Re: [請益] 房板數學請益
不動產投資不用到微積分啦，但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要
跟經營企業一樣，每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益
及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表，不動產資產管理總控表
這三張表不是會計上的四大報表，可以互相連動，建構出一個基礎的不動產模型
企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表，投資不動產股本相對簡單
股東權益表反而沒有這麼重要。
1. 不動產的資產管理總控表
此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數，出租租戶的租金及出租時間，貸款銀
行的金額及利息期間，每月的維護費用及其他費用維護期間
最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊，全部列表出來
維護花多少錢，做多少事，範圍在哪，期間多少等等
租戶有誰，月租金多少，有沒有免租期，有沒有押金，期間多久等等
所有的基礎資訊仍越詳細，越有邏輯條列出來，在這張總控表上不用計算
只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎，基礎參數越多越好
2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表
編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表
從總控表去抓，善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用
才不用一個一個慢慢拉，舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用，就打個簡易的
=IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -（總控表上的火險費用那一格),0)
以上每一行每一列仔細計算，最後會得到一張每月簡易綜合損益，以下為簡易型
+ 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等)
- 減 營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc)
- 減 持有成本(Holding Expense/Carry Cost) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費
= 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣
- 營業所得稅和Withholding Tax
= Total Unlevered Cash Free ，無槓桿現金流
- 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee)
= Total Levered CF，槓桿後現金流
所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表，每月都會跑一個數值出來
如果要算正規的月度/年度現金流量表
跟企業一樣，從稅前淨淨利出發
加上調整（如有），投資活動，
融資活動的淨現金流出或流入
扣利息與銀行費用
扣相關稅賦
會得到一個會計上的期末現金
以上綜合
合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報
即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字
3. 簡易投資年畫報酬率計算表
這個我就直接貼，基本上邏輯很簡單，預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出
用XIRR來計算年化報酬率，當然賣出後的獲得的資本利得最為重要
想用這張表可以從這邊下載
總控表和損益表無法提供，我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數
我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol
另，還有買賣時會用的敏感性分析，但那是另一個用淨現金出推市價的方法
以上分享
--
discount rate 多少 （拖走
開玩笑的XD
好心人
推
2+5價錢不好會再+1+1嗎XDD
太強了
所以大老也都是用EXCEL管理大部分的投資嗎
大部分如果要試算都會用模型跑 Excel建模還是方便 但做投資不動產決策 1. 參考模型跑出的數字 （預估IRR 等等 2. 市場調查 3. 開價和入手成本 4. 非數據的因素（租戶背景/社區維護如何） 所以跟人交談互動 獲得情報也是很重要課題 不能只關在房間算excel
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:18:39推
Excel超方便的
讚噢
感謝分享
我以為要用線性代數和機率
然後還要有一個骰子
如果這樣都不行的話 問AI 幫你算吧
哈哈哈 AI一定跑得出來 但會失去建模的樂趣，有時候蠻好玩的 當然有時間有心情的前提下 沒時間還是叫投資部去跑
※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:29:05美國留學當初我也幹很多現成的excel表 顆顆
推
ai 10秒鐘先給你一個表格
感恩
excel 可以寫code阿
還有運算還可以跨表輸出答案
最基礎的就是 可以和電子卡鐘輸出 上下班 出勤紀錄
房版數學應該要高深魔化 LOL
可以的，不動產的模型就是如此 你輸入一些基本參數 （買價，貸款成數，貸款利息，預估租金等等 跑商用不動產比較複雜 可以直接跑IRR 或投資報酬率
※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 21:44:50無腦買老商辦不用算比較輕鬆
這個時候就要等教主幫房版寫怎麼應用拉普拉斯
閉眼射飛鏢流XD
教主不可能不會的啦
這串真的好問題耶 怎麼密碼化也可以
今天沒算距離被嗆告幾天
找置底的阿川來算 做標準差
這時候就是講出來一堆keywords 就有人要去K書了
謎之聲：聽說要深入瞭解房地產要學習hash
推
挖礦都是用hash去跑的房地產可以當礦用（誤）
感謝分享
hash是算力單位啦
演算法是SHA256
SHA-256 也是源於hash...
SHA-256 講的是256位元的 hash計算....
發明這個的一定是天才
原來如此，一直以為只是單位
讓能量做白工然後大家接在一起做紀錄.....,這就一個遊
戲 和浪費
因為那個時候全球通縮
推L大好人一生平安
不管他是誰 原點就是要讓通膨起來
怎摸印鈔都沒人信 只好把電浪費了
敏感性分析似乎很有趣也實用，煩請LIN兄若空閒時可以
些許講解嗎？衷心感謝。
是的，如同樓下M大所講 要建一個敏感性分析（靈敏分析） 通常就要建一個測試矩陣 Excel測試矩陣可以google看一下 但前提就是文內三表要出來 才有可變因子可測 例如，今天這個案利率銀行開3趴 買價還沒談定，可能110塊可 那我五年期IRR可能10趴（隨便講） 在其他因素都不變固定下 跑測試矩陣 一行可能是利率 （2/2.5/3/3.5趴）這樣跑 一列就跑買價（100塊/105塊/110/115/120 矩陣內裡面就會跑各種排列組合的IRR 理論上右下角值會最大 左上角值最小 現況在中間 隨意舉例
就找一個因子去變化而已
我通常用利率跟閒置率
租金也可以最樂觀 中性跟悲觀
推推推 記錄下來
推推
有得到初步理解，等待實作再回來對照同異處，再次感
謝LIN兄不吝賜教。
以及mfcke 兄，併謝。
可以試做玩玩看 房地產多的鄉民 可做一個不動產組合的合併三表 來看看到底投入的資本到現在IRR
專業
推！
謝L大分享～～
人類在記帳法和會計審查上花費的能量其實也很高 不只加密貨幣
亞洲地區不少直接用市場乘數法算市價lmao
感謝分享
太舒服了吧
感謝分享
謝謝分享
這個必須推啊 連當房東都要這麼專業！
感謝無私分享
這個專業
太強了
真。房板數學
我連IF那段的公式照KEY 都不知道哪裡錯 冏 帶不出來> <
用這方法試試看 我重整了一下
https://imgur.com/a/awzUpEZ
懶得開 excel 的人，可以參考以下：
「怪老子理財 購屋出租之投資報酬率」
建議餵狗搜尋上面字串。網址是：
estment.php
謝謝前輩
太勵害了
推 超級大戶的無私分享
果然是大戶
推
叩謝分享
房子數學
大感謝linp大 還特地用圖片說明 但是公式我還是有困難QQ
我先用其他版友分享的怪老子試算…感恩XD
謝謝
38
首Po抱歉 我真的是抱持著虛心請益的心態來問房板大大 我明明大學微積分接近滿分 IBIZA大或CECA大的文章也大部份看得懂 但有些觀念我還是不太懂 自己在大約2019買了南部預售 當時買800萬吧12
個人也在2019年買了800萬的房,月繳跟你差不多 去年下半年增貸了200萬出來(20年期)做應用 (月繳多一萬,當然你如果綁定月薪就5萬打死,永遠不漲,那可以不用貸這麼多) 這邊就先不說我做了什麼應用 你200萬,拿去過水(買波動不大的股債ETF....等等)放個半年一年6
我用一個最簡單的方法告訴你吧 研究一件事情就是 控制自變數觀察應變數 講人話就是其他條件不變下 只看變動項目後觀察實際結果4
先恭喜你用160萬+仲介費和稅金我不知道多少 賺到了300萬稅前(特別強調) : 然後我每個月薪水算5萬好了 : 我沒有開寬限期 其實寬限期是一個救命解藥，既然沒開3
因為推文和回文都沒看到我想的答案 所以還是發了這篇文 到底為什麼我的想法跟版友會有這麼大的不同呢? 這個問題非常非常簡單啊..... 1. 把房子賣了. 手上會有 800*0.2+1200-800=560萬 2. 再重新買過 申請重購退稅 其中一間自住24
這幾年飆漲好像神話不動產 說穿了獲利態樣跟股票也沒差多少 我們先不要討論沒有買的 假設買一間自住跟多買一間投資的 就算漲很兇 一千萬好惹![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/hPooyzYb.jpg "Re: [請益] 房板數學請益")
2
這一間房子， 不就是你這幾年累積的資產？ 要不然房子是天下掉下來給你的嗎？ 你今天買， 自己都說要多花四百萬了，36
其實我自己現在也陷在這樣的困境思考中，似乎很難有大突破 我目前手上有五房，都是出租中(我自己租別人的，因為能產生正的價差) 房貸目前約有一千萬，另外增貸約有一千萬，每個月還款約略十四萬 另有房租兩萬需支付 我和老婆平均月收入約十五萬，租金收入十萬15
這題跟我回的上一題一樣都沒人寫我想的答案 所以我就在開一篇來回.... 題目是 "目前的問題是，似乎除了質押外，很難再開槓桿增加資產" 而你目前有五房做收租和增值的動作, 開槓桿可以幫助你如果是上漲的資產可以更快速 而我的回答你參考看看 畢竟不是每個人都做得了的 你去找五年後交屋的建案 特別需要低自備款的45
因為我昨天還在整理家庭的總債務狀況，今天才能說明比較清楚 目前的房子有五間，狀況如下 A：新北三峽三房車大樓，17年，34坪，銀行粗估1600萬 目前有增貸1000萬，月還款約5萬5，剛還半年多 B：新北三峽兩房車大樓，15年，27坪，銀行粗估1350萬![Re: [請益] 房板數學請益](https://i.imgur.com/bF3mI3Cb.jpg "Re: [請益] 房板數學請益")
31
[其他] 王品110Q1 EPS 1.8合併綜合損益表 本資料由王品公司提供 「投資人若需了解更詳細資訊可至XBRL資訊平台或電子書查詢」 本公司採 月制會計年度(空白表曆年制) 註:各會計項目金額之百分比,係採四捨五入法計算31
[情報] 2427三商電 112年4月自結0.24元1. 標題：2427三商電 112年4月自結0.24元 2. 來源：公開資訊觀測站 3. 網址： 4. 內文： 1.事實發生日:112/05/1823
[心得] 使用Excel表記錄每月帳單金額我有用Excel表記錄每年的資產變化數字的習慣， 統計每年的投資損益、薪資收入、年度花費， 年度花費的計算是用[薪資收入] + [投資損益] - [今年資產淨增額]， 我統計了自己十年份的數據，後來發現年度花費的數字似乎不太準確， 於是在兩年前，建立另一個Sheet紀錄每月ATM提款金額及五家信用卡的刷卡金額。![[心得] 使用Excel表記錄每月帳單金額](https://i.imgur.com/NJIzn0vb.jpg "[心得] 使用Excel表記錄每月帳單金額")
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Re: [請益] 為何巴菲特不懂 地產投資？我的理解是：在財務理論中，一項資產的價值，跟它能夠衍生的現金流量有關 原問者提到，不動產可以收租也是有穩定的現金流 不過如果進一步問：收租的背後是甚麼？ 房客 1.) 商業/工業的房客是將這個不動產投入經濟(生產)活動 2.) 住宅的房客是支付這個不動產提供 "居住" 這項服務![Re: [請益] 為何巴菲特不懂 地產投資？](https://g.foolcdn.com/editorial/images/492527/real-estate-getty.jpg "Re: [請益] 為何巴菲特不懂 地產投資？")
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[請益] 財報綜合損益表與營業利益問題： 大部分的財務報表綜合損益表 都有區分業內 業外損益 像是 營業收入 營業成本 營業費用 營業利益（損失） 營業外收入及支出 但我發現有些公司的會計科目並沒有區分？ 比如![[請益] 財報綜合損益表與營業利益](https://i.imgur.com/LHuligDb.png "[請益] 財報綜合損益表與營業利益")
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Re: [閒聊] 為什麼會有人覺得自住宅不是資產？現金流根本不會顯示什麼負資產科目 現金流量表主要就營業現金流，投資現金流，籌資 薪水，日常花費，維持生活的費用就類似營業現金流 買賣投資，繳銀行貸款，不是薪水賺的被動收入，投資花費就是投資現金流 正常人的現金流量要健康，就你每月所有收入扣掉花費是正的就可以3
Re: [問卦]～（＠ｏ＠）～有人看得懂台電這張表嗎？小美冰淇淋小美冰淇淋營養豐富味道好 小美冰淇淋小美冰淇淋大家都歡喜 這是一個很好的問題 這張表老木一看就知道在寫什麼 不過首先你要先知道要看懂一張表有幾個關鍵地方
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爆
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Re: [新聞] 財劃法修法三讀 估中央失血3753億2
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