Re: [閒聊] 央北某建案公設閒聊

※ 引述《landline (天海一線間)》之銘言：
: 前陣子群組有人在討論這個案子公設的問題
: 就來聊聊這個問題
有版友說我這篇內容是自我催眠
我是不知道有買過預售屋的版友們是否都有在買之前仔細看過契約
或者在簽約後又再看過，或者看過其他預售案的契約？

我先說說我遇過的情形
建商審閱期給的契約範本有可能跟簽約時的不一樣
範本不會有要買的物件資料、持分比例、總案面積等等等數字
因為確定要簽約建商會把自己使用的正式契約拿去給代書填，那時候才看得到數字
簽約時，代銷當場說明建商要改的磋商條款
因為已經給帶回看過範本
所以簽約時看到正式契約時，已過審閱期

: 公設要有頂蓋，車公也算公設，我想這是大家普遍知道的常識（？？
: 一般買屋消費者對買到的公設「認知」是
: 就是會用到的大公和小公
: 建商在銷售預售屋的時候，理論上應該是算好大小公有多少才能算出公設比
: 再看看要取捨多少車公來調整公設比和銷售一坪單價
: 建商的考量應該都是以這個案子要拿多少利潤，公設比是拿來調整單價的手法
: （附屬建物：陽台和雨遮也是拿來微調公設比的一個工具）

有版友有問題，那就舉個例子
假設 主建物 A坪
附屬建物 B坪
共有部分
大公 C坪
小公 D坪
車坪 E坪

依常理來看，這些數字是建商在賣的時候，算出交屋時很接近的數字
這些數字在圖紙上是確確實實可以算測出來
從契約上也可以反推整個案子的總數字

: 但這個案子的算法還蠻特別的，看到的算法應該是用逆推的
: 預售階段的公設不分大小公，只分銷售公設和車公
: 因為車公是屬於公設，但是內政部有規定單一銷售車坪有抽查下限「原則」
: 所以這個建案的銷售車公就用內政部的抽查「原則」下限來銷售
: 剩下的車公就算進大公，塞到建商覺得符合消費者可接受的公設比後
: 還有剩餘的車公就不拿出來銷售，等產登再進共有部分
: 這算法真的跟一般人的認知不太一樣
: （當然車公塞大公這種作法，業者都會說要留給沒買車位的人也可以到停車場行動
: 只是我問身邊的朋友，都說沒買車位除了去地下室丟垃圾外，誰會去停車場？
: 而且現在垃圾區那一層幾乎都是大公）

依我看得的說法和對這個案子的契約理解是這樣
假設 主建物 A坪
附屬建物 B坪
共有部分
不分大小公 C坪
車坪 D坪

全部總共有部份面積 E坪
全部總停車空間面積(總車坪) F坪
全部停車場面積 G坪
剩下停車場面積 G-F H坪
剩下停車場面積H 算到銷售公設部分 I坪
還剩餘的停車場坪數 H-I J坪

如果知道內政部最新版本定型化契約的規定
銷售無獨立權狀停車空間且位於共有部分者
必須揭露總停車空間面積佔總共有部分面積比例
也就是 E 乘上某一比例 = F
這某一比例以這個建案是固定的，下面會說明

車坪是用上述內政部給地方政府查核的最低原則給車坪
所以不用去量測停車場有多大就可以算出來，也不用去管一個車位要給幾坪的問題
因為 F 直接用有多少停車格的實際面積乘查核最低原則比例就可以算出

不分大小公部份總坪數也不用算
設定好目標公設比後，就可以用 I坪到銷售公設，以達到設定的公設比
所以可銷售公設坪數 = E-F-J = E-G+I，為什麼是減J，下面會說明

如果把所有剩餘停車場面積塞到可銷售公設，以同一類型建案公設比就會偏高
所以有剩餘 J不拿來銷售，等產登的時候在放進共有部分
先說明， J的坪數還蠻多，如果是誤差，那這個建案的契約都可以解除

這些數字都是可以從契約得到和推出來
J 的問題就是從契約裡面推導出這個建案的所有共有部分面積(不含車坪)+車坪
不等於契約載明的所有共有部分面積
所以才有人提出這個問題

算法上大致是這樣，或許有出入，但大致方向是這樣

: 內政部這個車坪規定只是給地方政府抽查用的原則，並不表示銷售車公是這樣算的吧...: 想說這樣的算法算是建商業界的標準算法？
: 但有些建商的確在銷售的時候就會列出大公小公的坪數
: 這個建案屬於舊建照，但銷售時是使用內政部最新規定定型化契約
: 所以產生雨遮計坪不計價，但契約上沒有雨遮
: 銷售時是使用雨遮不計坪不計價來銷售
: 最後權狀會有雨遮坪數
: 但這都沒什麼，因為現在買房的都知道雨遮不計價
: 就算有計坪也沒什麼，消費者會去算出真實的單價
: 所以最後權狀上算出來的公設比應該會跟預售時的不一樣
: 當然如果以內政部最新定型化契約的算法
: 這張權狀就算有雨遮，算公設比的時候要先剔除雨遮坪數，就跟剔除車坪一樣道理
: 「如果真照」群組裡面說的，最後的公設比應該會比預售時的公設比高
: 但就算最後公設比變高，認為沒花錢得到那些多的公設也別高興
: 因為那些坪數本來是屬於有買車位的人的，只是被拿去塞到共有部分
: 只是在想
: 建商留下那些沒銷售的車公，現在想到的除了拿來調整找補外
: 我真的想不到為什麼要在預售的時候留下那些車公？？
會想閒聊這個問題
只是想知道，預售市場是這樣運作的嗎
也跟版友互相切磋，學習一下

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