Re: [請益] 請問適用ceca大法嗎?

ceca 發表於 2022/9/7 下午10:58:43

看板home-sale標題Re: [請益] 請問適用ceca大法嗎?作者

(生活藝術大師 N)時間Sep 7 22:58:43 2022推噓51 推:51 噓:0 →:51

※ 引述《rolyshow (ase2w)》之銘言：
: 個人名下有一間A房免費給長輩住，最近才從該房貸款了400萬出來
: 本來是打算還清3%的信貸後全部投入美股ETF和台股ETF
: 最近才從股版耳聞ceca大想說這400萬是不是有更好的運用?

理論上這波股市是暫時性低潮反映.

應該可以撈一波抄底.

不過因為這世界不缺股神.

而我只是股市大媽派的,所以股票抓得都很粗略大概大概有賺就開心.

所以要怎樣多賺一點,要問那些玩股票為重的.

至於其他.

目前絕大多數投資在一兩年內的效應應該都不會特別好.

除非是技術性高的.

例如實業,貿易....但那個不是你想投入就可以投入的.

就像不動產短期利潤必然很不錯,但是突然要投入就需要一定的技術做基底.
(判斷價格,判斷整修的程度等等)

: 因為目前和父母住在老家B房，B房是屬於連棟的老透天50年了，
: 一直夢想把隔壁鄰居的房子買下和我們的B房一起打掉重建
: 一樓給年邁的父母住，其它重建大約蓋到五層樓的分租套房出租，
: 隔壁房預計大約900萬可買到，但是兩棟打掉重建整個感覺要花到快3000萬吧(我自己猜的)
: (兩戶地坪共約40坪)

理論上兩棟打掉重蓋,純結構以前大概七八百萬,現在大概一千多萬.

主要是你只蓋一棟,所以會比較貴.

你蓋五棟,可能就可以打七折甚至更少.

: 個人目前財務狀況是月薪約4萬，額外自己有創業但沒什麼賺錢
: 企業貸款約 130萬
: 信貸3% 約 100萬
: 這樣的我適合將這400萬投入買下隔壁的房子並且改建我們家嗎?

你現金不夠.

你買下來後至少要準備工程款一半的現金比較穩.

做法就是用危老,然後再找建築師去申請其他東西.

以前比較麻煩,以前你要先消滅建物,你消滅建物,銀行的房貸就會要你吐回給他.

現在有危老.所以不用把房貸吐回去...現金流方面寬容非常大.

但..你還是要準備很多現金...

: 如果這樣，B房登計在母親名下，勢必要說服她過戶給我，讓我去貸出房貸來才夠?
: 但是A房在跟銀行借款時，行員都有說現在禁止房貸拿去買其它房，
: 請問這個金流是會去追查的嗎 ?還是只是行員口頭警告其實根本不會管?

這個洗錢洗一下就可以了.

洗錢懂嗎..

就是很多人無論政客,黑道,企業家,整天在幹的那些事情.

這就是經典洗錢的一種型態!!!!

: 但我目前本業金流不是很強勁，所以也怕下錯決定，會整個爆掉
: 所以想先問問各前先進的意見..才可以有更多選擇...畢竟我對房產不是很熟悉...
: 另外想請問ceca的轉貸大法的詳細文章介紹在哪一篇?
: 因為文章很多找不太到，想再去仔細拜讀...謝謝

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※ PTT留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.99.244 (臺灣)

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aqaq12309/07 23:06Ceca哥那你覺得高雄新成屋還能碰嗎，還是再等等

自住都買. 長期可以買. 短期為啥不買老屋. 中期的話也是為啥不買中古屋..XD

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:07:58

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aqaq12309/07 23:07還是有些小型股不受大盤漲跌影響，不過現在難度蠻高的

小型股風險和不確定性很高. 那個要股票技術才有辦法判斷. 股票大媽派不專搞這些..XD

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:08:27

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aqaq12309/07 23:10買賣老屋太專業了QQ我買房只想自住爽，翻新什麼的交給別

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aqaq12309/07 23:10人

自住就買. 這一次漲的時間太短. 不安定籌碼比率低很多. 因此就算有回檔,也是很少數特定建案. 外加美國升息循環時間不會太久,很快又要降息. 所以目前局面應該只是一個中場休息. 而且到現在建商都還在拉抬價格,還沒開始休息. 因此自住都是直接買不用思考.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:11:34

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aqaq12309/07 23:11謝Ceca哥

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teddyissad09/07 23:12老屋就你看便宜就買啊

老屋也可以無腦操作. 短期無腦買了無腦+100萬賣. 中期無腦買了無腦出租無腦賣..XD 就跟翻修的比.賺少一些而已. 還是可以賺.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:13:31

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Xuxxin09/07 23:17Ceca大可以談一下你對台積電高雄的看法嗎，謝謝～

她的供氣廠不是剛動工? 這一區因為之前狂噴. 所以應該會進入時期性整理. 因此短期沒搞頭. 中期的話,他在整理,你進去空等幹嘛?. 中期可以先去其他地方撈一圈再回來. 長期的話就進吧,長期強勢區. 就如同台南台積電三兄弟,善化安定新市. 你看台南台積電三兄弟熱多久?已經熱10年有吧..到現在還在熱. 那基本上只是複製歷史而已.

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littlea09/07 23:18買00878

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:21:50

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rolyshow09/07 23:26我插隊成功了嗎！XD 感謝ceca大，回答好專業，這樣我就

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rolyshow09/07 23:26知道最少要準備500萬以上現金（目前400貸款+股票現金是

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rolyshow09/07 23:26有），剩下的是不是買B房增貸出來900萬，請建築師申請

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rolyshow09/07 23:26兩棟的危老，再將兩棟打掉重建，理論上這樣就可行了呢

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rolyshow09/07 23:26謝謝

你要包含買的錢... 買下來後再準備蓋的錢. 詳細你可以先找建築師談一下. 之後再去找土銀或是合庫問.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:29:31

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rolyshow09/07 23:29*將B房

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kagaya09/07 23:30最近裝潢價格飆漲，老房子還是推薦翻修再賣嗎？

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kagaya09/07 23:31成本就高很多了…版上有人推薦原屋賣有人推薦整理賣的…

加價賣阿. 本來+70現在+90. 很現實的. 你投資翻修會多10%. 自住戶翻修會多15%以上. 你翻好賣給別人就是吃定他的翻修成本比你高+現金嘎部過來. 那成本上升. 雞蛋一漲,早餐店不就一顆荷包蛋從10塊變15塊.XD 難道大家就不吃蛋了?

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rolyshow09/07 23:31好的，感謝ceca大：）

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:35:01

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physicsdk09/07 23:43推Ceca優文

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aicp309/07 23:51推ceca大神！另外想問～高雄蛋白透天自住買中古還是新成屋

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aicp309/07 23:51好呢？感覺價差不是太大！

自住買爽很重要. 投資才需要計較. 投資能多賺一塊一定要多賺一塊. 你自住為了一塊錢忍受幾十年??

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:52:48

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kagaya09/07 23:54會怕吃蛋的人是否會因為漲價不吃蛋，就變成不好賣了。

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kagaya09/07 23:55是不是應該先看看市場實際銷售狀況來決定要不要翻？

除非他睡公園..XD 股票可以不買也不用. 房子不買也需要租. 因此自住或是包租,總是要有人買的..XD

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:57:50

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kagaya09/07 23:57投資能多賺一塊是一塊的話，那好像不管怎樣整理再賣才對XD

你不翻就是下一手翻. 沒翻的話轉賣接手的大概也是投資客. 我吃貨也常常吃到投資客無腦都沒動的轉賣物件. 而翻好基本上就是自住或是包租公買.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/07/2022 23:59:12

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asddffG09/07 23:59C大對艾美國際城賣得嚇嚇叫有什麼看法上禮拜也買了一戶

以市區來看賣的便宜. 不過便宜的因素是地區比較弱. 不過對於一定想買市區新屋的人而言. 這變成極少數便宜的選擇. 所以雖然地點比較弱,大家還是愛買... 主要是選擇太少的關係.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:01:11

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thelegada09/08 00:02C大想請教對台南平實營區開價到6X有甚麼看法嗎?

就.. 價格還在往上疊阿. 之後其他的就跟開6x而已.

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BRIANERIC209/08 00:03最近不知道是不是基本工資漲的關係 2房出租無敵強勢

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BRIANERIC209/08 00:03我套房要租7500沒人要 2房平車租2萬秒殺…

要看其他條件才有辦法判斷. 包含內裝,地點等等. 不過套房主要是改套房的物件有點多. 所以套房的租金停滯好一段時間. 而一般兩房三房租金一直在漲. 而一個格子和兩個格子在市場的意義差異非常大. 格子比空間更難妥協. 格子多就是硬道理!!!!

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:05:43

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howhow80112209/08 00:17請教C大我2月份有追蹤你的文章也買了2X年中古屋，

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howhow80112209/08 00:17但買氣很差，是不是出售時間會拉長

買氣差你是指? and...2月買的,現在應該漲不少了. 而且這種都還會被拉抬. 你要賣就是人家賣多少你賣多少. 掛著不要理他,過不久就莫名其妙會成交..XD

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:18:45

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kkiiccooo09/08 00:18問c大出租，格子一樣，地點和新舊哪個重要？考慮不同

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kkiiccooo09/08 00:18區的預售新房

出租要看投報率. 投報率通常. 越小投報率越高..XD 因為坪數變小,價格變少比較多,但是租金降的比率比較少. 地點則是通常越外圍投報率越高. 屋齡越大投報率越高.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:19:58

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GABRIL09/08 00:22C大，美術館印巴小套房適合買來收租嗎？

他價格比較落後,增值以在美術館來講還ok. (已經落後了就很難更落後..XD) 但出租的話,兩房比較穩,房客的素質和穩定性都比較好.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 00:31:31

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WisdomOrLie09/08 00:30洗錢？履保帳戶嘛？嘻嘻

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s2649275509/08 00:36其實應該叫過水而且跟履保無關是過水完才進履保

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iele09/08 00:38其實法律上的洗錢是指黑錢洗成白錢

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tomap4101709/08 00:46感謝

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wwwsky09/08 00:47請問美國不會升息太久的根據是？

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rabinson09/08 00:52格子是啥?

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glory556609/08 00:53美國不會升息太久的依據是？目前消息都是今年可能0.7

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glory556609/08 00:535×2 明年4%以上。鮑威爾也說了他們會不擇手段把通膨降

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glory556609/08 00:53到2%，而且過去幾十年美國也不是沒有這麼幹過。

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kyova09/08 01:03通膨降到2%應該是在作夢...基期墊高也要消化好幾年。他又

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kyova09/08 01:03沒說明年就一定要2%...

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kyova09/08 01:04我完全看不出來4%長期維持的必要性。市場目前也是這麼認為

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kyova09/08 01:05有些事情這麼簡單那乾脆現在直接升到10%，全部炸光。再調

推

glory556609/08 01:06對啊好幾年升息循環好幾年直到真的降到2%通膨

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kyova09/08 01:06回去。老是一直有人拿沃克當時我真的覺得莫名其妙...

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kyova09/08 01:06是誰跟你說他準備這麼做的...

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kyova09/08 01:08有些根本不是升息能解決的阿...你這樣拖累其他部分幹嘛...

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kyova09/08 01:12目前也只看到明年而已啊...

高利率對很多事情都傷害太龐大. 外加,通膨是一次微分後的東西. 也就是現在通膨你靠4%利率去降低. 但是你長期不解除4%...那等到通膨降到零後就開始變成通縮了..XD 通膨是一種物價的變化數值...他不是物價...XD 你降低通膨代表,這個變化數值往負數在變化.例如-2% -2% -2%這樣. 那通膨8%,每個月-2%,第四個月就通膨歸零,第五個月就變成通縮2%....XD so...這個調整也就是二次微分後是負的概念. 因此用這種工具調整這種一次微分數據的方式,本來就不能長時間維持. 這是基本的微積分概念而已.

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abc711984209/08 01:28C大想請問對草衙的看法感想

那邊是前鎮的延伸區域. 跟在前鎮後面走的. 通常賺這邊補漲效應比較適合.

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abc711984209/08 01:28感謝

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femilee21409/08 01:30原原po 是不是誤會了什麼，一直說要買B房增貸900 萬出

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femilee21409/08 01:30來，若已貸款買B房、是要如何馬上再增貸出來啦!

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a2457316509/08 01:39最近遇到一間公寓頂樓3** 5年內有翻過頂樓有鐵皮但是

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a2457316509/08 01:39屋內牆壁狀況不好地點在商圈裡面不知道能不能買租金

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a2457316509/08 01:39平貸款

鐵皮完整的話,你不用定期支出漏水維護成本. 也是可以.

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femilee21409/08 02:02啊！我看錯了，B房是指父母自住的那間

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zenamonent09/08 06:14湖內路竹的新成屋還可以買嗎

那邊是台南東區一路炒下來的. 自住的話ok. 投資的話,這邊主要是賺補漲...所以中短期ok. 長期的話這邊比較被動,並不是強勢區.

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leonhsu09/08 06:39謝謝Ceca大

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karl723809/08 08:50推

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raincity09/08 09:19C大，我想不懂無腦買加價賣，短期就算賺一百還是會被扣

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raincity09/08 09:19高額稅，還是有什麼我沒考慮到的是否可以請您指教

你扣了高額的稅. 還是比大多數投資好賺...XD

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 09:29:00

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fatb09/08 09:53其實小型股量低價穩的算很平安崩跌也知道要跑不過無買多

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sspider082909/08 09:54C神說得沒錯股市是我上週才開始慢慢進場撈指數沿途

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sspider082909/08 09:54分批買的概念丟到明年第一季但美股真的比較穩台

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sspider082909/08 09:54股太多雜七雜八的問題又相對弱勢

明年第一季還不知道. 後年第一季應該就是穩賺..XD

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KKlin81309/08 10:18C大推薦買桃園青埔還是三峽北大特區

雙北是另外一個市場,你要問雙北投資客比較準.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 10:19:19

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OtterMan09/08 10:23C大，想問問您八德（八擴）目前值得下手嗎？想要跟未婚

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OtterMan09/08 10:23妻自住的，五年內不打算生孩子，所以鎖定2房小坪數低總

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OtterMan09/08 10:23價的產品，先謝謝c大的回答了QQ

自住都買. 短期一些現象對自住來講都可以無視. 例如你買1000,進入修整過一年同一間還是1000,再過一年1050. 請問,你是要過一年後買還是需要就先買?? 但對短期投資來講,我買了就要賣,買1000過一年還是1000我不就虧錢?? (虧交易成本) 對於中期來講,我要放3~5年. 我買1000,過一年還在1000,那我不是在這邊空等? 我當然去找補漲強勢驅,買1000隔年就要看到1050... 這就是,投資可能不能買. 但自住除非遇到跌勢,不然自住都是立刻買. 至於長期就是要判斷地區成長的強勢度. 這邊1000,放了20年變成2900. 那邊買1000,放了20年變成3000. 那我當然買那邊.怎樣我都可以多賺一百萬...XD 所以長期會挑地點.... 但你自住,你工作或是學區又不再那邊. 妳為了100萬差額,把自己弄得很麻煩又很累又住不爽. 何苦呢?

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 10:28:09

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tonsofdamage09/08 10:27問一下如果想要投資並且出租的話，什麼時機點進場

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tonsofdamage09/08 10:27會比較好？還是現在中古補漲時期就可以進了，主要

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tonsofdamage09/08 10:27還是做中長期為主

出租主要是套利. 你出租投報率3%,利率1.7%,你借的錢都在套1.3%的利. 那自然沒有跌都可以買.

※ 編輯: ceca (61.227.99.244 臺灣), 09/08/2022 10:29:08

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alonzohorse09/08 10:35如果工作在八擴那附近當然買啊

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