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Re: [心得] 用租金繳房貸年報酬率6%

看板home-sale標題Re: [心得] 用租金繳房貸年報酬率6%作者
msis20
(Hi~)
時間推噓14 推:14 噓:0 →:7

※ 引述《junyuan (yuan)》之銘言:
: 請教各位大神,假設再目前喊空的時候進場,
: 假如買了總價740萬的2房來租人,頭期付了148萬加上簡單家具電32萬共投入180萬成本

: 然後每個月收租金2萬含管,假如未來平均房貸利率漲到3%來算,每個月要還本息約2萬5
: ,所以自己要每年要再貼6萬算進成本,6年後假如房價一直沒漲一樣賣掉740萬,6年來
: 投入的成本180萬+6萬*6年=216萬,此時房貸本金房客幫忙繳了80萬(算我的獲利),80
: 萬/6年=13.3萬
: 總結:216萬投入6年房市,6年後實拿80萬,每年投報率穩定約6%,請問我這不求上漲

: 求不跌的計算哪裡有漏洞嗎?

先說我計算的結果
除非買賣房屋不用交易成本
不然幾乎沒賺頭

以原Po所設定的條件去計算6年後資產淨值變化如下(由於時間不長,取得租金以及支出貸款的金流時間成本就不考慮了)
https://i.imgur.com/bSWg6BB.jpg

圖 用租金繳房貸年報酬率6%

經過一番操作6年後可以大概可以賺46萬(180->226),年均投報約4.26%(未扣除買賣成本)

46萬是不含買屋及賣屋的交易成本,假設一買一賣的成本是房屋總價6%,那麼交易成本為44.4萬(740x0.06)。

在房價沒漲、租金沒漲的前提下,180萬6年過後獲利1.6萬(46-44.4)。

我的算法跟原Po落差甚大,還請大神指教,感謝~

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※ PTT留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.200.9.70 (臺灣)
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bangQ01/30 18:13別亂算!房產哪有可能投報這麼低

bangQ01/30 18:16賣掉還要仲介費3%耶!

我是認真的 買+賣成本44.4萬已計入仲介費

a9693200001/30 18:18問題在於,獲利已經變現,並非是要賣房子才能產出的“

a9693200001/30 18:18獲利”,因此除非連每個月5000的現金流都嘎不過來,或

a9693200001/30 18:18是臨時要有一筆現金支出,要不然“不會賣”

原Po的情境已設定6年後賣掉。 應該是想賺短期租金而已,所以我覺得以賣掉後個人淨資產變化來計算挺清楚明瞭的。以 原Po設想的情況真的就是6年賺1.6萬(如有錯誤還請指教)

bangQ01/30 18:20沒注意到,抱歉~

bangQ01/30 18:22不太懂獲利已經變現的意思?股票配息不是也是變現?

weekman01/30 18:24家具家電成本沒轉價給下家好像是大傷

bangQ01/30 18:28以為你是台積電阿?都有能力可以轉嫁給下游(房客)

※ 編輯: msis20 (1.200.9.70 臺灣), 01/30/2023 18:31:38

jinso741001/30 18:33而且擺越久越虧,資金一直投入,房租沒增加

jinso741001/30 18:34房版多軍財商真的母湯

jinso741001/30 18:35目前長線沒有一個商品比美國指數穩且報酬率高

jinso741001/30 18:36買房租人大概抓個兩間即可

jinso741001/30 18:36比起買指數,不動產資金放越多,時間放越長越虧

bangQ01/30 21:40一些多頭什麼xxx大,直略過這篇..

Arnol01/30 23:27包租公果然都是佛心事業

maxidogkimo01/30 23:37確實是如此~ 初期利息的成本佔很重

maxidogkimo01/30 23:39所以獲勝關鍵還是在於房價有往上

scarrony01/30 23:58難道房東都是佛心來的嗎 嘻嘻

kitten12301/31 00:39房價只要漲50%,根本暴利好嗎,空空不要亂算

intelcorei301/31 02:12哪個東西漲50%不賺的