Re: [請益] 房板數學請益

IBIZA01/11 10:56房地產有scale up難度問題, 但其實一般人要打到上限不容易

IBIZA01/11 10:561變2變4變8 其實都沒甚麼scale up問題

mfcke01/11 10:57你是說套房吧 一間假設2000 八件1.6欸

IBIZA01/11 10:58以套房計的話 我估計一個人可以兼職管到50間

IBIZA01/11 10:59租金就可以提高償債能力

F9393501/11 11:18問題套房現在投報也不怎樣

F9393501/11 11:18雙北的有3%就偷笑了

IBIZA01/11 11:22看物件 1000萬租兩萬的也有600萬租兩萬的也有

jeromeshih01/11 11:23不過現在有很多高配息的ETF，因此應該操作方式不一定

jeromeshih01/11 11:23要搭配以前偏收租型的房屋來增加金流?

IBIZA01/11 11:23也有1000萬兩房但直接就是兩套的

DeathStarDS101/11 11:24謝謝

DeathStarDS101/11 11:24推

jeromeshih01/11 11:26不過文中提到，到一個程度影響本業，這意思是?

DeathStarDS101/11 11:26看見早買的真的很不爽，尤其早40年買新北台北那種

DeathStarDS101/11 11:26更不爽，沒辦法我就是眼紅。

DeathStarDS101/11 11:27一直看別人1千萬幾百萬的賺啊賺，唉它媽的。

IBIZA01/11 11:30不動產需要管理 規模多到一定程度 就會影響本業

jeromeshih01/11 11:36所以是時間上就變成會要取捨這樣，或者委託別人就會增

jeromeshih01/11 11:36加成本?

IBIZA01/11 11:37時間 金流 都是

floatfaith01/11 11:37推推m大講得精闢...沒法專職重點還是金流~弱弱體會中

IBIZA01/11 11:37但一般人要打到上限不容易

IBIZA01/11 11:38而且真的打到上限 請人好像也比不賺划算

IBIZA01/11 11:39看看侯市長的大群館....現在叫凱旋苑了

jeromeshih01/11 11:39謝謝I大的解說

IBIZA01/11 11:39你玩到這個規模 你會請人 還是會不賺?

grotwpig64501/11 11:40這篇最真實，收入負債比容易有上限。管理成本最重，

grotwpig64501/11 11:40後期還是很多人轉投股市

Yishanhuang01/11 11:42後面還有商用不動產啊

Yishanhuang01/11 11:43第二個崁會在10MUSD吧XD

grotwpig64501/11 11:44板上噴商用是垃圾噴成那樣......這板上9成都只有1-2

prichman01/11 11:46兼職50間 要很新那種 不然壓力還是挺大的 直上100間

prichman01/11 11:46全職這樣差不多極限了

abyssa101/11 11:47代管成本算低我覺得可以 反正租金照認不會扣成本

abyssa101/11 11:47大家幫猴子算收入也都拿終端價格算 當作零成本

GBTC01/11 11:55還以為你去北海道會一陣子沒發文 後來有徵到漂亮伴遊妹子嗎

GBTC01/11 11:55XD

IBIZA01/11 11:55其實以我的經驗 最後影響金流槓桿的是自己花太多

Yishanhuang01/11 11:56商用其實不錯，成長進入中期後，貸款比例必然會降低

IBIZA01/11 11:57我現在房貸最主要的部份 也是自宅 不是投資了

Yishanhuang01/11 11:57商用會差是前期資金不多的時候去吃小坪數或是偏遠件

kagaya01/11 11:58增加本業就是很難滴嘛

IBIZA01/11 11:59我之前就真的是自宅隨便住 金流都拿來付投資房貸款

mfcke01/11 12:04一般人打到上限不容易 這是對的 但是純不動產投資 要請人

mfcke01/11 12:04幫忙招租管理卻不一定

mfcke01/11 12:04需要可以信任的人

IBIZA01/11 12:07現在有包租代管 大概1/10收入就可以請專人管理 而且有一些

IBIZA01/11 12:07稅負上的好處

lucky46601/11 12:09我有用社宅包租代管，還不錯

Yishanhuang01/11 12:10商用很多送分題，特別是市中心老舊商辦翻修

mfcke01/11 12:11我知道的是通常卡到要請人管理 大概都可以做微開發惹

mfcke01/11 12:11講實際純收租 大概家裡都可以出幾個幫忙

Yishanhuang01/11 12:13不過商用很吃家庭背景（mindset）

abyssa101/11 12:14一般也不是真的事情多到無法處理 而是干擾正職或是休閒

abyssa101/11 12:14心裡不爽居多 請代管就花錢自己過比較爽而言

mfcke01/11 12:16我現在主要是做商業沒錯 租客來看的話幾乎全商用

IBIZA01/11 12:17商用比較輕鬆 我兩間透店 不動工程基本上不用管

IBIZA01/11 12:1720年大概動三次工程

mfcke01/11 12:19如果用建築項目去看 大概50 50吧

kkrichard01/11 12:34此推，最終看的是償債能力，也就是現金流，本業沒提升

kkrichard01/11 12:34起頭那幾間最後會玩不下去，即使提升了也會遇到管理瓶

kkrichard01/11 12:34頸，總是有一個盡頭，只是大部分人可能走不到？

IBIZA01/11 12:42金流又不一定要靠本業 本業強只是容錯高 而且擴張快

lucky46601/11 12:45IB大，你的房貸都開到滿嗎？怎麼增加現金流呢？

Yishanhuang01/11 12:50整串推文看完，在想是不是很多人根本放著沒出租啊

Yishanhuang01/11 12:50不是這一篇

Yishanhuang01/11 12:51兩人四間是至少三間出租耶

Yishanhuang01/11 12:51正常來說越買金流越大

Yishanhuang01/11 12:53會越買越痛苦，那一定產品選擇有問題

grotwpig64501/11 13:02其實就算收租件，銀行還是不認列收入金流喔，至少不

grotwpig64501/11 13:02會全額認列

mfcke01/11 13:03這要看你買的物件 買20-40年 金流比較好看 但是比較麻煩

mfcke01/11 13:03維修 之後轉手年紀問題 我是都買0-5歲 收租到20-30歲賣掉

alexstag01/11 13:05多數人走不到啦，第二間7成第三間4成，一堆人就卡

alexstag01/11 13:05住了，在那邊想方設法清償清不掉

IBIZA01/11 13:17租金全額認列沒問題的

IBIZA01/11 13:18@lucky466 我月光族啊 每個月如果固定有剩的話, 我會轉成

IBIZA01/11 13:18信貸額度XD

IBIZA01/11 13:19租金全額認列只需要 1.權狀 2.租約 3.匯款紀錄

IBIZA01/11 13:20我通常會用不同顏色螢光筆註記 哪一筆是哪個租約

kagaya01/11 13:22收租件在台北收益不好阿，要找破舊的再處理維修問題

IBIZA01/11 13:23不過租金認列問題 不同時期有不同認定就是了

IBIZA01/11 13:26以這幾年來講, 2019我還有遇過有些銀行某些狀況才認或不認

IBIZA01/11 13:262020類似問題就少多 2021之後我就沒遇過不認的

IBIZA01/11 13:27其實像股票也放寬很多 以前持股根本不在討論之列

IBIZA01/11 13:27因為股息不會認列收入 沒幫助

IBIZA01/11 13:28但現在也有銀行說可以認了

ice101501/11 13:34租金認列是全認 但我遇到的問題是認列的那間只肯給出7成

ice101501/11 13:34的額度

ice101501/11 13:35雖然說差一成而已 但還是很不爽

Lenon456101/11 14:02一般人三間房還算是承受範圍內

ming556601/11 14:52推這篇 本業金流不夠就卡住了 年收50萬可以多貸款一千多

ming556601/11 14:52萬 問題是多50萬的工作也不是說有就有XD

ming556601/11 14:52爬到一個等級就卡住惹

IBIZA01/11 15:0550萬租金的房子也就總價 1600萬左右 買了就有啊XD

IBIZA01/11 15:07一直強調本業到底要幹嘛...

mfcke01/11 15:10租金認列應該是沒問題 不認通常是自身問題

mfcke01/11 15:10你租金有報稅會都認 不報稅穩定匯入也是認

mfcke01/11 15:10你自己馬上把他轉走 又不報稅 誰知道是不是假金流

mfcke01/11 15:12要跟銀行打交道 平常就要秀肌肉 一副欠錢樣 誰敢借

mfcke01/11 15:12要嘛秀職業 要嘛秀剛性被動收入

grotwpig64501/11 16:05的確，我遇到常往來的沒認列，三信卻有認列，很詭異

waitacoffee01/11 17:38竹北待不下了，去國外比較好