[閒聊] 央北某建案公設閒聊

前陣子群組有人在討論這個案子公設的問題
就來聊聊這個問題

公設要有頂蓋，車公也算公設，我想這是大家普遍知道的常識（？？
一般買屋消費者對買到的公設「認知」是
就是會用到的大公和小公
建商在銷售預售屋的時候，理論上應該是算好大小公有多少才能算出公設比
再看看要取捨多少車公來調整公設比和銷售一坪單價
建商的考量應該都是以這個案子要拿多少利潤，公設比是拿來調整單價的手法
（附屬建物：陽台和雨遮也是拿來微調公設比的一個工具）

但這個案子的算法還蠻特別的，看到的算法應該是用逆推的
預售階段的公設不分大小公，只分銷售公設和車公
因為車公是屬於公設，但是內政部有規定單一銷售車坪有抽查下限「原則」
所以這個建案的銷售車公就用內政部的抽查「原則」下限來銷售
剩下的車公就算進大公，塞到建商覺得符合消費者可接受的公設比後
還有剩餘的車公就不拿出來銷售，等產登再進共有部分
這算法真的跟一般人的認知不太一樣
（當然車公塞大公這種作法，業者都會說要留給沒買車位的人也可以到停車場行動
只是我問身邊的朋友，都說沒買車位除了去地下室丟垃圾外，誰會去停車場？
而且現在垃圾區那一層幾乎都是大公）

內政部這個車坪規定只是給地方政府抽查用的原則，並不表示銷售車公是這樣算的吧...

想說這樣的算法算是建商業界的標準算法？
但有些建商的確在銷售的時候就會列出大公小公的坪數
這個建案屬於舊建照，但銷售時是使用內政部最新規定定型化契約
所以產生雨遮計坪不計價，但契約上沒有雨遮
銷售時是使用雨遮不計坪不計價來銷售
最後權狀會有雨遮坪數
但這都沒什麼，因為現在買房的都知道雨遮不計價
就算有計坪也沒什麼，消費者會去算出真實的單價
所以最後權狀上算出來的公設比應該會跟預售時的不一樣
當然如果以內政部最新定型化契約的算法
這張權狀就算有雨遮，算公設比的時候要先剔除雨遮坪數，就跟剔除車坪一樣道理
「如果真照」群組裡面說的，最後的公設比應該會比預售時的公設比高
但就算最後公設比變高，認為沒花錢得到那些多的公設也別高興
因為那些坪數本來是屬於有買車位的人的，只是被拿去塞到共有部分

只是在想
建商留下那些沒銷售的車公，現在想到的除了拿來調整找補外
我真的想不到為什麼要在預售的時候留下那些車公？？

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