Re: [心得] 用租金繳房貸年報酬率6%

msis20 發表於 2023/1/30 下午5:58:49

看板home-sale標題Re: [心得] 用租金繳房貸年報酬率6%作者

(Hi~)時間Jan 30 17:58:49 2023推噓14 推:14 噓:0 →:7

※ 引述《junyuan (yuan)》之銘言：
: 請教各位大神，假設再目前喊空的時候進場，
: 假如買了總價740萬的2房來租人，頭期付了148萬加上簡單家具電32萬共投入180萬成本，
: 然後每個月收租金2萬含管，假如未來平均房貸利率漲到3%來算，每個月要還本息約2萬5
: ，所以自己要每年要再貼6萬算進成本，6年後假如房價一直沒漲一樣賣掉740萬，6年來我
: 投入的成本180萬+6萬*6年=216萬，此時房貸本金房客幫忙繳了80萬（算我的獲利），80
: 萬/6年=13.3萬
: 總結：216萬投入6年房市，6年後實拿80萬，每年投報率穩定約6%，請問我這不求上漲只
: 求不跌的計算哪裡有漏洞嗎？

先說我計算的結果
除非買賣房屋不用交易成本
不然幾乎沒賺頭

以原Po所設定的條件去計算6年後資產淨值變化如下(由於時間不長，取得租金以及支出貸款的金流時間成本就不考慮了)
https://i.imgur.com/bSWg6BB.jpg

圖用租金繳房貸年報酬率6%

經過一番操作6年後可以大概可以賺46萬(180->226)，年均投報約4.26%(未扣除買賣成本)

但46萬是不含買屋及賣屋的交易成本，假設一買一賣的成本是房屋總價6%，那麼交易成本為44.4萬(740x0.06)。

在房價沒漲、租金沒漲的前提下，180萬6年過後獲利1.6萬（46-44.4)。

我的算法跟原Po落差甚大，還請大神指教，感謝～

--

※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.9.70 (臺灣)

推

bangQ01/30 18:13別亂算！房產哪有可能投報這麼低

推

bangQ01/30 18:16賣掉還要仲介費3%耶！

我是認真的買+賣成本44.4萬已計入仲介費

推

a9693200001/30 18:18問題在於，獲利已經變現，並非是要賣房子才能產出的“

→

a9693200001/30 18:18獲利”，因此除非連每個月5000的現金流都嘎不過來，或

→

a9693200001/30 18:18是臨時要有一筆現金支出，要不然“不會賣”

原Po的情境已設定6年後賣掉。應該是想賺短期租金而已，所以我覺得以賣掉後個人淨資產變化來計算挺清楚明瞭的。以原Po設想的情況真的就是6年賺1.6萬(如有錯誤還請指教)

推

bangQ01/30 18:20沒注意到，抱歉~

推

bangQ01/30 18:22不太懂獲利已經變現的意思？股票配息不是也是變現？

推

weekman01/30 18:24家具家電成本沒轉價給下家好像是大傷

推

bangQ01/30 18:28以為你是台積電阿？都有能力可以轉嫁給下游（房客）

※ 編輯: msis20 (1.200.9.70 臺灣), 01/30/2023 18:31:38

→

jinso741001/30 18:33而且擺越久越虧，資金一直投入，房租沒增加

→

jinso741001/30 18:34房版多軍財商真的母湯

→

jinso741001/30 18:35目前長線沒有一個商品比美國指數穩且報酬率高

→

jinso741001/30 18:36買房租人大概抓個兩間即可

→

jinso741001/30 18:36比起買指數，不動產資金放越多，時間放越長越虧

推

bangQ01/30 21:40一些多頭什麼xxx大，直略過這篇..

推

Arnol01/30 23:27包租公果然都是佛心事業

推

maxidogkimo01/30 23:37確實是如此~ 初期利息的成本佔很重

推

maxidogkimo01/30 23:39所以獲勝關鍵還是在於房價有往上

推

scarrony01/30 23:58難道房東都是佛心來的嗎嘻嘻

推

kitten12301/31 00:39房價只要漲50%，根本暴利好嗎，空空不要亂算

推

intelcorei301/31 02:12哪個東西漲50%不賺的

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