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Re: [請益] 自住裝潢要索取發票嗎?

看板home-sale標題Re: [請益] 自住裝潢要索取發票嗎?作者
Nubybee
(Nubybee)
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※ 引述《jay111101 (jayIIIIOI)》之銘言:
: 譬如你在106年買的房子房價是1000萬,到了110年漲了200萬變成1200萬
: 又假設仲介費是收買家2%收賣家4%都沒有變,裝潢費算50萬
: 如果只算仲介費
: (一)可減除成本=1000萬*2%=20萬
: (二)可減除費用=1200萬*4%=48萬
: 如果你不開發票,那扣除額就只有20萬+(1200萬*5%)=80萬
: 如果你有開發票,那扣除額就有20萬+48萬+50萬=118萬
: 有沒有開發票的差距就有38萬
: 用房地合一稅20%來算等於你沒開發票就損失了7.6萬

這裡有一個大部分人一開始都會誤會的東西
我也曾經誤會過
就是裝潢費應該歸於"成本"而非"費用"項目這回事

房地合一稅基 = 賣價-成本-費用-土地漲價總數額

其中"成本"包含
 1. 達可供使用狀態前支付之必要費用:
   -->買方契稅、印花稅、代書費、仲介費、公證費、規費等
**2. 取得房屋後,於使用期間支付之能增加房屋價值或效能且非2年內能耗竭
-->裝潢費、改良費 ------>這也就是你那個50萬,跟5%一點關係也沒有
3. 經主管機關核准減除之改良土地所支付之費用
-->跟大部分人無關

其中"費用"定義為出售房屋及土地支付之必要費用
-->賣方仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等,若未達賣價5%得以5%計算。

懶人包結論--
第一:裝潢費是【不會】吃到5%費用的,一個是成本,一個是費用,兩個可以共存
第二:賣方仲介要開4%發票,可是其實這張發票根本用不上,因為用5%計不需憑證

所以以上舉的例子來說:(修正版)
(一)可減除成本 = 沒開裝潢發票的話20萬 或 有開裝潢發票的話20+50=70萬。
(二)可減除費用 = 1200萬*5%=60萬。
如果不開發票,那扣除額就只有20萬+(1200萬*5%)=80萬
如果有開發票,那扣除額就有70萬+(1200萬*5%)=130萬

以上若有誤煩請指正,謝謝

--

※ PTT留言評論
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cicatrix10/21 09:25所以裝潢費用可以認列為成本?例如:買1000,裝潢200萬

cicatrix10/21 09:25,這200萬都可以被認列嗎?

Nubybee10/21 09:27理論上裝潢發票開多少就認列多少,實際上有可能依照合理性

Nubybee10/21 09:27被國稅局"適度刪減"

cicatrix10/21 09:30高總價的裝潢就是成績關鍵與否,這個我就很納悶認列的

cicatrix10/21 09:30問題,是怎麼樣的裝潢可以認列,例如:買5400萬,裝潢60

cicatrix10/21 09:300萬,賣5900萬,以成本考量屋主是沒有賺到錢的,但是認

cicatrix10/21 09:30列如果有比例問題,就會有房地合一稅的問題

Nubybee10/21 09:36裝潢金額對比房價的合理性、以及房屋所在地區短期買賣熱

Nubybee10/21 09:36門度,比較大的影響當地國稅局對裝潢費的接受度

Nubybee10/21 09:37前者很難有一個標準,至於後者,例如中永和就會抓很嚴

Nubybee10/21 09:38所以有聽說中和屋主跑到北市設籍然後再賣屋..這樣就會在

Nubybee10/21 09:38北市國稅局處理案件XDD

deltaz10/21 09:38裝潢還要考慮自住六年的400萬免稅額

cicatrix10/21 09:39剛好屋主在五年賣出,今年賣得兩件高總價都會有這個疑

cicatrix10/21 09:39

Nubybee10/21 09:40我是覺得5400裝潢600真的剛好而已,算蠻正常的

deltaz10/21 09:40除非房價暴漲,1000萬裝潢100萬的房子,賣了1440萬以上,

deltaz10/21 09:40那申報裝潢才有可能會降低降稅金額

Nubybee10/21 09:40這總價裝潢不到500說真的也不知道能做啥XD

Nubybee10/21 09:42但作為從業人員可能只能建議客戶送送看才知道,更何況他追

Nubybee10/21 09:42稅有時候是過了一兩年才回頭追XD 真的很煩

deltaz10/21 09:44如果裝潢是50萬的話,價差就更大了,1090的總成本要賣144

deltaz10/21 09:440,報稅才會開始有機會追上,50萬拿發票8%要4萬的成本,

deltaz10/21 09:44即時裝潢全認列,等於要賣1480萬以上,才會多省1萬的稅

deltaz10/21 09:46簡單的說就是房價暴漲,裝潢全認列的前提之下,拿發票有

deltaz10/21 09:46機會省下裝潢費的2%稅費,但這樣的機率說真的不太高

badfood10/21 10:43我原本解讀和你一樣 但在開版那篇 #1VSVdtiy 很多大大

badfood10/21 10:44鐵口直斷說認列5%之後就不能再提供單據扣除了 貌似ceca

badfood10/21 10:44大也是這樣說

lbehide10/21 10:555%免提示是可以包含賣房後產生費用,如賣屋後的仲介費+代

lbehide10/21 10:55書費。這兩項很難超過5%,所以賣出的仲介費發票是沒用的

lbehide10/21 10:55

lbehide10/21 10:59裝潢費用可列於成本申報,認不認列應該是看你提示的發票

lbehide10/21 10:59及明細,我200萬成本的房也報130萬的裝修,內容連木作粗

lbehide10/21 11:00清細清都有,只差家具沒報上去。只給發票不含明細,那不

lbehide10/21 11:00找你也難

deltaz10/21 11:26仲介費可以不開發票???

Nubybee10/21 11:46不是不用開發票..是發票在房地合一稅務上通常用不到

Nubybee10/21 11:47以上是說賣方服務費發票,至於買方的還是可抵稅

Nubybee10/21 11:51lbe大說的沒錯,要附上細項內容和裝潢前後照片,比較安全

s2649275510/21 14:24就沒有一個很固定很固定的認列標準在 認不認真追稅每

s2649275510/21 14:24個承辦也不同 最麻煩的地方在這

alex839810/22 02:54這篇內容連很多仲介都不懂

alex839810/22 02:56感謝大大解惑