Re: [請益] 房板數學請益
其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破
我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差)
房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬
另有房租兩萬需支付
我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬
增貸一千萬部分，一部分拿來買車和償還部分房貸(當時銀行專員建議，以免限制
所能貸款額度)，約三百萬
剩下的七百萬中，有600萬投入0050，一百萬投入0056
房貸中，有一筆再兩年還清，一筆再三年還清
目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產
會因為本業收入而受限，而無法再增貸
若把投入0050的部分，拿出來買低總價舊公寓，整理後出租
因為已經無開槓桿問題，效益似乎也不會更好
不知道能否有其他更有效的做法呢?
--
在南部真好
我是住新北啦~不過新北房價也愈來愈高，所以我就去買桃園了
頂到天花板了，去玩股票吧
我只是無腦買0050…丟著不管它
2000萬位啥要還到14萬
因為我有兩筆已經快還完的房貸，利率比增貸的低了不少，所以我就沒有還掉 所以有好幾筆貸款，等三年後，每個月就會少兩萬多的月償還金流
只買0050和0056，算保守了
我只會無腦買ETF…
有增貸吧
增貸年限撐不到40年
增貸蠻多只作20年
沒錯，銀行增貸都只能給到20年。目前小孩又太小，沒辦法用他們去買
租金跟股票收益都可以認列收入提高貸款額度吧
已經有認列，但是自己評估，再提高貸款額度，金流很容易有個閃失就卡死了
就算2000萬都20年也10萬一個月
因為2000萬不是一整筆，而是分成好幾筆，因為有的利率很低，我就沒整合
你這種只能小換大 或者換整棟
可是以小換大，出租的收益會更差，這樣金流不是更會卡住嗎?
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/16/2024 10:47:40只做20年 2000萬也不用還到14萬
你把債務整合好先 你的債務看起來就很沒效率
所以，如果先把低利率的(約1.5%)貸款還掉，再轉增貸出來投資0050 這樣會比較合適嗎?
增貸避開公股 能做30年40年還是有吧 將來/永豐/星展
我目前是找新光，他們只能核貸20年耶
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 10:57:47增貸可做30年 跟新購一樣利率
或是可以用理財型
我想你的問題是你找的是同一家吧
就是你原本就貸新光 增貸也找新光
我也是有個疑問 這個月付額
其實增貸30年 大樹 邦邦 台新都有啊
新光只給20年就換家啊
我當初貸兆豐 增貸只給我20年 我就跑了
你需要做的真的是像IB大說的債務整合
不一定要全部濃縮成一筆 像去年邦邦就一直遊說我某四
間轉給他
我貸款差不多你兩倍 但月付額15萬多
十筆貸款 皆30年
你的房子如果在新北應該不會難談 我看板友給的回饋 他
們不好談多半是物件不在雙北甚至不在六都
同上s26大，貸款金額大概是你兩倍，月付多一點16，像你
們月收共25應該還能貸更多
s26大我記得你都是華廈/大樓，你手上有公寓轉貸30的嗎？
你這給有企圖一點的行員看到一定兩眼發光 很多可做更多
資金的部分
沒有 我不買公寓的 囧
了解，我剛好跟你相反xddd
哈哈哈 正好 這樣井水不犯河水
我有個拜把 我很喜歡找他吃麥當勞 因為他不吃雞腿小腿
只吃大腿或雞胸 我是特愛吃棒棒腿的部分 我可以跟他都
點麥脆雞在交換吃自己喜歡的部分
我也卡住，後來覺得利率低不如年限高 利率沒差多少
是啊 給你更好的金流去賺取利差 只要不是什麼誇張的利
率都可以吞一下的
本多利小利不小
只是銀行端會卡地段給條件的 不要說放款 凶宅險 我買就
有300額度 人家買只剩200就是地點上或物件上的差異
我自己卡住，自己檢討問題就是我買增値件非收租件，但本樓
收租那麼多還卡啊0_o
增值件投報高啊 也不全是壞事
其實投資工具細分都有傾向跟屬性 同時也會有優點跟缺點
全都是優點也會因為過多人或資金的投入而降低收益
有時候銀行端也是很無言啦 我前面不是說邦邦在遊說我
那是接近年底的事 上半年我問貸款的時候 跩的跟啥一
樣
嗯 投報高是高 但不能無限循環 接下來要等賣掉才能動下一
步了。感覺算算如果當初是買收租件，現在就還有事做，能擴
張，不會空轉。投報一開始差一點但說不定會後來居上
銀行最近是不是又開始放款，大樹也一直來遊說我奈米戶談整
合給寬限
如果像竹北 青埔 應該是追不到 這還是要看地方 增值件
很吃眼光跟判斷 市區收租就穩穩保底
這幾年放貸是真的變寬鬆 尤其2020後 以前如果出現一個
人跟我說他十筆都30年 我一定覺得唬爛
成數跟年齡也在上修
大概率就是只要央行沒規定 你又可以做好你的金流跟財力
你敢借銀行就敢放 你不敢借銀行還會拜託你借
我剛開始接觸房市的時候 是要去拜託銀行的喔......
不過還是要補充一下 台灣銀行端對授信風險管理還是很好
的 你沒有足夠的資料或是聯徵很醜 你借不到的
足夠資料是什麼？不就金流嘛？聯徵我知道每年不能用太多次
看了大家的討論，我的盲點應該是在我的房貸太多筆 有的剩下兩年、有的剩下三年，有的剩下五年，但是因為他們的利率低 所以我沒有將它們償還掉，整合起來，才會造成現在這樣的月付額太高 不過我新光的一千萬才剛貸款下來，印象中有綁三年不能提前還款 所以現在還能整合嗎?
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:09:47就金流財力聯徵
聯徵會影響的其實還有貸款比例blabla 那個要回去開電
腦看一下
你新光剛貸一千萬不會綁五間吧 可以去搞其他間
綁三年不能提前還還是換銀行會有違約金
最簡單的是你手上五間總有沒綁約的吧 拿去轉貸就有錢了
所以我利用還有貸款額度的，再去增貸，然後把剩下不多的還掉 這樣就可以讓自己的每個月金流降低，對嗎? 另外想請問，那剩下的金額，如果再投入0050會比較合適 還是再買一間低總價的公寓來出租，會比較容易獲利呢?
※ 編輯: licklabium (101.12.19.113 臺灣), 01/16/2024 13:17:05你擔心的如果是無法負擔 那你就往增加年限去談
你給的資料不夠詳盡 很難兜起來 所以也不知道到底發生
了什麼
從結果來看 月付14萬 不應該只有兩千萬的額度 也因為你
的額度小 收益自然降低 導致你金流上無法更寬鬆
我剛剛回來查詢了一下，的確是太多筆剩下不多的金額卡住了 我這個月來整合一下，感謝你們的意見
沒綁的可以先動，就算綁三年那個只要付違約金就可以換了
我自己算過其實不會太多，有更優惠的貸款方案是值得違約的
的確是如此，我應該好好來整合一下
我都違約好幾次 你給我甜頭 馬上背叛 0忠誠度
0050沒有金流
純好奇現在還有1.5的房貸哦?以為都跟著之前升息升上來了
這個月付額我也看不懂，我快三千萬的貸款，不用寬限，
月付也才11萬出頭
剛看一下確實總和是貸3000，不是快三千
有的銀行的綁約是可以大額還到0，只要不塗銷就不算違
約，有些銀行看聯徵顯示無欠款只是沒塗銷，就會認淨
資產。
三千萬，要能月付11萬，應該是要40年均攤才可以吧 轉增貸似乎很難找到20年以上的耶…
月付額高是你當初就是15 or 20年設定吧
沒這麼複雜 就負債比高起來 只能讓時間跑或者用實業部分
支付加快流程
實業沒辦法增加，看來只能債務整合後，讓時間來跑了，感謝
你仔細看你那些快付完的貸款，利率應該高的可怕。一般
房貸的年均攤提，剩下的利息很高的，快點繳清才對。
的確是如此，看來我應該趕快來把剩下的債務整合好，感謝了 今天看完大家的建議後，我剛剛上網申請「將來銀行」的三十年轉增貸 來將債務全部整合，感謝大家了
※ 編輯: licklabium (111.248.166.134 臺灣), 01/16/2024 23:43:26那個...總貸3000萬，30年無寬限均攤真的是11萬出頭，
不用40年啦 @@
喔喔~用本息均攤，我剛剛看錯，變成用本金均攤法了
富邦增貸可以做到30年
感謝您，我來聯絡看看
※ 編輯: licklabium (163.20.143.250 臺灣), 01/17/2024 13:40:08反正問不要錢 你可以都問問看 最近國泰也來遊說我轉增貸30
年
38
首Po抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧12
個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多 去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用 (月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多) 這邊就先不說我做了什麼應用 你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年6
我用一個最簡單的方法告訴你吧 研究一件事情就是 控制自變數觀察應變數 講人話就是其他條件不變下 只看變動項目後觀察實際結果4
先恭喜你用160萬+仲介費和稅金我不知道多少 賺到了300萬稅前(特別強調) : 然後我每個月薪水算5萬好了 : 我沒有開寬限期 其實寬限期是一個救命解藥，既然沒開3
因為推文和回文都沒看到我想的答案 所以還是發了這篇文 到底為什麼我的想法跟版友會有這麼大的不同呢? 這個問題非常非常簡單啊..... 1. 把房子賣了. 手上會有 800*0.2+1200-800=560萬 2. 再重新買過 申請重購退稅 其中一間自住24
這幾年飆漲好像神話不動產 說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少 我們先不要討論沒有買的 假設買一間自住跟多買一間投資的 就算漲很兇 一千萬好惹![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/hPooyzYb.jpg "Re: [請益] 房板數學請益")
2
這一間房子， 不就是你這幾年累積的資產？ 要不然房子是天下掉下來給你的嗎？ 你今天買， 自己都說要多花四百萬了，50
不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要 跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益 及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表 這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型 企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/X8yY2Bmb.jpg?fb "Re: [請益] 房板數學請益")
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這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回.... 題目是 "目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產" 而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速 而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的 你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的45
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚 目前的房子有五間，狀況如下 A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬 目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多 B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/bF3mI3Cb.jpg "Re: [請益] 房板數學請益")
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Re: [新聞] 房價一年飆漲1500萬 新竹男想增貸700存 : 股，計畫靠股息繳貸款。他認為太冒險，不知是否該勸阻朋友。 : 新竹房價漲翻天 增貸在投資可行？ : 近日，一名網友在臉書社團「存錢人生」發文，表示最近得知朋友去年在新竹買房，當 初16
Re: [閒聊] 年輕人是不是太過眼高手低C大討論的議題非常有趣 沒錯，照帳面算確實股票很難年年21.5% 但是這其中有個小Bug，你沒有計算到以後要償還的本金 我們直接代入數字來看 房子部分13
Re: [請益] 請問房租換成房貸以及房貸佔收入1/3問題不是阿 重點是你現在租的這間市價是多少錢啊 怎麼會是租金每月1.6萬的房子租得下去住 但買卻堅持要買兩千萬以上????????????? 你要知道假設租金兩萬好了 一年24萬 如果能讓你租到2000萬的房子![Re: [請益] 請問房租換成房貸以及房貸佔收入1/3問題](https://img.youtube.com/vi/UQkeaxrX7D8/mqdefault.jpg "Re: [請益] 請問房租換成房貸以及房貸佔收入1/3問題")
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[請益] 房貸增貸問題小弟有一間台北市老公寓，貸款1000萬 現在手上有100萬，想先還房貸，但是預計三年後有換屋需求 想把這100萬在三年後增貸出來，只增貸這100萬，每月攤還的部分不增貸 增貸出來想當作換屋的部分頭期款，預計先買後賣 想請問的是8
Re: [閒聊] 租金幹掉房貸=立於不敗之地?我蠻同意新莊王 也來回一下 我之前也做了幾件 確實是投報不錯 依照你的算法 大概在15%左右7
[請益] 轉增貸後，再購屋請益目前所住之屋在老婆名下，貸款額約剩一千萬左右 因著近來房價有漲，想轉增貸購入四房大樓 當然增貸出的金額會先處理，不會直接進履保 大約算了一下，四房頭期約五百萬左右 而目前自住屋市價依附近相似物件實價登錄來看，約兩千左右7
Re: [請益] 37歲男財務規劃過了一年，再次發問 目前年收略有增長 (未來是否繼續如此不確定) 資產分配如下: 一、美金 1. 美國股市215000 USD (大盤ETF 60%, 個股40%)6
Re: [請益] 33歲男 資產規劃各位前輩好，離上一次的請益已過了一年半，感謝上篇文章大家的建議 經評估後也執行了部分的計劃 想更新一下目前的狀況，並再次跟大家請教 目前已在購屋，秉持貸款佔收入1/3的原則，房屋名字掛在未婚妻名下，房貸一人一半 年收入:約130W，持續努力中5
[請益] 長輩理財家中長輩最近可能會變賣房屋 預期會多增加一筆1500萬的收入 另外目前有20年1000萬房貸 利率1.32% 月繳4.8萬 繳了6年 剩下本金近7or8百萬要還
28
[請益] 親戚說實價登錄不準確，房價漲都是假象?28
[請益] 信貸極限操作?53
[閒聊] 台灣最適合養老的地方是在哪？58
[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？![[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？](https://i.imgur.com/0AudrK8b.jpeg "[閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？")
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[請益] 預售屋 夫妻貸款問題![[請益] 預售屋 夫妻貸款問題](https://i.imgur.com/GI2OBmmb.jpeg "[請益] 預售屋 夫妻貸款問題")
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[請益] 預售屋停車位選擇![[請益] 預售屋停車位選擇](https://i.imgur.com/womPeKab.jpeg "[請益] 預售屋停車位選擇")
13
[請益] 北高雄I世界3期投資請益5
[請益] 換約問題請益4
[閒聊] 西區門戶雙子星蓋好的獲益區域![[閒聊] 西區門戶雙子星蓋好的獲益區域](https://i.imgur.com/mTRIxMkb.png "[閒聊] 西區門戶雙子星蓋好的獲益區域")
2
Re: [閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？![Re: [閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？](https://i.imgur.com/YtaWKsPb.jpeg "Re: [閒聊] 連草漯都要飛了，淡水是不是沒救了？")
4
[請益] 小三房格局請益![[請益] 小三房格局請益](https://i.imgur.com/M38b7b0b.jpeg "[請益] 小三房格局請益")
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[請益] 兩房格局請益![[請益] 兩房格局請益](https://i.imgur.com/WcuMx5qb.jpeg "[請益] 兩房格局請益")
[閒聊] 房價打5折漲的全歸政府居住正義仔會買嗎1X
Re: [閒聊] 買草漯為什麼要開分身一直吹![Re: [閒聊] 買草漯為什麼要開分身一直吹](https://i.imgur.com/VqNR3JWb.jpg?fb "Re: [閒聊] 買草漯為什麼要開分身一直吹")