[閒聊] 房地產有直覺嗎

s26492755 發表於 2023/12/30 上午1:07:06

看板home-sale標題[閒聊] 房地產有直覺嗎作者

(BBX)時間Dec 30 01:07:06 2023推噓30 推:30 噓:0 →:70

我先承認我吃飽太閒

鵝子滿周歲要抓週
但因為場地跟攝影師的檔期要協調所以晚兩週才去抓

我先舉辦了權狀抓周

https://i.imgur.com/450ujn5.jpg

一組北市一組桃園九組新莊

結果抓到了台北市不到10%的機率

有錢途啊知道location

老婆說這又不能代表什麼

於是我也讓老婆盲選抓了一次

老婆抓到桃園哈哈哈哈

鵝子不一定準啦但你的肯定準
（曾經有一間已經要折服務費賣我的但因為格局老婆不愛跟我爭論超過一小時最後因為家庭和諧沒買然後少賺200多）

雖然我錢不歸我老婆管但做事情還是要夫妻齊心也從那次事件後老婆不再擋我買她所謂不喜歡但是我能賺錢的物件

我曾經只用八字去算命算我有投資不動產的眼光也能從不動產獲益

但其實我覺得直覺更可能是來自大腦分析你平常獲取的資訊演算更快的結果

當然做任何投資還是要謹慎思考
專注本業閒錢投資

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今年就快過完了每年我都會來個年度檢討

今年最可惜的是只買了一間原本預計買兩間的預算結果身上還剩6-700

主要在於我判斷去年Q3到今年Q2是很好的入場點

但我鵝在年底出生我在月中實在太忙了出月中後作為主要照顧者沒什麼關注市場幾個月來的變化

升息帶來的心態打擊少了
隔壁鄰居飛彈就像狼來了
市場開始又不擔心了
好的物件都留著丟差的物件甚至奇葩件出來只為手上資產的汰弱留強

於是不是吞價格就是吞爛貨
雖然還是能從中獲利但利潤變少也是事實
我要不是直接偷跑沒上網前就用照片去出價
可能一間都沒有

當然一切是照後鏡

要我說明年的狀況
以下新莊住家來說
大概是進入高原期然後緩漲
以1500總價切開
低總會是持續的供不應求
遇剛需甚至會跳價
但因為釋出量太少要讓價格大漲不容易
這中間還存在著屋齡也有斷點
30up的會盤整在那動的速度緩慢

超過1500到2000以上的價格
去化速度會變慢
或許會因為屋主心急而降價但有可能平盤就被買走整體也影響不大

簡單一句不會跌價啦

尤其現在雖然新案很少但每年還是有個一兩案在動過個幾年進入新屋真空期價格只會越來越硬

我自己的規劃是會持續買入低總來收租
我只買社區跟20年內除非你夠便宜到我願意吃下去

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補充多點房點好了

政府從十戶以上列管到五戶以上列管

然後開始調非自用的房屋稅

雖然影響不大但也傳達了訊息

你各位最好像我走合法出租路線了

與其賭租賃所得會不會分離課稅

不如開始規劃戶籍放在漲幅高的房子其他加入社宅合法報稅

尤其在競爭激烈的區域

社宅業者會站在房東端

因為房東同意才有機會

他們才有業績

公司社宅有達標才能繼續投標

什麼不能挑房客房租公司核定
王力宏很勇敢啦

以我來說 126萬的免稅額是不是很香
每年的修繕補助也可以提升租房的硬體
換換床墊電視冰箱洗衣機這些項目
除了讓房客更爽外換人也是提升招租的條件

另外有些租客早就開始預算多少能租補可以加多少了等於你變相漲租但是是跟政府拿錢
房東房客雙贏

而戶籍部分雖然前面大家都說新莊學區跟渣一樣你買了就是跟8+9同班會怎樣怎樣

我有的是光華國小丹鳳國中學區
還是有人會為了就學而有掛戶籍的需求
雖然我自己也有拆戶去卡北市
但不是每個人都能去卡的
畢竟額滿學校就是比權狀
像我老婆嫌棄的物件好不好出租
超好不是每個人都有太多的選擇
每次她嫌棄我都說不要晉惠帝了好嗎

能掛戶籍也是你招租的優勢
甚至是學齡兒童的必要條件

在選擇自己的投資模式或投資組合後就是要想辦法在這條路上走的比別人更好更遠

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※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.27.212 (臺灣)

※ PTT 網址

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ceca12/30 01:13買賣到一個數量後,就會有很多直覺.

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ceca12/30 01:13然後直覺通常都滿靈的..XD

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ceca12/30 01:13但是直覺就只是"模糊最佳化辦法"罷了.

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ceca12/30 01:13實際上還是一種最佳化邏輯...差別是它不是線性概念.

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ceca12/30 01:14然後你只要知道直覺的本質是甚麼,你就可以.

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ceca12/30 01:14"訓練你的邏輯"

乾你這就是我國中的數學老師每天寫4-6張考卷我兩次基測數學都滿級分

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/30/2023 01:16:44

推

ceca12/30 01:26其實一直寫數學在直覺訓練上比重還好.

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ceca12/30 01:26真的直覺是可以觸類旁通+有一定的延展性的.

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ceca12/30 01:26例如你一直看車禍的影片.

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ceca12/30 01:27之後你在馬路上就可以下意識的避開絕大多數可能產生車禍

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ceca12/30 01:27的位置或是狀態.

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ceca12/30 01:27因為你會有直覺,那個地方可能會危險,但是又說不出所以來.

我是常看但我是喜歡看猴子摔車的集錦

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/30/2023 01:28:10

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ceca12/30 01:27這種就是模糊最佳化辦法的特質,觸類旁通.

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ceca12/30 01:28數學的話,這個單元公式和題型大概就那些.

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ceca12/30 01:28所以觸類旁通的空間只存在一些高端變形題.

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ceca12/30 01:28你常看他們摔車,你也會對某些騎乘方式有直覺容易摔車.

推

kklarinet12/30 01:29台北市上漲空間最低的抓這個不會沒前途ㄇ==

選一個好一點的志向啊抓周捏用投報去看就涉及抓什麼樣的物件了

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ceca12/30 01:29例如入灣太早,例如急彎想不開用外傾押車,過彎轉龍頭等.

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ceca12/30 01:30進而騎車的時候就會下意識去避免自己做出一些危險動作.

我只知道猴子沒摔車就差評但確實是別人失敗的問題可以引以為戒

推

leota12/30 01:44請問床墊這些類似消費性的要怎麼用修繕補助？

一樣啊發票前後照片不可少

https://i.imgur.com/0hECvDj.jpg

我這次都懶得用自己的廠商賺一手讓業務去處理不然你看這個7100喔我拿應該不用5000

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/30/2023 02:00:30

推

ice101512/30 03:09不會讓人出大錯穩定前進的經驗培養

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ice101512/30 03:26最常看到的是彎中用前煞，上次才看一個影片彎中按前煞還

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ice101512/30 03:26按很大力，前叉壓縮一下就掰了

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ice101512/30 03:26明明帶後煞就能過好像都有後煞恐懼症

你們是不是都當過猴子我上個月才買人生第二台機車第一台放農地我還跟老闆說我這輩子都還沒試過油門一拜的感覺

推

jonson12/30 03:49不會漲就不會漲掰什麼釋出量太少導致不會漲

雪崩哥是不是凌晨累了會緩漲不會大漲怎麼會是不會漲

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/30/2023 04:00:30

推

wlcaroline12/30 06:58推S26的可愛鵝子

差點把權狀捏爆…..

推

zaqimon12/30 08:36我的直覺就是我爸媽趕快去死就好

推

zaqimon12/30 09:06我爸媽是爛貨要趕快脫手才行

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zaqimon12/30 09:06可惜我爸媽太爛了根本沒人想要買只能當垃圾丟掉

只能說命吧加油

推

Yishanhuang12/30 09:52“王力宏很勇敢啦”是什麼意思

簡稱力宏敢有時候文雅點我會講母鯊大

推

sgxm312/30 10:01您腦袋中的東西，或稱財商。比地上那些紙貴重的多。當您的

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sgxm312/30 10:01小孩真有福氣。

沒能讓他成為富二代口憐但跟老婆討論過財商這塊老婆原傾向不要讓鵝子知道家裡狀況裝窮讓他成長但我是覺得可以在稍微成熟譬如高中大學的時候給他一筆錢去練習投資不限工具收益可以提成看看有沒有投資的敏銳當然如果要走跟我一樣的路我會把所有的經驗跟想法去做分享

https://i.imgur.com/pxF2U54.jpg

想想我超迷信看時辰去用兒子的胎毛章開戶存了88888 望他以後發發發發發

推

KrisNYC12/30 10:57推一下社宅這一塊蠻值得思考的

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KrisNYC12/30 10:58過去是不可能加入的但好像到了時代的轉折的感覺

我以前還直接掛社宅業務電話勒… 也沒想過哪天自己會加入甚至名下只剩一間外國人沒法加入

推

NTU30315019512/30 11:07我租廢墟請他們配合，還會嫌麻煩怕被騙

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NTU30315019512/30 11:07打工仔命

我是強迫中獎的概念哈哈哈哈

推

jciw12/30 11:23那句就是力宏敢的諧音

專業

推

KrisNYC12/30 11:25倒不是有些區域你光是假租客要看房浪費你時間就飽了

→

KrisNYC12/30 11:26就算只需要走路5分鐘你總是要留個12小時空檔給他

有時候像今年比較忙還真的不會拒絕一些免費的服務有點像是底下HR幫你篩一輪先現在掛591一堆加line騙子

推

DarkAlex12/30 11:27我也加入社宅了至少持有稅率有比較低租客也是感恩戴德

咦確定不是跟租客協議了什麼救助失學少女之類的

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/30/2023 11:44:05

推

leadergod112/30 11:39推推，社宅真的不錯，不過我是股房雙配置，房子那邊

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leadergod112/30 11:39就給租客幫我存錢，等黑天鵝事件再貸出來砸股市，讓

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leadergod112/30 11:39財富重新分配一次，哈哈

其實真的投資工具無好壞看個人使用方式

※ 編輯: s26492755 (220.135.27.212 臺灣), 12/30/2023 11:56:14

推

CIIIO12/30 12:07權狀抓周XD

推

bustinjieber12/30 12:34不能說直覺，這是決策能力的一部分，

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bustinjieber12/30 12:34你在一個領域／地區中專研越久，

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bustinjieber12/30 12:34知識越多、經驗越豐富，就越容易判斷；

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bustinjieber12/30 12:34但這有時候也是風險，太依賴過去的經驗，

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bustinjieber12/30 12:34故步自封，很容易跟不上最新的趨勢，

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bustinjieber12/30 12:34但人往往都是到了危機出現後，

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bustinjieber12/30 12:34才會想要改變自己，反正隨時open mind。

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bustinjieber12/30 12:36像我這一兩年資產要重組，

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bustinjieber12/30 12:36我會重新設定投資策略，

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bustinjieber12/30 12:36準備把手上的收租件出掉了，

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bustinjieber12/30 12:36觀察個5年後再來看績效如何。

要不要先便宜賣我哈哈哈今年最討厭的狀況就是僧多粥少一旦出現好一點的物件基本都是創社區新高太多人哄搶有利於屋主我當年也碰過土地車位做增值件也是慢慢的轉型主要還是因為本金我覺得夠了跟房地合一開始房地產的好處在於即便危機到來也不會一下子死翹翹會有機會跑投資策略要轉變也是需要時間慢慢銜接的加油我認為只比績效的話要贏收租件不難

推

zaqimon12/30 12:46看看學校外面有些父母機車三貼載小孩有些雙B名車接送

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zaqimon12/30 12:46父母有沒有錢小孩早就已經知道

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zaqimon12/30 12:48父母要裝窮真的很難啦

我開頭又大因為我也很大我懂老婆的擔心怕小孩成為屁孩到處攀比只是如果可以把小孩培養成不需看人臉色遠遠大過留下資產給他我很喜歡一段話大概是說子孫若如我留錢做什麼子孫不如我留錢做什麼

推

GBTC12/30 12:50b大什麼原因要把手上收租件賣掉？之後要全部轉增值件嗎？

推

spermbox12/30 13:09權狀抓周XD

推

a76543211212/30 14:19王力宏很勇敢，基本上那一陣子媒體在燒有看到的人，

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a76543211212/30 14:19都會自然理解力宏敢

叫我不挑租客租金任人開是不是真的力宏敢

推

bustinjieber12/30 14:36你的第一個問題，我個人考量2點。

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bustinjieber12/30 14:361. 信用額度的問題；本金較多的情況下，

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bustinjieber12/30 14:36槓桿勢必降低，投報率也相對拉低。

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bustinjieber12/30 14:362. 管理的問題；畢竟我不是本業，

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bustinjieber12/30 14:36規模擴大，花的管理成本也變大，

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bustinjieber12/30 14:36我自己實際操作起來，雖不排斥，

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bustinjieber12/30 14:36但想實驗看看別的操作方式，

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bustinjieber12/30 14:36且我個人其實還滿容易心軟的，

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bustinjieber12/30 14:36接觸相對弱勢的租客還蠻有感觸的。

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bustinjieber12/30 14:36第二個問題：是的。

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bustinjieber12/30 14:36補充，收租真的很無腦就是了，

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bustinjieber12/30 14:36我現在一個月正金流大概接近兩萬，

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bustinjieber12/30 14:36‘’如果不考慮任何增值性‘’，

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bustinjieber12/30 14:36房租／房價的總投報有5% up，

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bustinjieber12/30 14:36保守估計6-7年可收回一間頭期，

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bustinjieber12/30 14:36然後就是無限的自體繁殖；

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bustinjieber12/30 14:36換句話說，加上本業的本金or增貸，

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bustinjieber12/30 14:36大概10年左右可以1>4，

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bustinjieber12/30 14:36當然還是會卡到信用額度的問題，

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bustinjieber12/30 14:36且自住房的額度也是一個衡量的點。

其實我當年也遇過這樣的問題首先銀行自動幫你降槓桿雖然沒像限貸那麼靠北但降低槓桿本身就是影響投報如果房地產完全不能槓桿我大概會換別條路這個問題我看板上也很多人遇到因為在以前我還在回信的時候來信的除了問包租公相關就是問如何不被限縮槓桿房版真的很多潛水的多房族同時只要是這方面的經驗分享都蠻特別多人回應你各位房蟲真的是…… 管理租客部分真的就要看怎麼挑選跟物件類型還有所在區域了心軟就真的只能說好人一生平安租賃糾紛看過不少案例被軟土深掘讓我一度覺得真的弱勢的反而很有骨氣這種軟土深掘的小逼央有時候也不是那麼弱勢關於這點我有鐵石心腸一旦錢收不到準備回家吧

推

cobrabaton12/30 14:45S26大跟CECA大的啟發，我還因為這樣開了包租代管公司

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cobrabaton12/30 14:45。懂法才能玩法才能認識更多有錢房東，真的很多有錢人

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cobrabaton12/30 14:45都很低調。反而雙B保時捷加油300的一堆

其實開公司一直有想過耶但後面走社宅有免費的服務就會讓人惰性加重台灣是真的很多有錢人

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ice101512/30 15:33就學生時代起上學打工都是騎車

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ice101512/30 15:33習慣了

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