Re: [心得] 房價根本不可能大跌

: 噓 a09250955: 你都不用檢視自己邏輯嗎？沒人愛買中古屋，中古屋就會 10/31 01:10: → a09250955: 在這波大跌，當價差過大你覺得新成屋不會有影響？ 10/31 01:10: → a09250955: 我兩個月前看台中房子，三房以上中古屋絕對破千萬，現 10/31 01:11: → a09250955: 在蛋黃區四房已經不用千萬了。 10/31 01:11
看到這邊覺得這觀念之前很多大大都講到爛了,

房屋不是純金融產品, 沒有實際操作過不會有感覺

以下自動過濾謾罵等情緒字眼

先來看看歷年移轉棟數

https://reurl.cc/x1ZLx4

去年34.8萬交易移轉棟數, 但新房供給只有約10萬

中古屋還是佔交易多數, 不是你愛不愛買就能決定供給需求的

你有無可避免的需求要買, 新成屋預售屋價格高買不下去就會買中古屋!

這中間24.8萬的缺口就是中古屋移轉

相對你持有的預售屋, 也會隨著時間變成成屋, 也就是你口中的中古屋

市場要波動也是高低價趨勢一致,

跌幅相等的情況也必然是高價品跌的比低價品多啊?

你大立光跌一根會跟雞蛋水餃股跌一根一樣嗎?

兼且大漲才會出現高低價差距被拉大的情況,

這就是板上很多大大講的漲價時預售拉高後中古後面補漲的情況

再來直接複製我之前的文章好了懶得重打XD

現階段市場上只有兩三成的有揹貸款

且實際市場成交都不會是在最高點處

就跟股票一樣 今天gg漲到688跌到379.5

只有買在688的會賠308.5

其他買在200的只是賺多賺少

最直觀的情況就是看法拍屋數量

我應該比你更期待有斷頭法拍的情況出現, 這也很多人想掃

但可能你不知道因為銀行鑑價還沒完全100%追上市場還在往上鑑,

再來看會走到法拍(或銀拍)的實際案件

本質就是 "本身價值" 低於 "需清償債務" 那當然就是跑路就好沒甚麼好說的~

這就是俗稱的"資不抵債"

但以往要出現在法拍 2~3胎都不一定會走到法拍, 通常3~4胎基本的

現在漲價=>貸款價差更大=>更多有願意轉貸、民間增貸的

以前金額1000萬 貸款八成800萬 銀行設定*120%=960萬 2胎貸款個120萬 三胎貸個80萬

所以你看到謄本會匪夷所思, 怎麼可能1000的東西上面抵押960+120+80=1160超過了???

哇緊繃了, 結果漲到1200萬又有200萬空間

你說會跌? 漲到1150扣掉稅金費用還是有空間啊?

真的不行你還有大絕招 "降價賣掉" 市場1200你賣1150還能不被秒殺嗎?

但新聞只會報賣1150房價跌了, 不會報你當初入手1000

這就是成交量下滑但依然還是有人在買賣的原因,

可能比市場看到最高價格低, 但比對成本絕對是賺的

此外現在正發生的高通膨影響鈔票的實質購買力,

你以為房價漲跌只是單純的漲跌, 殊不知其實是反應了手中鈔票價值的下降

大跌=你手中的鈔票突然升值了好棒棒, 理想很豐滿

實際上看到價格被實價登錄綁架你就會現實很骨感

實登是個雙面刃, 會造成價格僵固性

上面有提到要走到法拍現階段很難, 很多直接低於市價賣掉後2~3胎都解套

實登會讓市場價差波動不致於太大

市場平均50, 要追價可能51 52 53上去, 要跌就是48 49慢慢動

不相信你去每個都同棟實登九折出價看看哪個屋主要理你

所以這種情況就是...真的太低除非撐不住不然就乾脆不賣了

不要忘了這兩年租金漲一波, 出租補損血會比直接認列整體損失還常見

於是交易量萎縮

所以緩跌跟通膨兩者互相角力造成波動, 剩下就是冷靜判斷是否該出手

再多情緒字眼都沒用, 賣方要看的是真金白銀而不是情緒勒索

所以台中到底蛋黃區哪個社區, 成交兩個月前三房破千現在四房不到千?

在線等, 急, 霸脫告訴我我明天去下斡啦

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.203.219 (臺灣) ※ 編輯: sarra (111.240.203.219 臺灣), 10/31/2022 02:15:58