Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊
再補一次觀念.
巨觀的房價漲跌看基本面公式
出租投報率 vs 持有成本 + 交易成本.
因此,如果有屯房稅,確實對"價格"有所影響.
就算你說屯房稅只影響少數,但是它畢竟還是影響到持有成本.
那怕只是加一丁點,也算是有一丁點的影響...
當然至於稅金回灌租金這也是必然的..
但只要租金行情漲幅沒辦法嘎掉屯房稅的稅金.
就會造成,本來1000萬可以漲到目標2000萬,今天可能因為屯房稅所以剩1950萬.
你說影響很少...但你不可以否認就是有影響.
但是這次政府動作有沒有動到上面三個數據?
並沒有.
政府動的是"交易利得稅"
(不是典型交易稅,奢侈稅,印花稅,契稅才是交易稅,等同營業稅的概念,無論賺賠都要繳)
房地合一就賺錢才抽稅..(雖然我搞不清楚為啥到今天還有人搞不懂是賺錢抽利潤比率)
這代表,他只是壓制交易頻率以及從你利潤當中掠奪一些鈔票出來充公.
因此你說閉鎖期...也沒那麼嚴重,就是賣家願不願意少賺一些的取捨.
但是因為基本面上面來看,出租投報率只要是大於持有成本+資金成本.
那賣家並沒有任何壓迫性必須賣出的壓力...除非他是玩很緊繃用寬限期在嘎現金流.
不然他租金可以嘎掉所有的成本還有賺錢...
因此加稅只是讓他思考他要放久一點少繳一點稅,還是多繳一點稅換取快速輪轉.
不過當然以人性來講,大多數都會放久一點換取少繳一點稅..
台灣人是很吝嗇的...
so...賣家是為了不想少賺而繼續屯著短時間不賣...而不是他不賣會虧錢.
這是很天殺的差異...
不過當然,你說這樣會造成資金對不動產的興致下降,投資人數大幅減少.
沒錯啊,還造成這一星期股市大漲有沒有..
一堆菜鳥發現不知道怎樣炒房,結果跑去股市當韭菜.
但是你也知道,不動產本身是印鈔票的,他不如股票是資金堆起來的.
所以他不怕資金離開...除非是惡性拋售,否則價格不會因為表面資金移動而下降.
當然反過來講,要炒做需要有一些資金才炒得快.
因此當這些浮動的資金跑掉,自然會造成漲幅縮減...
所以巨觀來說,這次大幅拉高交易利得稅,其實是很明白的在壓制漲幅,而不是價格.
並且打擊不安定籌碼,不安定投機資金...
因此之後交易量必然下降,漲幅大幅收縮.
但因為基本面沒受影響,所以目標要漲到的數字沒下修,上漲趨勢沒改變.
但是當然以上是巨觀狀況.
在細部狀況要注意的就是.
預售屋過多的區域.
因為預售屋目前都是投機資金喜好大宗.
造成不安定籌碼和資金在預售屋市場比率過高.
而這次也對預售屋下重手.
你預售屋被納入房地合一...因此出脫的利潤大幅縮減,造成預售屋買盤大幅萎縮.
這種情況,無論剛性需求還是包租公或是長期置產,他們去買轉單的意願大幅下降.
而在預售屋推案量很大的地方,因為很多建商體質並不好,所以他們會有周轉壓力.
因此建商會因為預售屋銷售大幅萎縮而對於"已公開"的預售案在拉價上面處於保守狀況.
因此那些中長期購置需求,就會選擇直接跟建商買就好.
這樣就造成轉單會突然掛點...
你價格拉不上去,接手買盤又跑光了.
並且更慘的是,你交屋後還要從新算一次房地合一.
也就是你買了預售屋,他蓋三年,三年之後交屋,你房地合一還要從交屋後從新計算.
所以你要成屋賣只被抽20%的話,一共要放8年...
這也造成更多的接手買盤會消失.
那...預售屋轉讓不掉,這樣就會有那些賭徒產生可能會被斷頭的風險.
如果只有幾個要被斷頭那還沒關係,如果斷頭人數過多,就會產生多殺多現象.
這樣情況下,斷頭一般損失大約15%,自然產生多殺多就有機率造成5%左右的價格回檔.
so.....在預售案過多甚至為區域交易主體的地區,有機率產生價格回檔現象.
不過這種現象在蛋黃區或是市中心比較無視.
主要是因為蛋黃區土地價格太天價,一般中小型建商財力不足很難卡近來.
外加蛋黃區通常推案量不高..
因此蛋黃區目前會出現建商飢餓行銷狀態.
也就是大幅減少推案,但是更新的案子價格狂拉高.
因為蛋黃區的土地很容易落在少數人手上,所以可以做反市場操作.
而一般市區則是預售案佔市場比率不高甚至有點低,所以多殺多現象可以忽略.
因此這次會產生災情的,必然是預售屋轉單投資.
我多次說過,預售屋是非常高風險的投資.
他只要一個風吹草動,你就掛了...
so...這一波我也有玩預售屋阿..XD..可是我一下子就跑了.你看後面都不關我的事.
因此,你既然玩高風險投資,就忌諱太貪心以及夢做太美好.見好就要收....
然後其次是打擊到中期投資.
中期投資是2~5年期...很多都只是抓2~3年.
而這次政府這樣搞下來,你不要說利得稅被大幅提高.
你本來一年漲10%的,可能壓制下來剩下5%.
這樣你本來預估放兩年20%,扣掉交易成本你還有12%,開槓桿可以拉升到5x%.
一年平均有2x%利潤.
但現在剩下5%,等同你放兩年是10%,扣掉交易成本剩2%..
你看你怎麼賣...XD
漲幅太少,你就被交易成本吃掉大多數漲幅,剩餘的殘值不抽你稅你都沒辦法換幾支棒棒糖.
因此中期投資帶賽...
你們一定沒有拜拜和去教堂禱告..!!
回家查一下你的財位是不是布局錯誤,以及是不是沒有算自己的八宅布局..
因此...無論怎樣,你就都會被逼著多放幾年...XD..
當然對中長期以上的而言就比較沒差.
他本來就是5~10年期,要抓整個效應的...
基本面沒改變下,放久了該有的漲價目標價還是會有到來的一天.
--
到賭場賭錢贏了當然要給賭場抽頭啦......，不想被抽頭就自己
總之蛋黃無敵
開賭場
政府都講白了要打炒房，我不明白為何有人看不懂或看錯
蛋黃區無敵只限這一次. 之前豪宅限制貸款則是對蛋黃區重擊. 因此2012年左右買入蛋黃區豪宅的很多都套的悽悽慘慘戚戚. 甚至有人套到今天...XD 而當時蛋黃區領漲的是豪宅. 因此豪宅被打壓之後,蛋黃區也凍漲. 之後陷入為期四五年左右的死魚盤,直到2019才開始復甦. 不過你也可以看到. 在"投資技巧"上面玩過頭的,很容易被修理. 尤其是產生一窩蜂效應,讓大量"外行人"和"菜鳥"進場. 就會被修理. 政府很不希望廣大的中產階級賺錢.... 所以最愛逼它們去股市當韭菜. 你要有這個很有趣的認知. so...當你看到中產階級一窩蜂做一個非股市期貨外的投資. 就要小心政府會對他出手打擊... 然後再把這些中產階級趕回股市當韭菜...
※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:01:39 ※ 編輯: ceca (61.227.115.157 臺灣), 04/14/2021 14:02:39看C大的文章總是學到很多，推
為什麼政府很不希望中產階級賺錢呢？他們不是最大稅收來源嗎
可能因為某些人看到別人賺錢就要政府出來打吧
交易量下降對買家很好呀，當量縮時期房仲因沒有交易
而收入減少，不夠支撐仲介的營運成本時，他們自然會
有手段和賣家議價，讓交易完成。
買預售屋後果自負 除了低自備和特殊格局例如高樓層露
台戶要提早進去搶 不然想不通預售有什麼好
因為玩股票散戶都是被收割,玩房地產則是大多數人賺錢
可是還是會有人期待囤房稅造成房價崩跌
不然幹嘛一堆喊沒囤房稅就是打假球
政府為何要打擊中產階級？？
最主要是預售自備款低,這對首購很友善,另外可以客變降低裝潢
費用算是小加分~
但變數多 我還是很討厭預售
不過我想到 我都自己客變 哈哈哈哈
拿阿桃啊打牆很療癒
房地產老手當然比較不愛預售,但是他對年輕人是相對友好的
基本道理，你中產階級能賺到大$，然後可以作業時間減少，
對大老闆來說怎麼想?韭菜沒了要怎麼辦
你說預售變數多,但說起來,你去問一般人願意相信建商+代銷
還是屋主+仲介,我想很多人會比較不信仲介!
這才是好文
現在蛋黃區建商真的喜歡搞飢餓行銷 高雄超明顯
都叫中產階級了，就乖乖工作賺錢，炒什麼資產？
臺中七期也是建商惜售
政府最好 管你賺不賺 他只怕 炸彈在他任內爆掉.....
愈多人在家看盤/炒房輕鬆賺就沒勞工要上班加班了啊
買氣低迷啊
很有趣的觀點 類似宋鴻彬說的弄個錢坑給你丟
缺工怎麼推案...原物料期貨這麼刺激。不如我們蓋完再說
推c大，學到很多
我真的覺得大建商少推幾案應該都鬆口氣 不用搶工搶料自殺
但只推1案2案的小建商就被迫看戲了
租金理論感覺不太適用在台北市 台北市投報多的是低於2%
代銷比仲介黑....
市中心的建案變得更加稀有 釋出量下降價格上揚
我也覺得台北市租金不足以嘎掉所有成本...房價好貴
不專業猜，裝個潢，買發票付5%，應該可以破解吧？
嘎掉本利和看貸款年限跟成數 要嘎掉成本根本不難
裝潢實作實銷 多買的以前至少8% 現在12-15^都有
長知識
最近理論要扣掉台北市 我現在還租文山20年電梯大樓
才22000 用買的要2400萬
台北天龍國尊榮感的premium是很高的，不能用租金報酬
來看。
呵呵呵 老高會員影片有說 政府不可以讓人民有太多的殘餘
價值啊
你租南港看看
推
就等c大分享啊
對耶 我原本要再買一間預售的 但是遇到打房我還真的去
股市當韭菜 這兩天真是嚇壞我的毛了
2400萬 租22000 貸款八成30年 1.35 貸款每個月利息 18
00 持有成本一個月超過兩萬？ 一年24萬？（還不討論人
家取得價格低才沒反應在租金上.....
會認為沒法嘎成本的 不是用本利和去看 就是遇到很久
以前取得又沒改變租金的房東
https://i.imgur.com/SR8qKfn.jpg 隨便查一下 這些
物件單坪要100萬？ 要討論通例還是特例啊
租不到22000？
電梯對屋主來說本來就不是好的出租物件
雖然可以租得比較好價格 公設吃得重 單價又高
同樣權狀面積 要租個兩倍以上才會比公寓好
30年房貸可以做到台北市公寓隔套租金完全抵消房貸月付
不只是利息而已
可是隔套裝潢工程費用還滿貴的 一坪直逼10萬
沒有那麼貴啦，而且可以買現成的
一間30，5-6萬
基本上抵不了成本 房價我就會看空了
如果用現在去看投報差的地方 當然買不如租 可是你是
房客買賣跟你無關 要跟屋主的取得成本比
個人看法 台北市房價跟租金沒關係 就是賺價差
拼租金跟拼增值本來就不同取向 但如果連成本都嘎不過
我會除自住以外都賣掉 開始看空
嘎不過成本是很嚴重的事情
當然要讓中產一輩子中產啊 不然人人躍升資產階級
要誰來工作？
房租報酬如果大於利息也不見得會崩盤 只是變成租金沒漲
房價也很難漲了 回歸基本面 變成租金上漲帶動房價上漲
上面說錯 小於*
如果每年租金還是穩定上升 房價就會大致比例上升
若暴漲也容易暴跌 現在易漲難跌是因為租金大於利息
不過若租金小於利息 我大概也不會增購投資房了
舊有的賣掉或出租也不見得不好 算是資產配置
也不見得要賣掉啦 房地產有時候當成存錢筒來用也不錯
分析不錯！理論實際、巨觀微觀都提到了！
小皮球 香蕉油 半桶水 響叮噹
推C大文
優質好文
投報不好跟直接虧錢真的不同差別
買房收租的時候我曾經跟老婆說過一間一個月淨賺一萬 一
年12萬 10年120萬 你覺得十年後有可能低總價500萬的物
件跌120萬嗎 只要平轉 租金就是你穩穩的收益
這年頭願意分享的不多了 隨便打篇文其實都需要一兩小
時的
甚至不要到崩跌都可以撐在那
但如果你嘎不過成本 把未來期待在增值來彌補每個月的
扣血 這是沒有辦法牢牢掌握的 每個月虧的 一年下來
漲回來 不賺不賠不是很衰
台灣的房價有一部分在持有成本低 如果持有成本巨大到
一定程度 會影響很多人投資意願 這也是不爭事實 例
如我覺得殺傷力很大的實價課稅 課個5%就好 一堆包租
公肯定不玩
推文舉的例子其實就是說 現在包租公的取得成本不同
你用現在買價去看的投報不是你房東的投報 而你在投
報小於成本的情況下一般也不會出手 那你不會是屋主
自然也不存在逃難的需要 你最多就是不買 而那些不
賣的 成本低 投報大於成本 當然繼續放
租屋成本你要看怎麼認列，我是比較要求投報的，租金能超過
房貸+利息才會買，這樣的IRR超過10%
但其實房貸成本只有頭期款的機會成本，跟貸款每月千分之一
的利息
我的全超過阿....
一般租金都能提供4-5%的IRR
我在說推文裡那個2400萬租22000的
我的租金就5-7%了 加增值去年平均13
24000萬租22000的投入成本應該是沒賺，只能期待房價，但這
個例子也太慘
他應該是房客 而他的房東取得時間的成本低 又佛心沒
漲租
因為就算是目前隨便591看文山區能租22000的 應該不用2
400萬 開價2400萬的 應該是能租超過22000
就像我推文說的 正常狀況 打掉成本不難 而要打掉本
利和則是看貸款成數跟年限 有些打不掉 我專門做租房
的 我的一定要打掉本利和
增值難說 每個月妥妥的租金比較讚
好文推！訊息量爆炸惹
推
推這篇。眉角真多QQ
感謝C大...
推推
+1
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房地合一新制對房價的確是負面的 但其實沒有負太多 近期比較值得注意的是通貨預期導致的利率上升 雖然台灣房貸利率可能還不太受影響 但全球的錢都往某方向移動 台灣房價不可能不受影響![Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊](https://img.youtube.com/vi/RNErUcKNTWk/mqdefault.jpg "Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊")
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想像一個場景，民眾瘋搶的惠宇新建案投資客潛銷買2000萬，2年後2300萬拋給民眾。 現在變成要5年後拋，民眾不但更難買房，可能還得花2600萬才能買到。 少掉的利潤必須加在買方身上 估計房價還會再漲20%左右，才能彌補投資客的損失。 ※ 引述《redmi2 (redmi2)》之銘言：![Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊](https://i.imgur.com/DylJcZ9b.jpg "Re: [閒聊] 新制上路逃難潮啥時開始啊")
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首Po房地合一新制7/1上路 一堆新聞說會有逃難潮 什麼時候開始啦 我現在捧著現金都買不到行情的房子 一直在追高成交是殺小
看你買哪啊？ 買北市或新北精華區當然只能追高 買中南部重劃區，那就是恭喜你幫投資客解套 ----- Sent from JPTT on my iPhone
早在2月就開始逃難了啊 很多預售屋平轉的 建商也是自信滿滿 直接合約作廢 而且一堆人等著接 不怕賣不掉 你說斷頭的投資客喔?
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Re: [閒聊] 如果政府針對房屋加稅,房價會跌或租金漲房租是不會跟房價的。是房價會跟房租，房租跟薪水。 炒房仔最喜歡騙人說加稅房租也會提高， 是因為他們最怕的就是"政府增加房地產持有成本"。怕到尿褲子。 一個人願意離鄉背井租房工作，一定會先算薪水扣掉生活費划不划算。 今天房租一提高，打工仔算一算不划算去別的地方，企業找不到人成本增加也開始外移。![Re: [閒聊] 如果政府針對房屋加稅,房價會跌或租金漲](https://i.imgur.com/KavRmfSb.jpg "Re: [閒聊] 如果政府針對房屋加稅,房價會跌或租金漲")
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[閒聊] 貨幣貶值/低利/人口/政策互相作用結果因為疫情的關係，美國在2020年開始新一輪QE 當然大家也知道目前貨幣產生的原物料通膨以及缺工的問題也有影響到房屋的成本控制，少子化當然也是進行式，政府的財稅政策，例如房地合一2.0也會影響到房價 央行貨幣以及房價關係![[閒聊] 貨幣貶值/低利/人口/政策互相作用結果](https://i.imgur.com/dGKlrOib.jpg "[閒聊] 貨幣貶值/低利/人口/政策互相作用結果")
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Re: [請益] 為什麼這麼多人推買房? (股VS房 試算)這到底有什麼好吵的阿 台灣較為容易進入的資產投資標的，無論是房產、股票、期貨之類的都不容易賺了 其中一種都是需要大量投入時間和精力去研究 你說房地產隨便買隨便漲? 早就過了那個時期了好嗎 跟股票一樣，那些玩房地產的都有自己一套賺錢方式21
Re: [新聞] 「每年5%利潤很高嗎？」 建商嘆打炒房5%高不高，台灣數據本人沒有，但我們可以來比較一下美帝。 最近美帝房市很熱，全國平均較去年漲10%，Boston甚至客戶出價平均比開價多20萬美， 誇不瓜張？跟去年比，5%確實不多，但俗話說，投資跟老二一樣，看長不看短，只看前頭 是不公平的。![Re: [新聞] 「每年5%利潤很高嗎？」 建商嘆打炒房](https://i.imgur.com/i1TbhO9b.jpg "Re: [新聞] 「每年5%利潤很高嗎？」 建商嘆打炒房")
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[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)老實講看了ceca大的文章 我有種我大學四年學的都沒學到精髓的感覺 當年只學到容積 建蔽率 土地法優先購買權那些 但是老師從來沒講過![[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)](https://i.imgur.com/MqfiVWgb.jpg "[請益] 不動產基本面公式(兼ceca小筆記)")
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Re: [新聞] 央行打炒房出拳 明起8大地區第2戶購屋貸特定地區第二間以上1.72%痛不痛？ 我是覺得蠻痛的 以新竹這種翻快一倍的物件來講 開1388 成交1200的話![Re: [新聞] 央行打炒房出拳 明起8大地區第2戶購屋貸](https://i.imgur.com/znm8i4Gb.jpg "Re: [新聞] 央行打炒房出拳 明起8大地區第2戶購屋貸")
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Re: [閒聊] 總統召開敗選檢討會:抑制高房價問題先不討論要怎麼區別蛋黃區非蛋黃區好了 來看看這麼做會發生甚麼事 首先房價跌了你也買不起, 因為房價只是持有成本的一部分 持有成本還包含了利息、維護、還有稅金 就像歐洲古堡送你也買不起, 因為維護費用天價10
Re: [閒聊] 各國無限QE後 導致的資產泡沫問題從租金來看房價這條公式，我覺得有點疑問 日本東京當包租公，扣稅扣持有成本還是有一定利潤 甚至有些地方的投報率還比台灣好 但也沒看日本東京的房價跟台灣有一樣的漲幅 那東京房價不就更低估7
Re: [問卦] 徵囤房稅與空屋稅會帶來什麼衝擊？囤房稅是持有稅的一種，類似汽機車的燃料稅、牌照稅這種每年持有都要繳的稅賦。越重 越沒有人會買來囤。很少聽到有人買車子投資的。通常是有需求才會買。常聽人年年「換 」車，但很少聽到有人年年買車囤的......這點就差很多。 那種會轉嫁的是交易稅，也就是房地合一稅、增值稅、契稅之類的，買賣才會衍生的費用 ，通常成本都會轉嫁給接受的那方。畢竟，賠錢生意沒人做。3
Re: [閒聊] 關於資產的規劃?好吧 無聊來回一下這篇 懶得看過程 想得結論直接拉到後面吧XDDD 照你所說 寬限期利息10萬/年 每月繳息大概8300左右 以正常利率回推貸款N=700萬左右
![Re: [閒聊] 各國無限QE後 導致的資產泡沫問題](https://s.yimg.com/uu/api/res/1.2/cELrnbhZgeNtLf6roWNxNA--~B/aD01MzM7dz04MDA7YXBwaWQ9eXRhY2h5b24-/https://media.zenfs.com/zh-tw/moneydj.tw/3cfd365788076bf39428287642948222 "Re: [閒聊] 各國無限QE後 導致的資產泡沫問題")
![Re: [問卦] 徵囤房稅與空屋稅會帶來什麼衝擊？](https://i.imgur.com/na5oZ8Xb.jpg223.136.230.18 "Re: [問卦] 徵囤房稅與空屋稅會帶來什麼衝擊？")
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[閒聊] 台北市國中小學區排名？![[閒聊] 台北市國中小學區排名？](https://i.imgur.com/OeapegYb.jpeg "[閒聊] 台北市國中小學區排名？")
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Re: [閒聊] 原來東京港區塔樓這麼貴！![Re: [閒聊] 原來東京港區塔樓這麼貴！](https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2021/06/mansion_vs_ikkodate_650.png "Re: [閒聊] 原來東京港區塔樓這麼貴！")
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[閒聊] 新青安可能因新版財劃法消失嗎？![[閒聊] 新青安可能因新版財劃法消失嗎？](https://i.imgur.com/8LcM1ofb.jpeg "[閒聊] 新青安可能因新版財劃法消失嗎？")
4
Re: [閒聊] 現在的環境對自甘墮落的中產是不是正好6
Re: [閒聊] 通勤真的很不環保4
[閒聊] 現在的環境對自甘墮落的中產是不是正好1
Re: [閒聊] 原來東京港區塔樓這麼貴！![Re: [閒聊] 原來東京港區塔樓這麼貴！](https://i.imgur.com/9qPaD8wb.jpg?fb "Re: [閒聊] 原來東京港區塔樓這麼貴！")
2
[閒聊] 深坑北深路三段機能如何2
Re: [閒聊] 中南部的穩定的店面收租門檻很高嗎?2
[閒聊] 通勤真的很不環保2
Re: [閒聊] 通勤真的很不環保![Re: [閒聊] 通勤真的很不環保](https://i.imgur.com/MepS5C0b.jpeg "Re: [閒聊] 通勤真的很不環保")
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[閒聊] 川普當選房市這陣子又要更冷了吧？5
[閒聊] 川普當選+降息效應=美國房市出現中式飆漲3
Re: [閒聊]台中南北邊海嘯過後的新案趨勢觀察X
[請益] 買美國房地產如何跟銀行貸款？