Re: [請益] 買投資客整理的老公寓

※ 引述《s8752134 (Sea)》之銘言：
: ※ 引述《bravenuworld (美麗新世界)》之銘言：
: : 不知道大家對於投資客整理過的房子有什麼想法，或是有建議該注意哪些地方嗎？: : 先謝謝回覆的版友了。
: 其實大部分的自住客聽到投客屋就反射性先嚇一跳再說。(自己嚇自己)
: 說真的我是不知道這群自住客哪來的底氣去嫌棄 or 質疑翻新的投客屋品質。
: 這個市場上無良的投客屋一定有，但你要因此因噎廢食那只能說明你自己也毫無內涵。
: 就問問這些沒翻新經驗的自住客：
: 1. 給你自己發包，你確定品質一定能做的比較好？
: 2. 給你自己發包，你確定價格比較便宜？或價格一樣？
: 3. 給你自己花錢裝潢，你確定你頭期款夠？
: 這三個問題如果都回答 Yes，那你99%不會是沒經驗的自住客，剩下那1%不是設計師
: ，就是統包工班賺夠錢自己買房自己做。
: 所以沒經驗的自住仔，在那邊擔憂害怕買到無良投客的房子該怎麼辦...
: 阿問題是上面那三點，你自己裝修一樣也會遇到問題甚至更慘都有。
看到大大分享投資客屋的注意事項，我不禁要分享，身為一個對投資客屋嗤之以鼻，卻經歷各種DIY跟叫工班的經歷後想法的轉變。

我找過五組工班（或師傅）：加電表、鋁門、衛浴修改、衛浴泥作增建、夾層。全部除了泥作師傅有良心以外，全部都在比爛。有時看了會覺得像是小孩做美勞的程度，各種小技巧都不會用。礙於我家在他手上，指指點點只會更糟糕，所以想想「他是師傅應該知道吧」「師傅應該有自己的方法吧」，但結果總是失望，我才是自以為的那位，師傅真的就是懶，就是爛，就是要匡你沒錯。

1.加電表：好意請便當，後來乾脆來做半天等便當。飲料還裝熟自己開我冰箱拿。我稍微幫忙，客戶我突然就變成了助理被使來喚去。原本說好的價格，突然說電箱要更大要加價。原本需要牽動電箱而加價，後來又說不用了。原本新的無熔絲開關，變成我的二手開關，總電源一下60A一下又變50A。最後我要備用的二手開關，硬被拿去拆解回收。

2.鋁門：一個做了半輩子，卻雷射完上水泥，就不再測量垂直跟水平調整的師傅。兩個門都歪，一個要關還要用力碰。（還是朋友的朋友）

3.衛浴修改：剛開始信誓旦旦，說到做到，高效率。我都客客氣氣，到後來被採在頭上，兩週的工程做了兩個月。小瑕疵多，任意換我衛浴的顏色，要求更換還怪我沒說好。不會貼馬賽克也不講，做超醜大小縫還要跟我增加工資。

3.夾層最慘了。該滿焊的只用點焊，點焊有的還裂開；橫梁要雙C鋼，把我改單C鋼，中間短接要單的，把我改成雙。完全徒增承重，又重挫結構耐重。要求補滿焊，卻趁我不在，直接補silicon上漆。要是外行人只用肉眼辨識，肯定以為焊得又勞又漂亮，其實是silicon，黑心到你被C鋼雜死了才會知道。現在到隔壁盤求教，而且還在溝通中。如果不是有家人懂，我也不知怎麼辦。而且357cm的衡梁就水平歪斜高低差了10~14公分。

4.泥作：當初40萬統包4間衛浴+一堵牆的師傅，管線幫我改得漂漂亮亮。也許沒有超便宜，但絕對0失誤，一切按部就班，還幫你留意很多美角做到好。後來還請他包了套房門，基本上大約比我外面找的貴1成，但絕對做到價格內盡善盡美。舊地板弄傷小事我都不會計較。唯一後悔的是，沒有聽他說的趁機把糞管排水管改成獨立（當時覺得樓上塞住怎麼辦），現在鄰居也不知我的好，以後塞住，我可能要看鄰居臉色。

在這些過程，自己來除了要等、找、比價、規劃，在施作過程還要面對各種師傅的佔便宜、偷工減料、你越客氣越不懂，會偷更嚴重，絕對無下限。當自己要面對這些事情時，要做功課、問人、查資料，還要跟師傅纏鬥。平常要上班，下班還要不停歇想辦法看怎麼去要求那些爛師傅，心力交瘁，而且絕對不會只是一兩天。一個10萬的工程，耗費的精神心力可能要再加個兩三萬。萬一做爛了，就是付之一炬，你得到的是經驗，看你值不值。

經歷這些，必須說找專業的投資客屋，絕對不是壞事。以我出租來說，要是經過投資客處理，而不是自己DIY加碰釘子，就不用房子搞了兩年還沒好，再加上壞塌的歪斜夾層跟關不好的門。想要自己來，如果沒有背景，我想都會不同程度的慘。

如果不是我購屋的嚴格要求，想在有限資金上做最大化，真的還是給人做會比較理想。投資客屋直接享受成果，經過板上大大教導，一翻兩瞪眼，好就是好，不用跟一堆雜碎鬥智測EQ，失眠折壽。

: 所以到底該怎麼辦？
: 自己做功課或是找懂的人陪你去看屋檢查看看啊。
: 而且正常靠翻修轉賣房子的投客，多半都會把施工期的照片存下來，但不一定賣房時: 會主動提供，但你可以問吧？ 你有嘴巴可以問吧？
: 主動問仲介或問賣方有沒有當初各時期裝潢照，甚至是報價單進貨單(這就不一定會給)
: ，而且房子有動管線，你有拿到這些照片未來假設要修繕也會方便許多！
: 當然不能排除一切的資料無良投客都可以照假，但你同樣可以比對啊。
: 另外如果給不出來就不能買嗎？ 也不一定
: 你可以從現況仔細去觀看施工品質，通常無良投客弄好的房子品質都不會太好，
: 例如窗台水泥不平整、地板不平整或貼牆處修飾狀況不佳、浴室磁磚縫隙過大或
: 凹凸不平...等等，你都可以從現況去得知一些端倪。
: 阿如果你還是要吵說你不懂也不想懂也沒人陪你去看.............
: 那你就不要買投客屋不就好了... 引用蘇光頭的一句話：在那叫甚麼 XD

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真的血淚....修個房，頭髮又白又少。

他是行家，會看的話，這樣當然最好。我是特殊要求，所以只好自己來。

是這樣沒錯。但一般人沒管道，找到好工班前必須繳學費，最後還是得給投客賺。我繳完 學費了，才找到一個好工頭，但運氣不好的應該很多。

第一句就寫了「投客屋注意事項」。前篇的內文也沒刪

你有看內文嗎？40包了什麼我可沒講，多久前的事也沒提，重點是該師傅是唯一能信賴的 ，你卻說我嫌。你要不要去看眼科？嫌啥？

這麼絕對喔？你通靈還是算命？先看清楚內文吧。

通常報價出來，不要太誇張，我沒在殺價的。殺的意義何在。要你教？？