Re: [閒聊] 工程費到底漲多少

很多人不清楚建商的立場.

其實建商的立場很簡單.

請問建商利潤在哪裡?

有兩部分.

1.蓋房子賣的利潤,大概20~30%.

2.土地增值.

一般來講,房市交易火熱的時候.

建商就是快速的大量賺取蓋房子賣的利潤.

例如他的錢本來夠推3個案.

但是交易火爆的時候,就會狂賣紅單和預售屋,然後再想辦法到處借錢.

硬要撐出第四第五個案.

當然在火熱的時候,房價也是會一直上漲,因此建商雖然是買地蓋了賣.

但是畢竟買地到蓋出來賣會有時間差,建商通常用當下房市價格回推的土地價去買.

因此在時間差可能2~5年這段時間內,也可以賺取某部分的土地增值利潤.

但是飢餓行銷就反過來.

建商把重點轉移到土地利潤上面.

因此減緩推案,但是把價格瘋狂拉高.

之後財力雄厚的開始搶土地,把土地價格搶高.

然後因為你要知道一般來講每個月大家在看的不動產交易量統計.

他是包含新成屋交屋紀錄.

而一個建案基本上都是百戶兩百戶,多的就五百戶七百戶.

因此在大量新屋交屋的地方,交易量就會暴漲.

但是如果建商是賣預售,那會形成.

今天交易量沒啥漲,可是預售屋交易火爆一個建案三五百戶一下子就賣光了.

然後同時有一堆建案在賣..

而這個交易量會直到1.5~3年後,才反映在內政部的交易統計數字上面.

所以當你看到這邊交易量大增的時候,有很大的情況是落後資訊.

因此如果反過來建商開始搞飢餓行銷.

一方面預售屋全都不賣,另一方面也不請建照.

然後錢都拿去搶土地炒高地價.

那會在未來一段時間後,大家就會看到交易量大縮.

這個時候,就是建商開始利益收網的時候.

因為到時候政府就有藉口解除各種貸款限制,交易稅下降之類的.

而那時候地價已經被炒到老高,市場新屋缺貨....

建商等到解放限制,在一股腦地開始蓋未來新行情的新建案.

而這段時間屯下來的土地增值,就變成超級可觀的一大筆利潤.

so...目前那些大咖建商在打的如意算盤大概就是這樣子.

小咖的去旁邊吃屎....

大咖的則是從"短期"改變玩成中長期的概念..

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興富發寶咖咖這種不用講. 國泰遠雄有銀行有壽險. 太子背後是統一集團. 高雄京城,城揚則是早期走寶咖咖路線賺到翻掉,所以後來炒地皮財力很夠. 然後以上都不重要. 重要的是,建商背後誰沒幾個身價幾十億上百億的金主..XD 要錢,只要有賺頭,董事長晚上就跟金主去酒店開包廂慢慢談拉. 先跟金主拿錢,再拿這些錢做母金再跟銀行借錢,在買土地.. 你還真以為建商的錢全都是他老闆的?? so....建商口袋有沒有深要看.. 你再說誰..XD

大多都是透天建商..XD 之前嚴查二工,橋頭那邊就有建商掛點. 然後一案小樓建商也很危險. 八德南台路那個還掛在那邊...那個就是營造成本被狂追加到股東鬧翻..XD

透天有分. 一種是倒了,一種是收起來..XD 例如如果哪天我想不開,就像之前想要去林園弄一塊地來蓋房子賣. 那我就會快速去弄一個建商公司出來,然後蓋一輪賣掉. 之後如果發現風向不對,無論是漲太快會被大建商競爭到掛,或是房市急凍. 那我就會在快速地把建商公司收起來,不一定是歇業也可能直接停業. 這就是典型一案建商的現象.... 你可以視同是投資客跑單幫的推案.... 另一種倒了大多就會看到. 它們有至少一個案子嚴重滯銷. 錢全都套在裡面...然後倒閉. 因此建商有時候要區分他們是倒了還是收起來. 炒太兇也可能會收起來... 理由是,老闆不想永續經營,他只打算賺一波就回家睡到自然醒,不想上班..XD

你看他推案量和買地的狀況判斷. 當然有很多建商是財團或是其他企業的延伸. 那種就比較複雜,因為你不知道他拿多少錢來稿建商. 不過通常這種財力也比較雄厚,就算他有一案無一案,但也不代表他財務吃緊. 因為他隨時都有很明顯的另一個產業的資金可以靠.

建商平時蓋房子賣的利潤不怎麼樣. 你攤下來無槓桿可能才7%. 但是你如果企業化,有聘請員工,那你還要養他們薪水,辦公室,OOXX... 會逼著你必須一直蓋房子來維持營運. 而一案建商通常是. 他剛好有一個機會可以買到很便宜的土地. 例如人家都買15w/p,你剛好買到10w/p. 所以弄一個建商出來賺一輪的目的是. 要把那5w/p的土地買賣價差給套現出來. 並且這種套現比較不受房地合一的短期交易重稅影響. 另外你轉賣給別建商,怎樣也都會被砍一刀... 自己蓋才可以把土地價值利益最大化出來. 因此秉著只是要賺一波買土地買到便宜的利差+不想永續經營. 就會搞這種一案建商...

高雄市空屋在那馬夏,在老農,在田寮.. 台南空屋在龍崎在玉井. 台中空屋在霧峰,在和平. 然後以上包含市區150坪以上的豪宅...XD (大樓型豪宅空屋率確實高,只是豪宅數量很少,一般不納入住宅狀況做判斷) 至於市中心. 住宅供需其實直接看租金就知道. 租金反映直接的供需狀況. 租金在漲就是供給不足,需求強勁. 所以不要再租金漲的時候和租金漲的地方幻想空屋率..XD 至於市場物件.. 有沒有注意到,你打開591. 鼓山區總共待售物件2200間,兩房270間,三房693間. 然後如果你在鎖定電梯大樓,總共1692間,兩房251間,三房597間. 但是如果你扣除重複廣告物件(有的一間廣告10~20比) 你會發現實際供給量大概剩不到1/3. 也就是總共大樓500間,2房70間,三房170間. 並且裡面包含預售屋轉單的廣告. 這....... 你再去看,美術白天鵝這個我玩預售轉手跑掉的建案. 美術白天鵝是兩房三房建案,總戶數688間..XD 有沒有,一個新建案提共的市場籌碼量,等於一整個鼓山區..XD 那你說. 建商有沒有能力搞飢餓行銷?? PS.鼓山區範圍自己地圖按一下,包含農16,美術館,半個巨蛋商圈,. 內維,2/3個駁二,西子灣等等... 範圍可大了... 並且北高蛋黃區,農16,美術館,半個巨蛋商圈都涵蓋在裡面,並且還是巨蛋商圈最貴那一區.