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Re: [請益] 銀行鑑價該如何看待

看板home-sale標題Re: [請益] 銀行鑑價該如何看待作者
cecol
(雪橘子)
時間推噓34 推:35 噓:1 →:76

蠻多版友的回應 覺得蠻多反思想繼續討論
拿出幾點很想繼續精進的地方 也留下紀錄讓其他夥伴一起學習

先繼續給出客觀條件討論
1. 目前找北市學區房 目前最近都是在看雙敦(但沒有一定雙敦, 升學率前5都在看
2. 科技業, google的到, 家庭年收抓 250+
3. 目前看房總價區代 1500+ 但還在估總上限價痛苦線, 鑑價+斡旋問題

新房就不考慮, 台北市新房是另一個世界(尤其學區
台北市以外新房+念私立解法, 也不考慮
念私立就是花費, 學區房剛性就在那,
我理解就是專注蛋黃區, 錢投下去就還算是資產累積範圍,
私立念下去 小孩長大出來沒有相對應的能力報酬 錢就是丟進水裡
((上面方向有誤解也請給指導

至於住老房(3-4X屋齡) 跑垃圾車 沒有警衛 鄰居 宮廟 擁擠 市容醜 老市場
就不用多討論 當作個人選擇
((CECA 說中 - 室內大+近是強剛需
真要在意就只是地震 + 戰爭 + 核電廠爆炸
不過目前就鴕鳥心態 屆時台北市60-80%死光了

點名幾個版友 有些是長期爬文章 受益不少 承認是半知半解 希望指點迷津

推 zerofantacy: 另外貸款成數不足八成就解約這個方式不太建議,因為 08/27 01:12
→ zerofantacy: 屋主可能看到這條就不考慮賣你了
→ zerofantacy: 詢問其他間有的也是75成、有的甚至6成;然後問我的薪 08/27 01:16
→ zerofantacy: 轉戶,對方就回答說沒啥問題,基本就是成交價八成,

這個我試著下斡前提看看吧, 反應不好在滾動調整
薪轉戶友有證明就好? 我沒想過這麼容易

→ wiston1419: 你自己研究不出行情價嗎...? 08/27 01:57
→ wiston1419: 你房仲這樣說你就可以趁勢加一樓說的那條 看房仲反應

承認就是還在學習期 還在評估怎麼看行情
一直在看房 所以給更多線索有助於討論也留給其他人紀錄

推 jessicaabc98: 沒用銀行價,你現金要很多,自行評估 08/27 03:05
→ jessicaabc98: 硬買沒用的,讓有更多現金的買,50年
推 jerry10307: 現在中古屋補漲,銀行鑑價又保守。自備款真的要拿 08/27 07:44
→ jerry10307: 很多…..

上面說的也是正確方向, 只是蠻顛覆 台北市這種 3~5000+ 總價
買的都是手上現金 7成開始準備嗎? 我以為反而是貸款成數高才可以拉起房價
怎麼結果是天花板房價是靠自備款拉起來?
這跟低利率 高貸款成數 來拉起房價的做法完全相反

推 Tmk: 從內文看來原po確實不了解行情才被房仲話術耍啊

確實不是內行了解行情

→ IBIZA: 這個房仲放屁不要鳥他

你的文章我有努力爬過 希望指點迷津((還處在一知半解

→ bbnctu: 抓這麼緊不到八成就會爆掉,那表示你可能看了超出能力的 08/27 08:42
→ bbnctu: 房子,老公寓裝潢整理的錢有準備了嗎?

差別在不想動的資金是否要從國外回來 那算極限值範圍了
目前盡可能找不需要大翻新公寓 粗抓 裝潢50萬內可以搞定的

噓 Best5566: 紅的明顯,你真的想知道最好拿大概地點跟真的價錢出來 08/27 09:36
→ Best5566: 講,什麼開價100仲介說140,最後都變成亂講 08/27 09:36

後來問到那幾個案例 都是 雙敦1X年成屋, 電梯社區之類的
我知道已經不是同條件比較了 真的是學經驗

黃色房仲目前表示1XX起跳, 用銀行鑑價買不到

→ Taiwanwolf: 代表你買貴了 08/27 09:47
推 kissmeeggy: 我的房子銀行鑑價2500,買2200。中信跟國泰的鑑價 08/27 09:51
→ kissmeeggy: 都比我買的高。

所以我想問, 也是有銀行鑑價出來, 還可以開的比較低?
這怎麼談??
我以為屋主會用銀行鑑價來踩死說, 你怎開的更低? 心態更堅硬
銀行鑑價目前是定錨我心態 還是其實我這樣也錯了 搞不好也是買貴?

最後我的問題是 有時候好物件(需求對 價格也對 不是開高價放看看)
我理解都是至少一日內下斡 一日內成交
還有時間等鑑價嗎? 我目前去問鑑價都是3-5天才回復
那真的這些成交的買家 都是備好 3-4成現金來拚嗎?

感謝各位指導


※ 引述《cecol (雪橘子)》之銘言:
: 鑑價也是讓我蠻頭疼的
: 因為屋主開價 跟 銀行鑑價 都差 20-30%
: 大概就是屋主開一坪100萬 (5X年老公寓)
: 銀行鑑出來一坪大概 70初頭
: 然後房仲就開始說因為銀行只是初估 都會比實際成交低很多
: 實際上成交後送去配合買方資料都會高上許多???
: 然後就開始說他們最近手上幾件都是 每坪15x萬 成交
: 一直拿說最近都是 每坪 15x萬 14x萬成交
: 當然我不會覺得他說謊, 反正就不同物件, 沒討論基準
: 但就當前鑑價物件, 真的會差這麼多?
: 房仲還會補說, 屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬
: 房仲怎麼說我目前就不納入判斷了,
: 只是銀行鑑價 跟我下斡的判斷確實讓我頭疼
: 因為只有成交後才有真實鑑價(考慮我收入能力)
: 對吧(我有大概爬過版上鑑價相關文章)
: 因為鑑價差別就是我手頭資金準備
: 如果鑑價浮動不大, 我就可以八成貸來看我能買到甚麼程度房子
: 但如果浮動大, 就得超保守 可能自備款要抓 7-6成 就變成買不到理想
: 只能盡可能保守買房
: 但就保守買房策略來說 那房價還可以一直往上衝?
: 賣方就繼續加價放上去, 放到下一波QE 之類的?

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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 123.193.182.119 (臺灣)
PTT 網址
※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 11:37:53

stealk08/27 11:43年收250要摸北市學區宅 那就40年5F公寓 裝潢準備200

tfct08/27 11:471500只有邊陲公寓 哪來的學區公寓

stealk08/27 11:47250不會只買1500的拉

F9393508/27 11:48鑑價都可以喬的同一個房子問同一家銀行不同的人價格都不一

F9393508/27 11:48樣,除非全部送總行~

tfct08/27 11:49如果你把新房放進去看 台北市公寓根本便宜到爆 閉著眼睛買

F9393508/27 11:50你沒買到沒合約大家都認為你問爽的~以代書那邊問到為主

F9393508/27 11:50

tfct08/27 11:501500邊陲,2000非邊陲,2500-3000才有學區房

tfct08/27 11:55升學率前五是到哪?中正金華敦化介壽? 民生社區介壽學區那

tfct08/27 11:55邊公寓接近2000接近2500很基本吧

F9393508/27 11:56一千五要買哪裡?連撫遠街都找不到

iamiam08/27 11:561500是台北學區房的預算?又不要老公寓?

tfct08/27 11:571500中永和萬華公寓吧 撫遠街1700

iamiam08/27 11:57升學率要前五?雙人年薪250?

tfct08/27 12:00其實也沒有很難 頭款存到500-550 貸8成。不要裝潢或要裝潢再

tfct08/27 12:00信貸

iamiam08/27 12:01這些煩惱都很多餘,認真建議你先去看屋、下斡吧!你沒買

iamiam08/27 12:01到根本也不知道銀行會不會鑑到成交價!

sss70030408/27 12:01年收250.....跟人家談學區,也幫幫忙,我跟我老婆年收8

sss70030408/27 12:0100,雙墩都還不敢想

tfct08/27 12:01是說一定要這麼緊嗎? 台北市不是明星國中也很不錯啦北市8+9

tfct08/27 12:01已經越來越少了

wiston141908/27 12:05雙敦老公寓單價也是要8X

IBIZA08/27 12:08台北5x年老公寓 銀行鑑出來的7x算行情價 房仲講15x 14x

IBIZA08/27 12:08當他放屁就可以

IBIZA08/27 12:09蛋黃一點, 8x 9x都有可能, 但銀行不一定認同

目前看到是這樣 20坪 雙敦5X年老公寓3F 開價 100, 鑑價 83 30坪 雙敦4X年老公寓2F 開價 90, 鑑價 72 坪數 總價 樓層都有關係 就上述兩案例 鑑價是合理還是 過低? 上面房子都是掛 591 擺在那 沒進展, 一堆人看也沒被秒殺 (地點都是距離捷運站 500-1000公尺) 所以我才覺得 開價過高 用銀行鑑價來下斡 但想說是否判斷錯誤?

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:14:20

IBIZA08/27 12:13鑑價已經算行情價, 你往上一點正式送件有可能同意你

IBIZA08/27 12:13差太多就不行

IBIZA08/27 12:15鑑價各銀行不一定, 建議你多撒幾間

感謝給指引 心理感受有比較更好抓穩了

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:17:06

IBIZA08/27 12:17tier1 永豐 中信 富邦 tier2 玉山 國泰 遠東 安泰

IBIZA08/27 12:18這些是我送過 比較有機會出高鑑價好條件的

IBIZA08/27 12:18網銀因為房貸業務比較新 我沒問過 你也可以問問看

IBIZA08/27 12:19網銀有時候比較敢給

tfct08/27 12:19兆豐也可以送吧

IBIZA08/27 12:19兆豐我沒送過 其實官股我就懶得去了

tfct08/27 12:20我的是兆豐 我沒殺價當盤子買都給我了

IBIZA08/27 12:21可能是忠孝復興差三站太高大上 所以就核了

我這邊問一下 自己送銀行鑑價要哪些資料? 目前都是房仲去送? 還是版上有相關關鍵字文章嗎???

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 12:22:29

tfct08/27 12:22利率還比台北富邦低 當時

IBIZA08/27 12:23#1XW-ng1i (home-sale) 我以前有寫過送粗估的文件

cecol08/27 12:27感謝 IBIZA 受益良多 我去看看

nosnhoj012308/27 12:32就用銀行鑑價為上限去買買看?至少風險低,只是要買

nosnhoj012308/27 12:32到也比較花時間就是,通常591上擺很久沒成交的不是沒

nosnhoj012308/27 12:32他的道理XD

cecol08/27 12:39樓上說的沒錯 看各位回應 銀行鑑價幾乎是行情價 差別就是

cecol08/27 12:40屋主想用高於行情來賣, 我沒有這麼急 比竟小孩還在幼稚園

cecol08/27 12:40我願意花時間 舊址是確保方向是對的 來跟大家確認方向

tswen08/27 12:43預算不足吧

Leeabel08/27 12:44開價隨屋主心情怎麼開都行,參考價值低。普通物件成交價

Leeabel08/27 12:44離銀行鑑價可能會高,但不會高很多。

Leeabel08/27 12:45你不用去執著屋主開價多高這種事...

cecol08/27 12:47就被房仲唬了...

Morphee08/27 12:47出手買之前就要密切跟房仲專員合作了

jackyzhes08/27 12:50鑑價是一回事 開價也是一回事 真要買要參考的是實價登

jackyzhes08/27 12:50錄 能出到實價範圍內才比較有機率能買到(不考慮急售

jackyzhes08/27 12:50等因素)

alexstag08/27 12:53銀行鑑價本來就可以有落差,屋主想賣高很正常,跟

alexstag08/27 12:53你想買低一樣,反正不急就慢慢看,看文字也不是沒

alexstag08/27 12:53錢,真的有需求時間壓力再買

nthomas08/27 12:54但這些都是老房 要追垃圾車 也沒警衛的公寓耶

感謝提醒 我知道了

alexstag08/27 12:54年收250預算可以拉到2000以上

jessicaabc9808/27 13:16私立的唸一唸啦,之後你就知道好處了

cecol08/27 14:08私立我算下來花費很複雜, 交友圈 寒暑假 出國團

cecol08/27 14:08團體學習團之類的, 我很難評估是否必要, 但房子就是目前

cecol08/27 14:09明顯需求, 還有距離跟空間

cecol08/27 14:10錢只能用在刀口上, 我對新成屋的剛需感受不強

cecol08/27 14:10更別提 垃圾車 屋齡 有沒有警衛 可能就真的習慣了

cecol08/27 14:11完全無感受到以上的必要性

cecol08/27 14:12上述很方便, 但沒有也沒有生活過不下去 品質極度低落

iamiam08/27 14:25去看房吧!沒看到符合需求+喜歡的商品之前,你的煩惱都是

iamiam08/27 14:25多餘的

shuichia08/27 14:28雙敦不要公寓,1500萬除了套房能買什麼?

1500+ 2000+ 可以 目前若能貸八成 到2500-

Tmk08/27 14:41我也跟黃色房仲找雙敦學區破爛公寓,就沒人跟我說要100起跳

Tmk08/27 14:41啊 XD

Tmk08/27 14:44就是被房仲看沒有,人家才會這樣唬你

Tmk08/27 14:47若仲仲感覺的出你有基本概念,絕大多數人會跟你講人話

Tmk08/27 14:49建議再找別的房仲試試,這個房仲跟你不存在信賴基礎

房仲說房是很熱門 結果推給我物件超少 不知道是我問題還是怎樣

alexstag08/27 15:19這個收入不要拼私校啦…

alexstag08/27 15:20除非你家很有錢

就是知道沒這麼有錢 那就拚好一點公立學校

alexstag08/27 15:20不然好一點的公立學校也不錯

jessicaabc9808/27 15:39錢省一省,直接送出國都不用這個價錢

親自帶過小孩去英文母語國家生活過 1-2年 決定回來都有各種考量

F9393508/27 15:59什麼財商思維,送出國是完全沒了,買個市中心學區房之後想

F9393508/27 15:59賣掉還會增值賺錢,給你讀12年賣掉說不定還不用錢到賺兩

F9393508/27 15:59百萬

bms08/27 16:21推 買學區房的錢就算是累積資產

jessicaabc9808/27 17:10十二年後你確定會漲,我是不這麼認為

jessicaabc9808/27 17:12x仲都說學區房,就是個大盤子,我就不說了

CrabBro08/27 17:16銀行鑑價在房價上漲期間會比實價慢跟上,這種時候自備款

CrabBro08/27 17:16款要比較多,但平穩時期銀行鑑價理論不會差實價太多

CrabBro08/27 17:17總之鑑價通常會慢慢跟上實價,但銀行鑑價會根據屋況調整

CrabBro08/27 17:17通常新房或新古屋會最沒問題,中古屋經常有落差,令外磚

CrabBro08/27 17:17造的房屋鑑價很可能很慘

jessicaabc9808/27 17:18就不到銀行價的就別買,不用搞的那麼麻煩..

感謝說明

CrabBro08/27 17:19中古銀行鑑價比較低的原因就是因為房屋本身已經沒多少價

CrabBro08/27 17:20值,大部份的價值都在那塊土地,銀行不想做沒有把握生意

CrabBro08/27 17:20但對一般屋主而言,就算是土地也有都更的機會,願意賭

CrabBro08/27 17:21同樣5x年老公寓,除非能做商用,不然不可能條件相當一個

CrabBro08/27 17:2214x~15x,一個開10x,房仲一定在說謊

CrabBro08/27 17:22屋主之前 8x 沒賣掉, 現在心態只會更硬 << 也不合常理

CrabBro08/27 17:238成條款對你來說是單方面保障,如果對你很重要務必堅持

CrabBro08/27 17:23另外除了成數,年限也別忘了,中古屋很多可能只剩20年

感謝分享 版上高手不少 隻字片語 透漏不少訊息

jessicaabc9808/27 17:33樓上說的對,不能商或八米路,仲仲來騙的

wiston141908/27 18:56哈哈 送出國 你未成年要在國外唸書要有親戚在國外 不

wiston141908/27 18:56是錢的問題而已

wiston141908/27 18:59成年了要念國外大學也跟學區房不衝突

F9393508/27 19:06送出國幾個字那麼容易 養出個孫安佐看你怎麼辦

大家心知肚明送出國的難度

※ 編輯: cecol (123.193.182.119 臺灣), 08/27/2023 20:00:35

paul7631808/28 02:52總價1500的前幾名學區房不可能可以住一家大小,只能掛

paul7631808/28 02:52學籍出租

paul7631808/28 02:542000附近的公寓也是用搶的。如果還要考慮鑑價夠不夠買

paul7631808/28 02:54不到的機率挺大的

maypcc08/28 08:39這總價帶1500內 前三名中正金華雙敦有物件幾乎都是用秒的

maypcc08/28 08:44四五名你是指介壽龍門? 3~5000的為何自備要7成?