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Re: [新聞] 批都更「一坪換一坪」是魔咒 李四川：不

IBIZA 發表於 2024/4/25 上午12:36:00
看板Gossiping標題Re: [新聞] 批都更「一坪換一坪」是魔咒 李四川：不作者
IBIZA
 (溫一壺月光作酒)時間推噓 9 推:15 噓:6 →:47

※ 引述《wei816 (SW)》之銘言：
: 這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因
: 台北一坪換一坪反而不是太大議題
: 台北很多地方都做的到
: 尤其是捷運附近的，實坪換實坪都可以，搞不好還有車位
: 但是為什麼連這些地方都很難都更？
: 因為違建不拆
: 像是頂樓加蓋，一樓佔據公有地，這些才是主因，才是都更難行的原因
: 不信，找個捷運附近公寓，統一拆除違建，再問要不要都更，你看效果會不會好
: 但李四川為何不敢提？
: 因為是事實，而且公寓屋主很多都認識立委議員什麼的，他提出來會害蔣被罵
: 所以啊，先做都更效益大的，一坪換一坪，帶動都更風氣，永和大陳都更不就是二期帶出來都更風氣，三四五六七才會順利啊
: 所以，老李，不要老看錯問題點，你這樣子會事倍功半啊
: ※ 引述《qw5526259 (B.K)》之銘言：

這兩篇都是搞不清楚狀況
台北難以大規模都更的原因, 就是因為容積不夠
違建的問題有, 但很次要
真正會去說甚麼我違建也要一坪換一坪的人, 有, 但很少
而且真的貪的人, 也不用靠甚麼違建要坪數
直接要求一坪換十坪難道不可以嗎？

大部分人都還是會有合理的期望跟要求
但台北難以大規模都更的原因
是因為台北是從民國72年起分區實施容積管制

實施容積管制之前, 台灣都市地區是採用建蔽管制
這兩者的差異是, 容積管制是直接限制你多少土地就只能蓋多少室內坪數
而建蔽管制是管制允建面積比例跟高度

民國72年以前(依各地實施容積管制時間為準)
一般住宅區的允建建蔽是60%或70%
高度的部分是以6+基地境界線到道路中心線*3, 也就是6+道路寬度一半*3

所以, 以台北市一般有建築線的最窄巷弄6米來講, 允建高度就是6+3*3=15公尺
這個高度, 一般來說就是五層樓, 所以巷弄建築常見就是五樓公寓
而這種在巷弄內的五層公寓建築的容積使用, 大概就是 5*60%=300% or 5*70%=350%

但進入容積時代之後, 這種巷弄內的住宅用地, 大多編為住三, 容積率225%
和原有建築物有75~125%的差距

如果以都更最高獎勵, 原容積120%計算, 300%可以蓋到360%, 350%可以蓋掉420%
要一坪換一坪的話, 建商就必須以360%的建築費攤在建商分到60%房子上
若都更成本30萬(一般大概30-35萬), 那建商就得賣到一坪180萬才能回本

如果只能賣120萬, 那分配比例就得用270% vs 90%分配
如果只能賣100萬, 那分配比例就得用252% vs 108%分配

而且這還都還沒有考慮銷售成本跟利潤, 考慮進去交換比會更低

台北市五層公寓, 沒有得到特案大幅提高都更獎勵的話, 是幾乎不可能做到一坪換一坪
這才是台北市難以都更的關鍵

其次則是一樓店面, 因為建蔽率從60%變成40%, 減少1/3面積, 造成的價值減少問題
這使得大部分都更往往都會卡在一樓店面屋主

至於違建的因素不能說沒有, 但很次要了

--

※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.240.195.108 (臺灣)
※ PTT 網址
※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 00:39:40
推

b0d 04/25 00:39有道理！

推

peachteagif 04/25 00:39其實就直接說做不到就好了，因為新的

→

peachteagif 04/25 00:39消防法規把公設堆更高

法規要求的公設都會多給不計容積的面積, 跟這個沒關係 像法規要求雙梯, 就會多給5%面積, 但這5%不能用在室內, 只能用在特定項目

推

StylishTrade 04/25 00:39最好笑的就是容積率幾百年不提高XD

→

StylishTrade 04/25 00:40如果容積率每年都跟著通膨

→

StylishTrade 04/25 00:40早就搶著都更了

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nicholassys 04/25 00:40唉 政府是發展的阻力

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peachteagif 04/25 00:41加上電梯梯廳通常也會吃掉一部分

電梯梯廳, 面積夠大的建案, 主要都是吃額外給的不計容積的面積 小建案比較有可能吃到容積

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petshopboys 04/25 00:42建商騙人簽同意書 然後暗槓獎勵容積

所有容積都得寫入計畫書, 送公聽會, 然後都審會審查 要怎麼暗槓你可以教一下嗎?

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StylishTrade 04/25 00:42卡死容積率就是政府的德政QQ

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peachteagif 04/25 00:42會吃啊，專有部分的會計入總樓地板面
→

peachteagif 04/25 00:42積

梯廳是小公, 怎麼會是專有部分

推

foxtrot004 04/25 00:43感謝 這個說明就很有說服力，但不能一

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foxtrot004 04/25 00:43坪換一坪還是滿讓人失望的，該上調容

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foxtrot004 04/25 00:43積率

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petshopboys 04/25 00:43比照眷村改建政府直接公辦都更發包

推

allen0981 04/25 00:44最近隔壁幾間透天地主在問我要不要一

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peachteagif 04/25 00:44專有部分我是指機電設備，打太快沒注

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allen0981 04/25 00:44起都

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peachteagif 04/25 00:44意...抱歉

機電設備是大公, 不是專有面積 機電設備法規一樣有給不計容積面計 和安全梯梯間、緊急升降梯、排煙室、管委會 等共用10(單安全梯) or 15%(雙安全梯)面積

推

ccc101419 04/25 00:45這篇專業!

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petshopboys 04/25 00:45都審會幾乎都建商養的x？

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allen0981 04/25 00:45透天三層,縮店面真的有點影響

推

mjonask 04/25 00:46專業

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GEoilo 04/25 00:47其實就跟當初國宅一樣，公辦營建就好，每

→

GEoilo 04/25 00:47個都更都一樣設計、統包採購，不讓商人賺

噓

petshopboys 04/25 00:48問題就在資訊不對稱 建商騙東騙西

一個都更案幾百住戶, 自己不懂, 不要覺得全部人都不懂啊

推

acolam 04/25 00:48推專業

推

shy2260 04/25 00:49簡單 找黑衣人擋住路口不給進公聽會

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tomshiou 04/25 00:49開放蓋更高就好了 政府就是圖利財團

不是高度問題, 是容積問題

推

wei816 04/25 00:49請問大大，在捷運附近都沒辦法嗎？像大安

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wei816 04/25 00:49森林公園？等等超精華區預售一坪都快180萬

能賣180萬的地方, 他成本(含建管銷)要多少?

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wei816 04/25 00:49啊，這些不也是無法都更，為什麼呢？誠心

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shy2260 04/25 00:49這招興建焚化爐我看過

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wei816 04/25 00:49問

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petshopboys 04/25 00:49都更估價事務所3家全由建商委託 哈

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petshopboys 04/25 00:51都更制度放任建商亂搞 沒人信任牠們

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petshopboys 04/25 00:52幾個地主搞懂協議合建跟權利變換？

好啦好啦, 我知道你不懂

→

petshopboys 04/25 00:52都審會的成員跟建商沒關係嗎？笑死

噓

petshopboys 04/25 00:55哈哈 你懂個屁啊

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petshopboys 04/25 00:56都更問題不只容積率啦

好啦好啦, 一邊說自己不懂, 一邊又能分析都更問題 八卦板就是不缺你這種人

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hermit777 04/25 00:56講到容積，牽涉更多了，容積如果全面

→

hermit777 04/25 00:56提高，讓一整區5樓公寓全面蓋成7樓，居

再說一次, 跟幾樓其實沒有關係, 重點是允建容積 另外, 現代每戶住的人口也跟當年不同了 以前的五樓公寓住一家7口, 現在有多少家庭還有7口人?

→

hermit777 04/25 00:56住人口會增加多少？公共設施夠不夠？

台北市都市計畫, 是在沒有捷運的時代, 計畫給350萬人居住的 蓋了捷運, 又只有250萬人口, 沒有理由不能增加？

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hermit777 04/25 00:56甚至供給太大造成房價崩盤？這不是鍵盤

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petshopboys 04/25 00:56都更主要是制度設計爛和資訊不對稱

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hermit777 04/25 00:57打打就好的，還是說你是指只有少數幾

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hermit777 04/25 00:57戶才可以享受容積提供的特權？

噓

petshopboys 04/25 00:59哈哈 我沒說我不懂啊 自己在那胡扯

好啦好啦, 大家都看到你的高見了, 感謝你分享

→

petshopboys 04/25 01:00容積率提高還是無法解決資訊不對稱

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peachteagif 04/25 01:00原本30坪實際使用27坪變20坪還要貼幾

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petshopboys 04/25 01:01哪像你以為自己很懂？ 可憐啊

誰可憐是顯而易見

※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 01:01:22
→

peachteagif 04/25 01:01百萬，那原本房子還能住就住原本就好

→

peachteagif 04/25 01:01大概像這樣

推

poison5566 04/25 01:07台北是移入比移出多吧 像新竹也是移入

→

poison5566 04/25 01:07多 學區問題直接爆炸 容積都市計畫真

→

poison5566 04/25 01:07的不能想拉高就拉高

其實搞一堆專案不如檢討容積率 建蔽時代的巷弄住宅容積換算過來就是300%啊 當年同樣面積住的人口更多、交通更不便利, 卻可以300% 現在單位面積住的人口少了一半、捷運也蓋好了, 卻不能300%?

噓

petshopboys 04/25 01:11可憐啊 主要問題就不在容積率

好啦好啦, 大家都看到你的主張了

噓

petshopboys 04/25 01:15台塑都更就自建 不讓建奸商賺一手

笑死 你也可以自建啊XD 我家就自建的, 怎麼了嗎

※ 編輯: IBIZA (111.240.195.108 臺灣), 04/25/2024 01:26:21
推

kevin1999 04/25 02:54I大有分到墨花香？

推

hippo2000 04/25 04:41推專業，台北容積建蔽土地取得跟建築成

→

hippo2000 04/25 04:41本及地點賣價，才是區域都更主因

推

cerberi 04/25 07:23推

推

hank791221 04/25 08:08沒有很次要喔，你一定沒遇過佔有他人

→

hank791221 04/25 08:08土地舊違章或是佔有他人土地新違章，

→

hank791221 04/25 08:08我手上就四個案子有^_^

→

elvis30901 04/25 08:10很少，但很少的人就可以拖死都更

噓

Leoreo 04/25 11:24原來你自建 難怪不知道頂加仔厲害
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