Re: [閒聊] 阿姨膝下無子，但有幾間房子要給外甥

先說結論
2016年以前取得, 繼承可延續一次免房地合一稅的房子
最佳取得方式是遺產繼承
2016年以後取得, 適用房地合一稅的房子
最佳取得方式是辦理高於公告現值的貸款, 房子跟現金分年贈與給繼承人

計算一下不同情況的稅務問題:

共通情境: 兩間台北市公寓, 假設實價各2500萬, 公告現值約50%, 各1250萬

2016年房地合一稅實施以前取得:

1. 分年贈與

轉移價值 : 1250萬 X 2
贈與稅 : 無
房地合一稅: 950萬(兩年內, 2500萬賣掉)
831萬(五年內, 2500萬賣掉)
475萬(十年內, 2500萬賣掉)
281萬(十年以上, 2500萬賣掉)
157萬(兩間皆適用自住持有六年, 2500萬賣掉)
257萬(兩間皆適用自住持有六年, 3000萬賣掉)

2. 遺產繼承

轉移價值 : 1250萬 X 2
遺產稅 : 104萬
房地合一稅: 無(但要繳土增稅, 兩者可以擇優
土增稅的部分, 遺產繼承時
原始取得年月跟原始公告現值會更新到繼承發生時
所以土增稅應該會遠小於房地合一稅)

3. 貸款八成, 分年贈與現金

轉移價值 : 2000萬 X 2
贈與稅 : 無
房地合一稅: 320萬(兩年內, 2500萬賣掉)
280萬(五年內, 2500萬賣掉)
160萬(十年內, 2500萬賣掉)
120萬(十年以上, 2500萬賣掉)
無(兩間皆適用自住持有六年, 2500萬賣掉)
100萬(兩間皆適用自住持有六年, 3000萬賣掉)

2016年房地合一稅實施以後取得:

1. 分年贈與

轉移價值 : 1250萬 X 2
贈與稅 : 無
房地合一稅: 950萬(兩年內, 2500萬賣掉)
831萬(五年內, 2500萬賣掉)
475萬(十年內, 2500萬賣掉)
281萬(十年以上, 2500萬賣掉)
157萬(兩間皆適用自住持有六年, 2500萬賣掉)
257萬(兩間皆適用自住持有六年, 3000萬賣掉)

2. 遺產繼承

轉移價值 : 1250萬 X 2
贈與稅 : 104萬
房地合一稅: 950萬(兩年內, 2500萬賣掉)
831萬(五年內, 2500萬賣掉)
475萬(十年內, 2500萬賣掉)
281萬(十年以上, 2500萬賣掉)
157萬(兩間皆適用自住持有六年, 2500萬賣掉)
257萬(兩間皆適用自住持有六年, 3000萬賣掉)

3. 貸款八成, 分年贈與現金

轉移價值 : 2000萬 X 2
贈與稅 : 無
房地合一稅: 320萬(兩年內, 2500萬賣掉)
280萬(五年內, 2500萬賣掉)
160萬(十年內, 2500萬賣掉)
120萬(十年以上, 2500萬賣掉)
無(兩間皆適用自住持有六年, 2500萬賣掉)
100萬(兩間皆適用自住持有六年, 3000萬賣掉)

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願歲月靜好，現世安穩

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贈與價值就是依照公告現值扣除負擔, 目前免稅額是一年244萬沒錯 另外, 附貸款贈與要銀行同意, 所以受贈人要有一定財力