Re: [請益] 高雄各捷運站房價上漲潛力？

基本上是這樣子.

之前盤整後,每個地方的價差大概都落在安定的位置.

舉例來講,高醫就是比科工館貴10%.

那今天,無論是甚麼理由.

造成房價漲.

那....

本來高醫500,科工館450.

結果高醫翻一倍.

這樣高醫1000.

但是科工館也會追漲到900.

又回到穩定的10%落差.

跌也是一樣.

如果高醫跌到400萬.

那科工館就會跌到360萬.

你不要跟我說甚麼高醫交通比較疏通,比較靠近火車站和捷運,有醫學中心.

阿這10%差價就是...."已反應"

因為高醫有這些優勢,所以貴10%...

你不可以無限上綱說...阿高醫比較好,所以高醫就要500漲到2000.

科工館比較差,所以高醫可以漲到2000,科工館都不會漲,他都在450.

這種就是外行人愛講的,過度解讀極端的資訊..

你永遠要記得.

不動產市場最重要的運行基準,叫做"比價"

你這邊高,人家就跑去買旁邊..你比較好,人家願意多花一點買你.

但是...甚麼東西都有一個價值...而量化就是它的價格.

因此各區域的價差,在盤整到安定之後,就代表這些地區的好壞都"已反映"

因此...除非你有變化也就是我所謂的"位階"

例如本來農16就是比美術館貴5%甚至最強的時候是有10%.

但是因為農16一般建商已經無法取得土地.

而大地主京城目前又沒能力製造熱度去讓農16突破新高.

所以話題和效應就跑去集中在美術館.

造成現在美術館反超農16,5%以上...(正在拉開距離)

北高一哥的寶座,就從農16轉移到美術館身上.

那自然美術館的位階上升..

所以在比價的時候,原本農16是高於美術館5%,現在反過來美術館會高於農16,5%.

又或者例如覆鼎金公墓搬遷,讓覆鼎金這幾年的位階大幅拉高.

這種才會造成覆鼎金的漲幅遠比其他人高.

所以你今天問,高雄哪邊漲會比較多.

以市中心來講...

大多地方你在長期(10年)來看,漲幅都一樣多.

你同樣丟2000萬下去,買哪邊最後取得的獲利都會差不多.

只是有先後順序的差別..

也就是之前文章講過的,蛋黃區先漲,漲完該二軍,二軍漲完該三軍.

一路蛋黃蛋白蛋殼漲出去.

而中期投資客就是,蛋黃賺完跑去賺三軍(通常會來不及吃到二軍的漲幅)三軍賺完跑外圍.

你自住戶房子漲30%,投資客是1.3*1.3*1.3=2.19.

所以他賺了兩倍多的增值...

投資客當然賺得比你多啊...不然他專業專假的..XD

這就是為啥投資客會一直買買賣賣買買賣賣.

漲過的地方我們就跑,還沒漲的地方就布局...這樣才可以一直賺一直賺.

當然啦,像帥過頭以前則是跑去追位階變化.

但我只能說,位階變化在台北會比較明顯.

當年一個捷運站下去就是30~50%的價格拉抬..

但在中南部...恩...效應有點爛...XD
(你看高雄,同樣條件等級,有捷運站和沒有捷運站的住宅,有甚麼價差嗎...)

直接追區域漲價時間差比較實在..

so...原PO的問題的話.

以目前市中心狀況.

短期各區漲幅會有差..

長期沒有差.

不過因為高雄蛋黃區一向都很不蛋黃區.

蛋黃區和其他地方價差太低(非用雙北為比對,而是用台中桃園新竹做比對)

所以蛋黃區有可能會有一個抽樂透的機會.

高雄之前蛋黃區沒有被大幅拉開的原因在於.

一方面高雄很大,又分南北兩個頭..

所以集中力道比較不強....(當然更不強的就是台南..台南完全沒有集中效應..XD)

另一方面,本來高雄的精華區在文化中心.以及澄清湖別墅區.

但文化中心和澄清湖到今天都還充滿著競爭力.

外加大量既有老高雄有錢人窩在文化中心.和澄清湖

造成之前幾年蛋黃區的效應也被拉扯.

最後,高雄人以前愛透天,新灣區和美術館主體畢竟是大樓.

因此需要比較長的時間來轉換這個市民的趨勢.

要知道,當年高雄是第二大都,高雄有一些對台灣影響力非常大的人都還在地.

這些人,還是住在澄清湖別墅區.

因此高雄才很另類的冒出一個"文山特區"...
(這在其他縣市比較沒有看到)

這是這些澄清湖有錢人的子女和延伸關係人延伸出來的次蛋黃區域.
(我稱它1.5軍..二軍以上,一軍未滿)

so...因為這些拉扯,讓美術館農16,以及新灣區,相對其他區域的價差並沒有拉很開.

但是這個局面似乎正在被打破.

畢竟新時代的生活訴求,對環境交通和市容的訴求,都在變化.

因此蛋黃區有一個跟其他區域拉開價格距離的淺在樂透可以期待.

如果之後價差還是沒有拉開,那也沒關係...反正大不了就大家都漲得差不多比率..XD

難道蛋黃區會漲得比蛋殼區還少??..
(別忘了他們價差已經沒很大)

因此我到現在都還是建議,投資先下蛋黃區...現在都還是時候,雖然已經漲一波起來.

但你相對其他縣市,蛋黃區和其他區域的這個價差還是太低太低..

還有很龐大的期待價格拉開空間.

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.181.216 (臺灣)

他的屋齡在高,也比河堤和文化中心低. 並且市中心下一個新區域是中都. 中都要追上美術館至少要10年.... (大樓蓋太少沒辦法追上) 中都要超越美術館則要看..畢竟規模有差. 10年後大概中都會漢美術館串成一片. 然後很重要的是. 美術館的土地只蓋不到一半,南美只蓋1/3. 所以美術館至少可以蓋1.3倍以上的新大樓出來. 你今天只看到美術館蓋不到一半的大樓... 所以,北高.. 美術館至少威1x年....

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:52:31

通常美術館現在買,10年後大概會在一個北高唯我獨尊的位置. 但是到時候中都已經成形,三民區工業地重劃應該已經完成正開始蓋房子. (自立路和中華路夾住那一塊,以及現在99期以南和以東的那一大片) 要換屋的時機點會在那時候. 那時候再換去三民區工業地新重劃的重劃區. 現在還早..

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:55:00

921以後的建築設計,美觀度落差並沒很大. 所以就算到時候是0年屋和2x年屋. 實際看過去的視覺感覺不會差很多. 建築有三個很明顯的視覺落差區塊. 一個是1990以前蓋的. 一個是2000以前蓋的 一個是2000以後蓋的. 這三個區塊會很明顯的遠遠一眼就看出來他們的差異. 但是2000年以後蓋的房子視覺落差很小. 所以2000年以後蓋的房子,就算到時候屋齡40歲. 你再去看,也不會變得很醜,醜得像現在40年屋一樣. 今天你看到40年屋很醜...那是因為他蓋的時候建築師的美感就是那麼爛..XD 設計影響美觀佔絕大多數...而不是屋齡. 這是很多人誤解的一點. 以為今天的新屋過40年後會變成40年屋的樣子. 喔不,你誤會大了. 今天的新屋,過60年後,都會長得比今天的2x年屋漂亮..XD

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:58:42 ※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/24/2020 23:58:56

他發展太慢. 反而看起來要威很久很久. 不過新灣區大多土地都不能蓋住宅. 外加有海景. 所以內部會以豪宅為主. 幾乎不蓋一般中小坪數住宅(和睦那個真的很另類) 而有海景,尤其是真第一排. 會讓他處於無敵狀態. 看看我們市長他爸爸的家,海洋帝國.. 20年屋,單坪40萬.... 這還不是彎區,而是苓雅寮... 另外興富發愛情河左岸,面愛河的兩星期就被掃光,成交平均40萬. 因此如果正彎區又海景第一排,那基本上就是無敵狀態. 20年內沒人能動搖他們的地位. 更何況彎曲大多都不是住宅,造成他打造起來會是很特殊的環境.

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:08:04

仁武普通. 以長期來看,土庫比較有競爭力,其次是橋頭新市政. 但目前橋頭新市政有人為哄抬,哄抬到價格我個人不負責的認為已經到未來價. 所以是我我現在不會切入橋頭新市政.. 不是他不好,只是他已經先拉抬到未來的價格. 真的喜歡,你等未來再進場就好...反正這段時間他要再往上炒應該很硬了.

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:17:08

用同類型的東西比價. 一般來講指標是以大樓為主. 所以你都抓15年屋,或是都抓25年屋作對比. 高雄公寓有一些特性就是. 總價論....總價影響遠優於單坪. (因此小坪數的單坪價可能會嚇死你...我賣過單坪23萬的公寓..XD) 以及區域價差特別小...但是文化中心的公寓抓狂的超級貴特別貴. 因此不要用公寓做基準... 透天牽扯到面寬,路幅,以及是否旁邊有建商在整併土地收購造成價格被拉高. 所以透天取樣要顧慮的其他條件很多.... 另外,例如美術館只有社區型透天,而澄清湖別墅區的透天和別墅特質差異很大. 所以也不容易拿來做對比. 因此一般還是用大樓做對比比較實在. 然後,2x年屋以後,建商影響很小. and... 通常比較一個區域,我還會用所謂的門檻價格來比較. 例如你要比較美術館和農16. 裡面大樓那麼多價差都很大. 你還要挑相似產品,很麻煩. 所以你直接從最便宜的物件開始,各找十間三房平車... 一比就很清楚. 門檻是擠進一個區域的最低限度. 他非常有指標性定位... 當然你在比較門檻的時候,則是要特別注意有特定案子可能價格會明顯比較低. 例如美術館的賓果家族,或是31期的陽光情人. 那種就可以另外看. 畢竟你不是只比一間,一般要比較區域你也會多看個五間十間..

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:31:41

那邊是一個成熟區域. 變化不大. 這種東一間西一間新舊參雜的建案. 比較無法有重劃區效應. 重劃區效應至少要有個8~10棟連在一起的新建案. 例如當年的31期. 這樣才會有一個群聚的區塊產生. 在四周都是中老屋的環境下,東一棟西一棟. 基本上呢~~~整個市中心到處都差不多是這種型態...XD 目前比較可以觀察的重劃區. 除了大家都知道的中都以外. 大概是99期和70期重劃區.... 99期連著河堤,算是河堤的延伸,他的面積應該可以塞下不少建案. 70期則是可以和31期連成一片. 不過畢竟它們規模和中都不能比. 所以99期要跟中都平起平坐很難. 70期則是因為他可以跟31期連(都是2000年後的建案). 外加南高缺乏這種整片2000年後建案的住宅區. so...70期的未來可期待姓會高很多. 不過當然對投資來講,買31期會更開心...XD 因為以後是跟70期連在一起的,所以31期的中古屋可以搭70期的順風車.

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:46:42

前鎮很大,新灣區都在前鎮裡面. 五甲也是成熟區域. 五甲之前是75重劃區. 不過75的價格在前幾年也是被炒高. 雖然沒有像橋頭新市政那麼囂張炒到未來價. 但也差不多到達一個安定個位置. so...五甲的話,目前來看投資效應,就是所謂"阿就那樣" 五甲有一個捷運黃線. 目前捷運拉抬效應在高雄還不明顯. 也許更未來市民的交通習慣改變而讓捷運宅的位階上升. 但這是未來的事情,哪時候會有效,會有多有效都還無法判斷. 另外捷運照紅橘線的經驗要蓋7年,包含其他時間大概要九年以後你才看的到. 所以如果你要投資的話,我倒是覺得沒必要去特別追黃線. 阿現在紅橘線捷運宅就沒比較貴,你直接買紅橘線就好. 現在追黃線,你還要交通黑暗期七八年,不覺得很痛苦嗎..XD

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 00:59:14

輔英那邊不是漲不少?? 大寮是這樣子. 他會比較晚漲,但不是不漲. 所以以中短期投資來講,那邊要賣掉轉到市中心來先吃前面的漲幅. 大概在過個幾年再回去那邊布局等這一波漲幅擴散過去. 但是這就扯到你需要買買賣賣. 買賣的操作如果你可以在其中創造買便宜和賣高(透過選貨+翻修裝潢) 把交易成本用買賣的技術性方式給打消掉. 那你當然現在把大寮賣一賣,把錢挪回市中心先撈前面市中心領漲的這些漲幅拉. 但如果你買賣的操作並不擅長,並且賣掉後也沒有投資規劃. 那就繼續收租繼續養吧. 多等幾年漲幅怎樣都還是要擴散過去的...

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 01:13:04

那邊主要是紅毛港遷村+大林浦遷村,帶動快速性的灌入人口效應. 所以之前那邊地價一度狂飆. 不過那邊的缺點也很明顯. 交通被高架橋快速道路和河川切割得很嚴重. 所以他注定是小港和五甲的擴散腹地. 比較難獨立形成一個有自我漲幅支撐的區域. 除非除非,機場搬遷. 如果機場搬遷. 那這邊就會大幅翻身. 只是不知道哪一年...XD

※ 編輯: ceca (1.174.181.216 臺灣), 11/25/2020 01:34:21

那邊就是.. 農16 => 巨蛋 => 生態園區 => 高鐵 => 國道十號以北的區塊. 因此,就火車,前面拉動,後面跟上. 不過高鐵一直都在試圖想要把層級拉高超越生態園區. 但畢竟因為真的太北邊+高鐵非民生必須. 所以這麼久以來還辦不到...

31期一直都很強. 尤其租金... 因為南高就只有他是2000年以後建案的聚落重劃區. 所以會有集中效應. 當然正新灣區例如中山或是中華路兩側的1x年屋會更強.

水楠必然炒作. 政府砸那麼多錢在裡面. 你不炒作. 台中市府舉債空間都快要炸了.... 不從水楠和延伸的北屯回收. 台中市府以後甚麼都不能幹了... 台中市府舉債空間之前一度只剩80億... 這樣更下一條捷運的市府負擔金額根本完全不構(基本上都要幾百億) 市府怎樣都必須從水楠身上撈回幾十億以上...甚至百億. 這樣之後台中的重大建設才有辦法繼續推動. 但這畢竟扯到要炒作. 所以水楠以後可以噴多高. 無法判斷.. 因為這無法用比較方式去判斷.. 他的價格不受任何拘束..只看炒作功力有多少決定他價位可以飆升到多高. 你飆升到40合理,飆升到50合理,飆升到80...都合理...XD 當然反過來講如果遇到一些奇妙的狀況,炒作失敗. 那也可能就卡在3x也說不定. 所以無法判斷. 只能看一步走一步. 但是無論怎樣目前資金寬鬆+政府一定必須炒作這個地方. 所以第一批建案進場要賺錢的勝率非常高,雖然一開始就很貴.

台南照理講要抽樂透要去安平. 可是因為北有台積電,南有南區,東有東區,另外還有九份子別墅區. 因此台南的集中效應是最差的. 你可以說全面開花.也可以說沒有老大. 因此台南會比較建議直接找落後補漲. 樂透效應太差,不如不要抽.

新的第一排就興富發的華人桂冠. 大家都在看興富發定錨價格要多少. and..皇苑已經買新聞嗆說要成交4x~50. 興富發目前的操作法應該也不會太客氣. 面美術館的3x是必然,有沒有本事成交在4x就要看.5x就要拜拜了... (指均成交價)

你是指哪邊的三房平車.

應該說,就那樣.. 例如你說河堤有沒有前途..XD 阿就那樣. 文化中心是二軍地位. 但他要在往上就是一軍,也就是美術館和新灣區. 文化中心並不具有這種能量和潛力. 但是要被第三線例如科工館或是二聖復興路那邊超越,又不至於. 所以...目前就...那樣..XD

新灣區和美術館

草衙那邊.. 那邊就落後補漲.. 她地位排在五甲後面. 地區產權有些混亂+環境比較弱+道路規劃比較差. 所以通常是視為五甲的擴散地. 雖然比五甲靠近新灣區,夢時代等. 但是價格還是會略低於五甲.

生態園區吧. 就上面講的. 農16 => 巨蛋 => 生態園區 => 高鐵. 火車的某一節.

你可以看高醫的仰德..XD 以及興富發的博愛案. 其實最簡單你看地價(必須看公家機關的土地招標價格) 另外科工館第一排價格會比較高. 但同樣的愛河第一排價格也會比較高. 因此有一個賣很爛的德勒斯登. 你可以看他中高樓層實價登路多少.. 成交3x.... 因此你看到有科工館景觀第一排的27... 你不可以拿來對比沒景觀的一班宅價格.

現在全都再破歷史新高價. 你跟昨天比你一定比較晚. 你跟明天比就一定比較早..XD

土庫是目前如果你真的很愛科學園區. (例如你是工程師,你發現你的公司以後橋科會設廠你要搬回來,要提早卡位) 現在買土庫會優於買新市政. (以價格來講,不考慮生活需求細節)

雙北要問雙北的投資客比較準. 雙北和其他縣市差異比較大.

期限地上權都是那句話. 要嘛就是超級長期收租又低貸款的包租公. 要嘛就是你不想留甚麼財富給小孩. 自己住爽爽住到過世,然後也不會想要從房子裡面貸款錢出來用. 這種情況你再買期限地上權.

那邊就75重劃區. 上面有提到過.

2x年屋隨便買都是建商倒閉的...XD 就算你買到寶成...也跟倒閉沒啥兩樣..XD 高雄有名的2x年有規模的建案. 甚麼夢皇家阿,蘭園畫世紀阿,皇家貴賓阿....建商都差不多是這樣.

怎麼會沒有漲...XD 我現在還有一間延吉街的公寓和鼎中路附近的公寓以及老大樓. 我進貨成本都比2016年高了20%.. 有一間還是外地投資客屯了兩三年後轉賣給我的..他還有賺.

其實不會...XD

舊部落會類似內維的狀況. (內維也是漲不少,但是跟美術館就是不同世界) 漲是會漲,但是不可能跟正重劃區內對比.

※ 編輯: ceca (61.227.152.11 臺灣), 11/26/2020 19:05:34