[心得] 少子化跟空屋,不一定會影響房價
我以前就是想不懂少子化跟空屋量,才會覺得房價會跌
其實不能從這兩個數字就直接推估漲跌趨勢
先從空屋量舉一個很簡化的例子來說明:
假設有一千人要買房,也都買得起
然後你看空屋有一萬間,就覺得房價不會漲?這是有問題的
因為這一萬間空屋,還要扣掉一些數字,才是剩下能買的房子數量
1.先扣掉沒拿出來市場賣的
可能是投資囤房、可能是政府政策所以不想賣
不管怎樣就是沒拿出來賣的房子要先扣掉
2.再扣掉這一千人能買但是看不上眼的房子
例如老舊公寓、偏遠地區、機能不便等等不想買的房子
不管怎樣就是他們有錢也不想買的房子
1&2房屋數扣掉之後,才是市場上可以買的房子數量
假設剩下5000間,這一千人當然隨便買,房價可能都很好談
但假設剩下200間,等於五個人要搶一間,房價不漲很難
所以不能只看空屋量去推測房價漲跌
再來講少子化,它跟空屋量一樣的概念
只要想買房的人,人數遠大於他們想買&能買的房屋數量
房價就是很難跌,或是會漲
比如說二十年後只剩下一萬人要買房,他們也都買得起
但是扣掉總總因素沒拿出來市場的房子數量
再扣掉這些人不想買的房子,只要剩下的房子遠低於一萬人
他們還是跟彼此競爭要去搶房子
所以不要再用單純少子化或空屋量去看房價漲跌了
要預測就要精算好
去算你看的區域,想買又能買得起房子的人有多少
然後他們鎖定的目標房屋
在政府政策跟其他種種因素扣掉之後,還剩多少間
相比一下就容易了解各地區域房價漲跌的大趨勢
當然你一算下去如果發現
想買又能買房子的人,遠遠少於他們想買又能買的房子
房價很難漲,或是很難跌價,就是可以預期的
不過市場是動態的,建商也很會算,他們會減少推案量就是了
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一定會影響房價啊 只是是從後面開始影響 那些人只想要
精華區而已
人口變少 蛋殼區一定會跌 蛋白變蛋殼 少到一定程度
蛋黃變蛋白
以日本來說,就是鄉下房價便宜到爆,東京很貴啊 但還是要用我講的邏輯去看,才知道台灣會怎樣
怎麼不說 因為政府政策 所以想趕快脫手賣
日本就因為政策所以想脫手還賣不掉 價格跌啊
你說的對,也有可能想脫手趕快賣,但不一定會跌價啊 邏輯跟我文中說的一樣 假設有一千人要買,他們想買的房子只剩200間 政府政策打下去,讓投資客拋售三千間 可是這三千間,只有一百間是這一千人想買能買的 還是很難跌價喔 如果放出來的這三千間,都是這一千人想買能買的 或是有兩千間都是能買想買的也可以,這樣就會跌價沒錯
就算跌價了又怎樣 蛋黃變蛋白他們又不要了
目前真的有影響的只有學店的學生套房
那群人幻想著 房價跌了 自己的預算還是一樣 生活機能
還是一樣棒 真的是做夢
他們就沒有稍微認真研究一下,就會被騙,我以前也是這樣
私校退場的土地開發搞不好是校方第二春
商品角度有錢炒就會撐
少子化對全市場有影響 但鎖碼的商品 本來就不是給全市
場玩的
不然現在一堆保險在開發自己土地幹嘛
房價只跟通貨數量有關 跟少子化、薪水啥的都無關
那只是寫分析寫新聞用的理由
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Re: [問卦] 如果繼續少子化,房價遲早崩盤,對吧?重點是你的數據錯誤..... 用錯誤的數據就會有錯誤的推論 少子化要影響到35~50歲買房,大概要等到2035年以後 所以會不會影響不知道,就算會影響,也要等到2035~2040年再來看看 那你現在幹嘛不買? 等2035~2040年在賣掉不就好了?????9
Re: [閒聊] 囤房稅遲遲不推是為什麼回一下自己的舊文 一直以來房版很多前輩都有針對政策在解釋 但有一陣子的風氣就是 你是不是怕惹 不怕幹嘛解釋 然後下面罵房蟲 喊口號 blabla 比起緩跌或盤整時期5
Re: [問卦] 為什麼房子會賣那麼貴?合理嗎?房子一直以來是賣給買得起的人 而且薪資收入前0.1%的有比金庸收租多嗎? 有限定房子只能賣給拿薪水的人嗎? 你這邏輯本來就錯了 : 2.5
Re: [問卦] 房版在討論崩盤的可能性......?參考少子化也很嚴重的日本 不買的很多,一堆都在租房子 但是日本東京房價新聞如下 日圓大貶》建材大漲 東京房價衝破31年前泡沫經濟高峰 創歷史新高3
Re: [問卦] 房價若一直漲大部分的人都買不起會怎麼有房子、買得起房子是必需品? 居住正義是保有你居住權,不是保有你購屋權! 一直偷換概念到底是?? 一定要搞到人人買得起台北是高級地段高級社區的好位置才算是居住正義嗎? 怎麼可能有這種事情,現在誰到底買不起房子的?X
Re: [問卦] 房價漲到翻天!誰的陰謀?推 lineagjason: 全國空屋超過12萬戶…越買越少是怎 115.165.194.5 08/25 09:44 → lineagjason: 麼回事? 你是沒出社會還是房仲仔? 115.165.194.5 08/25 09:44 到現在還是有人搞不懂 什麼是需求,什麼是供需 先說買房子不光是買來住、買來使用而已2
[問卦] 房價如果沒有政府干預,就只會漲吧如題 小弟也是希望房價可以合理一點的人啦 啊我也一直覺得少子化房價會跌 房子一直蓋,空屋越來越高,房價總會跌 但我突然想通了- 我覺得空屋率是假議題 很多空屋是持有2間以上房屋的人 多出來的房子可能是新成屋 不想隨便租人 租人會衍生很多問題或狀況 後續也麻煩 所以寧願空屋五年以上增值再來賣
- 應該說 這麼多的缺點 你們還是每天發文每天想買 房價怎麼可能降? 看看日本 少子化 老年化 2019年新聞日本閒置空屋達846萬創新高
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