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Re: [請益] 房板數學請益

看板home-sale標題Re: [請益] 房板數學請益作者
LINPINPARK
(lalalo)
時間推噓50 推:50 噓:0 →:38

不動產投資不用到微積分啦,但其中要有邏輯的用excel建立三張表相當重要

跟經營企業一樣,每一個投資性住宅不動產或商業不動產都可建構綜合損益

及現金流量表(合併)、投資報酬率試算表,不動產資產管理總控表

這三張表不是會計上的四大報表,可以互相連動,建構出一個基礎的不動產模型

企業有的股東權益表也是重要但相對其他兩表+總控表,投資不動產股本相對簡單

股東權益表反而沒有這麼重要。

1. 不動產的資產管理總控表

此表內包含買入成本/買入時間/總坪數/出租坪數,出租租戶的租金及出租時間,貸款銀

行的金額及利息期間,每月的維護費用及其他費用維護期間

最重要的是投資活動 Day01 所有未來24個月會發生資訊,全部列表出來

維護花多少錢,做多少事,範圍在哪,期間多少等等

租戶有誰,月租金多少,有沒有免租期,有沒有押金,期間多久等等

所有的基礎資訊仍越詳細,越有邏輯條列出來,在這張總控表上不用計算

只需要列出來作為等等每月綜合損益表的基礎,基礎參數越多越好

2. 不動產的每月綜合損益及現金流量表

編制一個至少60個月的實際發生及預算綜合損益及現金流量表

從總控表去抓,善用IF函數去抓總控表內某時間的收入或費用

才不用一個一個慢慢拉,舉例計算一個每年12月該付的房屋火險費用,就打個簡易的

=IF(MONTH(損益表月份)=Month(總控表計畫開始日期+1, -(總控表上的火險費用那一格),0)

以上每一行每一列仔細計算,最後會得到一張每月簡易綜合損益,以下為簡易型

+ 營業收入 (住宅大部分都租金/有時額外的租金外收益業外收入等等)

- 減 營業費用(管理費/水電費/保全/等等etc)

- 減 持有成本(Holding Expense/Carry Cost) 舉凡地價稅/房屋稅/保險/鑑價費/會計費

= 營業淨收入 Net of Income (稅前息前淨利)接著扣

- 營業所得稅和Withholding Tax

= Total Unlevered Cash Free ,無槓桿現金流

- 利息及銀行費用 (Interest Expense + Annual Bank Fee)

= Total Levered CF,槓桿後現金流

所以以上你會有一個損益表+每月簡易現金流量表,每月都會跑一個數值出來

如果要算正規的月度/年度現金流量表

跟企業一樣,從稅前淨淨利出發

加上調整(如有),投資活動,

融資活動的淨現金流出或流入

扣利息與銀行費用

扣相關稅賦

會得到一個會計上的期末現金

以上綜合

合併12個月可以得到損益年表及現金流量年報

即可計算預估的IRR年化報酬率和預估所需要的資本相關投資需要知道的參考數字

3. 簡易投資年畫報酬率計算表

這個我就直接貼,基本上邏輯很簡單,預估或實際發生股東現金淨流入和淨流出

用XIRR來計算年化報酬率,當然賣出後的獲得的資本利得最為重要

https://imgur.com/a/ln0BnQ4

https://imgur.com/a/1e4sr15

想用這張表可以從這邊下載

https://we.tl/t-Pp90wKL4KR

總控表和損益表無法提供,我手上有的兩三個模型都有太複雜和有商業機密的參數

我怕刪的不乾淨給大家看會有麻煩lol

另,還有買賣時會用的敏感性分析,但那是另一個用淨現金出推市價的方法

以上分享






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※ PTT 留言評論
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.227.159.18 (臺灣)
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Yishanhuang01/11 20:57discount rate 多少 (拖走

Yishanhuang01/11 20:57開玩笑的XD

bustinjieber01/11 21:01好心人

ftc69301/11 21:02

Yishanhuang01/11 21:082+5價錢不好會再+1+1嗎XDD

a994059701/11 21:08太強了

Arnol01/11 21:11所以大老也都是用EXCEL管理大部分的投資嗎

大部分如果要試算都會用模型跑 Excel建模還是方便 但做投資不動產決策 1. 參考模型跑出的數字 (預估IRR 等等 2. 市場調查 3. 開價和入手成本 4. 非數據的因素(租戶背景/社區維護如何) 所以跟人交談互動 獲得情報也是很重要課題 不能只關在房間算excel

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:18:39

yiliang110701/11 21:15

s2649275501/11 21:17Excel超方便的

CaLawrence01/11 21:19讚噢

soulknight01/11 21:20感謝分享

kusomanfcu01/11 21:25我以為要用線性代數和機率

kusomanfcu01/11 21:26然後還要有一個骰子

kusomanfcu01/11 21:26如果這樣都不行的話 問AI 幫你算吧

哈哈哈 AI一定跑得出來 但會失去建模的樂趣,有時候蠻好玩的 當然有時間有心情的前提下 沒時間還是叫投資部去跑

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.118.207 臺灣), 01/11/2024 21:29:05

mfcke01/11 21:29美國留學當初我也幹很多現成的excel表 顆顆

kusomanfcu01/11 21:29http://i.imgur.com/0LjaHDV.jpg

horseorange01/11 21:29

kusomanfcu01/11 21:29ai 10秒鐘先給你一個表格

Arnol01/11 21:37感恩

kusomanfcu01/11 21:39excel 可以寫code阿

kusomanfcu01/11 21:39還有運算還可以跨表輸出答案

kusomanfcu01/11 21:41最基礎的就是 可以和電子卡鐘輸出 上下班 出勤紀錄

kusomanfcu01/11 21:42房版數學應該要高深魔化 LOL

可以的,不動產的模型就是如此 你輸入一些基本參數 (買價,貸款成數,貸款利息,預估租金等等 跑商用不動產比較複雜 可以直接跑IRR 或投資報酬率

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 21:44:50

Yishanhuang01/11 21:43無腦買老商辦不用算比較輕鬆

kusomanfcu01/11 21:43這個時候就要等教主幫房版寫怎麼應用拉普拉斯

Yishanhuang01/11 21:43閉眼射飛鏢流XD

kusomanfcu01/11 21:44教主不可能不會的啦

kusomanfcu01/11 21:44這串真的好問題耶 怎麼密碼化也可以

Yishanhuang01/11 21:46今天沒算距離被嗆告幾天

kusomanfcu01/11 21:49找置底的阿川來算 做標準差

kusomanfcu01/11 21:50這時候就是講出來一堆keywords 就有人要去K書了

kusomanfcu01/11 21:51謎之聲:聽說要深入瞭解房地產要學習hash

cosco01/11 21:52

kusomanfcu01/11 21:52挖礦都是用hash去跑的房地產可以當礦用(誤)

biderliu01/11 21:53感謝分享

Yishanhuang01/11 21:55hash是算力單位啦

Yishanhuang01/11 21:55演算法是SHA256

kusomanfcu01/11 21:58SHA-256 也是源於hash...

kusomanfcu01/11 21:59SHA-256 講的是256位元的 hash計算....

Yishanhuang01/11 22:00發明這個的一定是天才

Yishanhuang01/11 22:00原來如此,一直以為只是單位

kusomanfcu01/11 22:01讓能量做白工然後大家接在一起做紀錄.....,這就一個遊

kusomanfcu01/11 22:01戲 和浪費

kusomanfcu01/11 22:01因為那個時候全球通縮

Husky801801/11 22:01推L大好人一生平安

kusomanfcu01/11 22:01不管他是誰 原點就是要讓通膨起來

kusomanfcu01/11 22:02怎摸印鈔都沒人信 只好把電浪費了

chouwang6801/11 22:06敏感性分析似乎很有趣也實用,煩請LIN兄若空閒時可以

chouwang6801/11 22:06些許講解嗎?衷心感謝。

是的,如同樓下M大所講 要建一個敏感性分析(靈敏分析) 通常就要建一個測試矩陣 Excel測試矩陣可以google看一下 但前提就是文內三表要出來 才有可變因子可測 例如,今天這個案利率銀行開3趴 買價還沒談定,可能110塊可 那我五年期IRR可能10趴(隨便講) 在其他因素都不變固定下 跑測試矩陣 一行可能是利率 (2/2.5/3/3.5趴)這樣跑 一列就跑買價(100塊/105塊/110/115/120 矩陣內裡面就會跑各種排列組合的IRR 理論上右下角值會最大 左上角值最小 現況在中間 隨意舉例

mfcke01/11 22:09就找一個因子去變化而已

mfcke01/11 22:10我通常用利率跟閒置率

mfcke01/11 22:11租金也可以最樂觀 中性跟悲觀

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:22:58

bms01/11 22:20推推推 記錄下來

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:27:06

D972216201/11 22:32推推

chouwang6801/11 22:35有得到初步理解,等待實作再回來對照同異處,再次感

chouwang6801/11 22:35謝LIN兄不吝賜教。

chouwang6801/11 22:36以及mfcke 兄,併謝。

可以試做玩玩看 房地產多的鄉民 可做一個不動產組合的合併三表 來看看到底投入的資本到現在IRR

flexin01/11 22:41專業

wlcaroline01/11 22:47推!

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 22:56:42

floatfaith01/11 22:55謝L大分享~~

※ 編輯: LINPINPARK (1.163.213.141 臺灣), 01/11/2024 23:00:30

bnn01/11 23:01人類在記帳法和會計審查上花費的能量其實也很高 不只加密貨幣

ytlintexas01/11 23:31亞洲地區不少直接用市場乘數法算市價lmao

alien81801/11 23:32感謝分享

CozyLife01/12 00:27太舒服了吧

Lenon456101/12 00:29感謝分享

ice101501/12 00:35謝謝分享

gigi031601/12 05:38這個必須推啊 連當房東都要這麼專業!

kewei01/12 06:03感謝無私分享

vendee01/12 07:46這個專業

Mayfair059701/12 08:31太強了

una28301/12 08:39真。房板數學

copyii01/12 09:50我連IF那段的公式照KEY 都不知道哪裡錯 冏 帶不出來> <

用這方法試試看 我重整了一下

https://imgur.com/a/awzUpEZ

tomap4101701/12 10:48懶得開 excel 的人,可以參考以下:

tomap4101701/12 10:48「怪老子理財 購屋出租之投資報酬率」

tomap4101701/12 10:48建議餵狗搜尋上面字串。網址是:

tomap4101701/12 10:48estment.php

tomap4101701/12 10:49https://bit.ly/3RPV68K

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:46:21 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:48:40 ※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 11:49:53

ponchicha01/12 11:53謝謝前輩

qqphor01/12 12:55太勵害了

TheDream01/12 13:19推 超級大戶的無私分享

webber12301/12 13:40果然是大戶

※ 編輯: LINPINPARK (111.71.107.48 臺灣), 01/12/2024 14:13:16

penguine3301/12 18:46

tsaipiwei01/12 20:40叩謝分享

meisgod01/12 22:25房子數學

copyii01/13 14:50大感謝linp大 還特地用圖片說明 但是公式我還是有困難QQ

copyii01/13 14:50 我先用其他版友分享的怪老子試算…感恩XD

silence162801/14 08:33謝謝