Re: [請益] 極限購屋者真的有這麼多嗎

※ 引述《r6TSGs (r6TSGs)》之銘言：
: 看版友討論央行緊縮貸款成數的討論
: 似乎很多人都認為極限購屋者佔多數
: 所謂極限購屋者就是那種銀行少給一成
: 就要違約賠錢的人

這種問題你問有買過房的多少都很清楚。

甚至板上仲介很多，隨便請一些仲介來分享看看他們接觸到的首購是不是我講的那樣。

: 但一般來說購屋者不是都會留一定的餘裕嗎
: 例如要買室內 20 坪 2000 萬的房
: 扣除頭期款之外
: 應該還會留個 1-200 萬裝潢費

這個要先區分買中古屋和預售屋；另外一個可以討論的是總價帶

我們先講中古屋，如果你買的是老屋，原始屋況那種，

買方當初看房的時候多半都會設想一個裝修金額(原始屋況老屋裝修費都比較高)，

那你說他貸款可能少一成好了，那原本有預留的裝修費就能拿來頂著用，

頂多房子先交屋，然後後面裝修再慢慢想辦法。

那預售呢？

自住首購會買預售的人，多半都是他在買預售的當下，頭期不足2成，

所以靠著簽約後工程款 3-5 年再去補足剩下的 20%，雙北 + 桃園蠻多建案，
(其他縣市我不熟不講)

你去拿出代銷給你的預售付款明細表，大多數建案會以下面兩種抓法：

1. 訂簽 + 工程期款 20%，貸款 75 成，尾款 5%。

2. 訂簽 + 工程期款 15%，貸款 8 成，尾款 5%。

而且新屋的裝潢費是可以很便宜的，20-30 萬內搞定那種。

也因此首購自住如果遇到貸款問題，他能承擔的彈性較小。

因為他買預售的當下錢就不夠了，中間賺的錢又得拿去繳工程款，

如果差個 1 成，低總 1000 萬的房子就是差 100 萬。

100 萬對於薪水較高的人來說沒什麼，可能 1-2 個月的事而已。

但這就要講到第二點『總價帶』。

通常買低總價帶 (每個縣市的低總價帶不太依樣)，

例如台北可能 2000 都算低總價帶，新北可能 1500，桃園可能 1200以下 ...etc，

通常買低總價帶的人，大多都是 allin 他的資金買房，頂多身上剩下個 10 來萬，

作為預備金。

這也是過去一直有人講買房子買第一間的時候最危險，因為沒啥資產，但如果要

多存更多錢，以買這類型總價帶的人來說，多存 100 萬可能要多個 3 - 5 年。

所以很多買低總價帶的人，評估當下的貸款經驗，要嘛就是現在買，要嘛又要拖個

3-5 年存錢，然後還不知道 3-5 年後房價會不會變更貴。

所以買低總價帶的首購族群，一直都是資金能力彈性很差的。

我之前有舉過我的例子，我當年買第一間也是這種狀況。

那你要說這類型的人是極限購屋者嗎？ 我認為也不算是。

這類首購的人基本上都是頭過身就過。 什麼意思？

就是他的房貸負擔率是 OK 的，差別只差在頭期款。

現實上現在想買房但還沒買房的首購，差的也是差頭期款。

是頭期款難存，而不是每月還款難繳。

也因為這個因素，所以很多首購不是不買中古屋，

是他只能選擇預售屋 or 多存幾年後再買。

當然選擇買預售屋的因素還有很多啦，我現在只是討論買預售屋的資金彈性較高這點。

: 以及半年的緊急預備金 約 50 萬吧
: 如果是這種情況下
: 就算 2000 萬頭期 2 成 400 萬
: 變成頭期 3 成 600 萬
: 難道不能延後裝潢 先拿裝潢費跟緊急預備金去墊？
: 還是其實大部分的人真的都是極限購屋者
: 付完頭期款口袋就剩十萬不到的那種
:

以台北低總 2000 萬來說，多一成 200 萬，以一般正常的台北雙薪家庭年收 200 萬

來看，扣掉稅金 / 房屋租金 / 生活費...等等的全年開銷，一年能存個 80 萬很省了。

200 萬對一般家庭來說就是得額外多存 2-3 年。

反而投資客以我來說，我前陣子剛付完8位數的房款，現在身上也還有8位數現金，

對投資客來說房子買下去，反而不太會是 allin，因為漸漸地有底氣，

不再是當初首購沒啥錢的狀況。

阿如果你說砍的是那種口袋淺的投資客呢？

如果真有白癡投客沒能力交屋還要在2023/7/1禁轉後才買，那解約虧錢死好。

真有這種，我認為就是原PO你講的極限槓桿者。

以時間點來看，2023/6月份是第五波房市管制，管制內容

那個時候已經針對二屋限縮到 7 成且無寬限了，

你如果錢不夠，也已知政府開始限縮二屋貸款了，可預期未來仍有限縮可能。

在那個時間點已知上述訊息，仍敢在 7/1 後買預售屋投資，又沒錢交屋，

那這種真的是死好。

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