芝、八里、石門的全新屋房價的確比較「親民」 不過光通車過去就要來回三個多小時，實在不知道怎麼買得下手…哈哈
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/17/2024 23:07:13其實問題就是這個貸款額不高金流卻這麼高
一個成功的轉增貸就能把死結打開了
就算全部用20年轉增貸一次, 金流也會降到8萬左右
不過貸款總額算錯, 應該是1830不是1530
1830全部轉20年應該會落在接近10萬
感謝您~~
我認識的學甲人全是有錢財商高的 原PO又讓我更根深蒂固這
個經驗想法了XD
偏偏我是窮的~~哈哈~~
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/18/2024 13:55:1138
首Po抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧12
個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多 去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用 (月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多) 這邊就先不說我做了什麼應用 你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年6
我用一個最簡單的方法告訴你吧 研究一件事情就是 控制自變數觀察應變數 講人話就是其他條件不變下 只看變動項目後觀察實際結果4
先恭喜你用160萬+仲介費和稅金我不知道多少 賺到了300萬稅前(特別強調) : 然後我每個月薪水算5萬好了 : 我沒有開寬限期 其實寬限期是一個救命解藥，既然沒開3
因為推文和回文都沒看到我想的答案 所以還是發了這篇文 到底為什麼我的想法跟版友會有這麼大的不同呢? 這個問題非常非常簡單啊..... 1. 把房子賣了. 手上會有 800*0.2+1200-800=560萬 2. 再重新買過 申請重購退稅 其中一間自住24
這幾年飆漲好像神話不動產 說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少 我們先不要討論沒有買的 假設買一間自住跟多買一間投資的 就算漲很兇 一千萬好惹![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/hPooyzYb.jpg "Re: [請益] 房板數學請益")
2
這一間房子， 不就是你這幾年累積的資產？ 要不然房子是天下掉下來給你的嗎？ 你今天買， 自己都說要多花四百萬了，50
不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/X8yY2Bmb.jpg?fb "Re: [請益] 房板數學請益")
36
其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破 我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差) 房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬 另有房租兩萬需支付 我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬15
這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回.... 題目是 "目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產" 而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速 而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的 你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的
4
[請益] 第一次買房 自備款問題各位先進好 說明一下狀況 我 信用空白 名下有開新莊娃娃機店有營登) 但存摺財力上不夠 目前只有15萬~20萬 老婆 信用良好持卡 7年未有遲繳紀錄 名下有房貸220萬已繳110萬 任事於長榮7年 財力往來上都是正常 固定薪轉 年終獎金 股票分紅等等5
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