Re: [請益] 房板數學請益
※ 引述《licklabium (2022mondeo wagon hybrid)》之銘言：
: 其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破
: 我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差)
: 房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬
: 另有房租兩萬需支付
: 我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬
: 增貸一千萬部分，一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議，以免限制: 所能貸款額度)，約三百萬
: 剩下的七百萬中，有600萬投入0050，一百萬投入0056
: 房貸中，有一筆再兩年還清，一筆再三年還清
: 目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產
: 會因為本業收入而受限，而無法再增貸
: 若把投入0050的部分，拿出來買低總價舊公寓，整理後出租
: 因為已經無開槓桿問題，效益似乎也不會更好
: 不知道能否有其他更有效的做法呢?
這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回....
題目是 "目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產"
而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速
而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的
你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的
舉例來說 如果是一千萬的預售建案, 到交屋前只需要自備100萬的
那你可以買個2-3間, 有能力的話也可以買4-5間類似的建案
這樣子你就可以用200-500萬的資金 槓桿2000-5000萬的預售建案
而這五年期間的漲幅都可以歸你
舉例你買五間好了 那原本你資產上漲的幅度就是原本五間的2倍
原本持有五間上漲 變成十間一起上漲
自然達到開槓桿的方式
而你只要在五年到期的時間前把現有投資的五間賣掉 就可以順利過戶掉這五間了
當然看你個人能力而定 如果保守一點買個兩間相對是穩很多~~~~
當然槓桿是雙面刃 這是回應你題目很難開槓桿這題來回答的~~~~
至於漲跌自己要負責任 看自己資產承擔能力在哪為主...
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房地合一稅怎辦
五年稅金剩下20%
預售屋交屋後房地合一要重算吧哪來20%
我是說手上持有的五間 五年賣掉繳20%
原PO應該是說賣掉最早那5間
至於新買的部分當然繼續持有
這遇到景氣反轉就是炸開 不建議
除非原本五件都還差不多
我覺得這風險太高，我寧可買老公寓慢慢存耶
不過還是感謝大大的建議
學長推
感覺這風險很高 新房出租很難自償 要撐過一段負現金流
5間你房貸怎麼辦?
第3戶4成捏
交屋後就要開始繳房貸，你確定都找的到銀行?
1次5間，這麼明顯的投資客哪家銀行敢接?
國泰吧,據說國泰最愛投資客,房子有價值就敢接
那個月付額明明可以負擔更高資金的貸款 其實可以講更
細的金額來找問題所在 但似乎不願透露就是了
同樣月付額 增加的資金就能帶來更大的收益
國泰呵呵，你不是他保險客戶房貸他根本不鳥你
國泰房貸縮超兇的，過路客就是給超爛條件叫你滾
只做自己人壽的客戶就做不完了
給各位一個觀念，銀行不是當鋪，不是有房子就會借你
會嗎 我除了官股以外都還蠻好談的耶
還是你人或物的條件不好
怎麼跟我理解的銀行端不同
喔喔喔 你是說ㄧ次五間這種特殊狀況
正常狀況還真的有房很好貸 尤其這幾年
奇怪 你好眼熟 你是不是嗆過我掛4還啥的無法 最後繞幹
的那個啊
推
這個是不是前兩天每篇都在洗銀行不會借人錢的那個？
猜猜我最近接到最扯的貸款電話是哪家？機車分期的遠信..
..連他們都打來問要不要借個30萬XDDD
應該是 上次嗆完就跑 不敢對賭
我原本以為他是在官股之類上班的可能比較保守 但那篇也
有人說官股也行
大概就是條件差到沒銀行理的恐怖情人
不是不借 是不借你
台灣銀行的確不是阿貓阿狗都借沒錯
機車分期我覺得最酷的是 真強力過件
沒工作 保人沒接電話 幾小時照樣過
難怪猴子一堆
風險太高
那爲啥不直接一間2000萬，而要兩間1000萬的？
兩間1000萬，第二間只能7成啊
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首Po抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧12
個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多 去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用 (月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多) 這邊就先不說我做了什麼應用 你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年6
我用一個最簡單的方法告訴你吧 研究一件事情就是 控制自變數觀察應變數 講人話就是其他條件不變下 只看變動項目後觀察實際結果4
先恭喜你用160萬+仲介費和稅金我不知道多少 賺到了300萬稅前(特別強調) : 然後我每個月薪水算5萬好了 : 我沒有開寬限期 其實寬限期是一個救命解藥，既然沒開3
因為推文和回文都沒看到我想的答案 所以還是發了這篇文 到底為什麼我的想法跟版友會有這麼大的不同呢? 這個問題非常非常簡單啊..... 1. 把房子賣了. 手上會有 800*0.2+1200-800=560萬 2. 再重新買過 申請重購退稅 其中一間自住24
這幾年飆漲好像神話不動產 說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少 我們先不要討論沒有買的 假設買一間自住跟多買一間投資的 就算漲很兇 一千萬好惹![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/hPooyzYb.jpg "Re: [請益] 房板數學請益")
2
這一間房子， 不就是你這幾年累積的資產？ 要不然房子是天下掉下來給你的嗎？ 你今天買， 自己都說要多花四百萬了，50
不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/X8yY2Bmb.jpg?fb "Re: [請益] 房板數學請益")
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其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破 我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差) 房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬 另有房租兩萬需支付 我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬45
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚 目前的房子有五間，狀況如下 A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬 目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多 B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/bF3mI3Cb.jpg "Re: [請益] 房板數學請益")
爆
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低這問題不是以前算過的文章嗎. 如果你租的房子,出租投報率3%. (你租屋,所以你在支出這3%) 不動產你增值也不要抓太誇張,雖然實際上可能有5%. (5%是15年翻一倍左右)![Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低](https://i.imgur.com/6XwQwYnb.jpg "Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低")
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Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們夫妻各為75年次正負3(恩...沒太太同意不透露她年齡) 目前五間房，其中三間翻倍，另外兩間漲幅約 50%，5% (剛買不久) 根據實價登錄及銀行鑑價， 2020年，總市價約 13M 到 2023年，總市價約 81M (將會記錄十年以上)![Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們](https://i.imgur.com/FGN4I2ab.jpg "Re: [閒聊] 70年次的我和朋友們")
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Re: [新聞] 嚴打炒房！央行將限制特定區域第2戶貸款首先先結論 我覺得這政策可以有效去減少想進場槓桿的小投資客 (例如: 原本自住一間逛完房板決定增貸一間捏著領薪水槓桿的) 對已經買的、大戶不會有太大影響 就供需來說![Re: [新聞] 嚴打炒房！央行將限制特定區域第2戶貸款](https://i.imgur.com/d1pMiacb.png "Re: [新聞] 嚴打炒房！央行將限制特定區域第2戶貸款")
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[請益] 開槓桿然後全力做多請問是適合的策略嗎-------------------------------------------------------------------------- 有提到任一支股票請使用[標的] 有提到任一支股票請使用[標的] 有提到任一支股票請使用[標的] 發文前請先詳閱[請益]分類發文規範，未依規範發文將受處份。![[請益] 開槓桿然後全力做多請問是適合的策略嗎](https://i.imgur.com/QUAfxnfb.jpeg "[請益] 開槓桿然後全力做多請問是適合的策略嗎")
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Re: [請益] 房市要如何才能崩盤?基本面就那樣. 出租投報率 vs 資金成本 + 持有成本. 你今天要房價大跌有兩種情況. 一種是沒有破基本面的大跌. 另一種是基本面崩潰後的大跌.39
Re: [請益] 投資房產要如何避免負現金流這是玩到中期的煩惱. 你手上的房子不夠多. 然後槓桿還是可以開很大. 所以你就會產生你要一直貼錢進不動產的局面. 這個局面有人一輩子都在這邊沒突破.所以應該也是很多人的煩惱.26
Re: [請益]台股加權指數正二V.S.長期兩倍槓桿期貨本來有打算再寫一篇談期貨跟槓桿 ETF 的 既然有人問，就直接回一篇 你講的這個就是台指期的無限轉倉大法 這種做法本身沒問題，有問題的部份一樣在人 每個月轉倉一次，你就會面臨一次雜訊![Re: [請益]台股加權指數正二V.S.長期兩倍槓桿期貨](https://i.imgur.com/WFwH9zwb.jpg "Re: [請益]台股加權指數正二V.S.長期兩倍槓桿期貨")
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Re: [請益] 為什麼公債殖利率上升會跌牽扯到的問題蠻複雜的 簡單說明： 美元是全球流通最廣且貿易常用貨幣 美國國債殖利率則是無風險利率的定錨 一般人借錢找銀行7
Re: [閒聊] 如何在45歲達到一億資產沒想到竟然討論滿熱烈的 不動產快速增加資產不論是不是淨資產 第一個建商 開個建案 那是現在土建融成數低 如果是以前啦 自備2000~3000萬 完成一個建案 在開下一個 大概就是一億5
[閒聊] 房價雖然上漲，但要如何控制槓桿雖然最近因為低利加上各國因應經濟情況的寬鬆，房地產也會有資金流入 參考C大說法 #1VF1yyS1 有錢人或投資者可能因為資產上漲，可以貸出更多金額 然後再透過租金操作控制現金流，如果資產又上漲，就可能變成正循環
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[請益] 高雄長輩劫 怎解？35
[請益] 新青安寬限期31
[請益] 夫妻兩房一預售之後,下一步該怎麼走?17
[請益] 預售屋實價登錄的時間13
[請益] 買中古屋後發現滲水13
Re: [閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？52
[閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？12
Re: [閒聊] 認真問 工法是台灣房子貴的原因嗎![Re: [閒聊] 認真問 工法是台灣房子貴的原因嗎](https://i.imgur.com/J5b2DdEb.jpeg "Re: [閒聊] 認真問 工法是台灣房子貴的原因嗎")
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[請益] 夫妻低總第五間請益49
[閒聊] 桃園畢業文 荒涼重劃區三房平車![[閒聊] 桃園畢業文 荒涼重劃區三房平車](https://i.imgur.com/5N9XCG6b.jpeg "[閒聊] 桃園畢業文 荒涼重劃區三房平車")
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Re: [閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？7
[請益] 房貸壽險請益？57
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Re: [請益] A20 和 A7 怎麼選9
Re: [請益] 貸款請教5
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Re: [閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？5
[閒聊] 法拍案件點交4
[請益] 超過實價10%貸得到八成嗎？19
[閒聊] 超微的研發中心會設在哪？29
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Re: [閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？2
Re: [閒聊] 大家都說小換大 真的有辦法換大？9
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[請益] 預售屋銀行貸款撥款問題