Re: [請益] 房板數學請益

※ 引述《onesweetday (onesweetday)》之銘言：
: 抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大
: 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂
: 但有些觀念我還是不太懂
: 自己在大約2019買了南部預售
: 當時買800萬吧
: 現在看實價登錄 應該差不多可以賣1100、1200了吧？
: 然後我每個月薪水算5萬好了
: 我沒有開寬限期
: 每月還款簡單計算約2.5萬(高估 但2萬以上)
: 還要管理費、水、電之類的 其實滿緊的
: 目前這間房子拿來自住
: 所以房價漲了我實在沒有什麼感覺
: 按照房板數學
: 原房價800 現在算1200好了
: 漲幅可以拿來：
: 1、增貸：我不知道可以增貸多少出來 而且我買股票都賠錢 再來
: 增貸每個月償還的房貸還會增加耶 我現在每個月都有點吃緊了
: 無法想像增貸
: 2、獲利了結：我第一間房自備款160 貸款640 這段時間償還的本金都不計算好了
: 1200-640=560 560-160=400 我賺了400萬沒錯 可是我賣房就沒地方住了
: 3、以小換大：賣房後有560萬的現金 我可以買2800萬的房 可是每月貸款我根本還不起: 假設我一輩子薪水都5萬好了 這樣我到底怎麼用資產累積資產
: 我真的虛心請益 謝謝

個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多

去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用

(月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多)

這邊就先不說我做了什麼應用

你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年

去買間500~600上下的中古屋(套房/兩房...等等)

把中古屋出租,租金獲利應能抵掉多數貸款

(若有幸碰到租金>本利合,你的現金流就多了)

當一間中古屋租金穩定後,逐漸清償你原屋貸款

然後當中古屋也跟著增值,等覺得增值幅度還OK的時候賣掉

賺得拿去償還原屋,加速原屋清償速度.<---

接下來就是重複買低總老中古->出租->增值->賣出還原屋貸款這個循環

等到原屋清償完(或是月繳低到一定程度)的同時手上還有老中古可以出租

這時候可以往第三間邁進了...

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跟ETF賺多少沒關係,200萬本來就是拿來買地二間的資金 能增貸多少看自己還款能力量力而為~ 買股債ETF只是躲增貸使用限制的手段而已

沒人叫你去買飆股...找投報低,但波動也很低的商品... 就算真的買入買出有價差,也差不多..

同樣原文命題,反過來想... 如果跌呢?無條件跌50%,月薪永遠5萬 其中有盡一半被房貸吃掉...加上越來越高的通膨 人生直接被綁死在那間房裡面..... 要不要想想這種狀況?XD

印象中有銀行有追溯期,但每家銀行可能又不太一樣,可能要問問看期他版大了 畢竟不太可能增貸後,20年內都不能買房吧