Re: [請益] 二重重劃 市政官邸3 意見請益

※ 引述《hstaidoggy (hstaidoggy)》之銘言：
: 大家好，
: 先謝謝大家熱烈在本版分享的房產知識，
: 獲益良多~
: 小弟和女友目前29歲，預定明年登記，
: 和女友討論後認為，長期還是想要有自己的一個家(自住需求)，
: 我們希望房間至少有一大房+一大廳，實際15坪左右，
: 而因女友不方便開車騎車，所以希望位置可以離捷運站近，
: 資產目前可立即套現部位約280萬。
: 小弟和女友在的公司剛好都是每年年中發績效獎金，
: 結果好巧不巧去年中到今年中房價漲的速度真的是誇張..
: 總算存到自己認為ok的頭期款，
: 但現在看每個預售建案都好貴QQQ，
: 中古屋漲的更是誇張，去年能看到13 1400 OK的物件現在都不見了，
: 現在基本上找不到符合需求+預算限制的物件
: 目前看下來新北市的建案，
: 只看到甲山林在二重重劃區的市政官邸3最符合需求，
: 4年後交屋，
: 13F 格局很喜歡，是難得在現在的新建案中找到可以不買到垃圾坪數的，
: 總價含車2060，單價74，首付7%約145，
: 好在工程期間不用付款，下次付款是3年後，交屋後的貸款也評估可以負擔，符合預算需
: 求，
: 我們也可以在交屋前把資產投入股市繼續滾錢。
: 但二重重劃區在過去一年也是漲了很多，
: 不免有些害怕買在高點，該等嗎？
: 想請各位版上前輩們給一點回饋，
: 先謝謝大家了，祝大家買到喜歡的房子！

。。。。。

其實最近自住買盤年輕人越來越多
這一類的話題就又冒出來了
老話一句，
未來房價增值如何沒有可保證，
但自住買的越早越好。

晚幾年只是替房東多付房貸而已，
看看新青安竟然有人左手拿優惠補助，
納稅人的稅金錢，
右手又拿房客房租去付房貸，
難怪政府要抓。

我覺得政府不需用人力去查
只要電腦勾稽就可以了
台灣幾個比較大的資訊網，
戶役政系統，國稅局，
還有護照系統早就都E化
更不要說本來要做的數位身分證
如果真的連指紋都收集了
就是另外一個話題
不要小看國家機器的能力

在大家爭論政府會不會這麼做的同時
我認為政府根本不需勞師動眾
只要請廠商加掛資訊“功能鍵”
設定條件互相勾稽就可以了
但是所有的外掛
都需要預算和立院的支持
所以這個時間並不會馬上到來

但是很多事情
有更省力的方法
政府只要公告檢舉獎金
檢舉達人就會蜂擁而至了
本來政府的政策就是鼓勵自住
本來就不應該被違法濫用

至於大多數人
心裡想著自住兼投資
一面想要自住
一面又想投資享受增值

其實房子的確會有保值的作用
也會有房價增值
但是那個也是指“長期”而言

隨著物價通膨的影響
一間房子住超過30年
有一定的漲幅是正常的

但是投資就不是了三年五年
就有超額報酬
這本來就投機
並不正常

其實對自住的人來講
除非你原本住家裡，
不然
自住不是付房貸，
就是替別人付房貸，
真的增值了反而不會賣，
因為賣了買不回去同樣地段和水準。

我相信過去10到20年有買房的人
都有這種感慨
那就是你自己所住的房子
早就已經漲到連你自己
也很難“再下手”第二間或第三間
因為我們台灣目前普遍的薪資環境
並沒有這麼高的漲幅
簡單來講薪水本來就追不上房價
當然這不是絕對而是相對

身邊就有朋友最近在看新五泰三蘆
也是一直感嘆雖然自己自住那附近
但是如果是想要投資再買第二房
這個漲幅也是令人無法下手

所以如果是投資想要短期獲利
我覺得都要再評估
投資看的是投報率
現在出租的投報低
其實還不如幾個穩定的ETF殖利率5_8%來的好

面對股市和房市
我知道很多人會說
小朋友才做選擇我全都要！

我再說一次這句話是錯

正確的解答是
一般人才做選擇，有錢人全都要！

前提是你要夠有錢！

如果是自住
我覺得早晚要買的
還是早買比較好

因為越晚買可能不只越來越貴
而是格局和坪數會越來越奇特
最近幾天網路上的格局圖
真的讓我傻眼

如果你是常常在家的
住在太封閉太狹
採光不足的空間
人會很容易憂鬱的
很容易想要出門
反而會讓你容易花錢不容易存錢

再來聊一下市場上的供需
過去20年的漲幅
可能會讓手上已經有房子的人
不太敢輕易的釋出手上的房子
我指的是自住的人

當市場上的釋出變得越來越稀少
就會有點像台北市那種
隨便一個大安森林景觀戶
稀有釋出，價高者得
房價就是被這樣追上來的

我覺得自住選屋
就是搞清楚自己的需求
針對需求排好優先順序
理性的斷捨離
取捨後先求有再求好

但是這個需求每個人都不一樣，
同一個區域裡，
有些是離捷運比較近
有些離學校比較近
有些離公園比較近
甚至有些是離商店街跟百貨商圈比較近

其實這些各有好壞
針對主要需求安排優先順序
例如如果我天天都需要捷運通勤
使用頻率一週超過5次以上
我可能會優先篩選交通地點好的

除了用使用頻率去篩選
也有可能是用其他偏好

例如對上班族而言
如果我要去公園這個時間相對有餘欲
所以雖然我非常喜歡公園景觀宅
但是比較起來
我可能會選離捷運站近一點的
因為早上上班趕時間
心理緊張焦慮的程度
可能大過於悠閒準備去公園散步運動的時候

所以如果離公園有一小段距離
我還可以接受
但是如果離捷運要走超過20分鐘
早上趕上班的時候
可能心裡就要承受比較多的緊繃跟壓力
這個東西沒有對錯
只有個人偏好

對於寶媽來講
我身邊有這種人
主要的選屋標準是離學校要近
原因是因為他的生活屬性
因為工作或相關因素
早上接送小孩的時間比別人更緊繃

這時對他來講
如果小孩步行可以上學
或者是他不需要開車
就可以帶小孩過街上學
他不需要跨區就讀
對他來講可能是更重要的事

買房自住是一件大事
把自己的需求按照“優先順序”排列出來
除了使用頻率，心理偏好強度
還有一個就是“使用的時間”

一般來講，自住大概會是20年到30年左右
以目前房貸繳清的年限來看
所以你要考慮的是家庭成員未來30年的變化
而不只是接下來兩三年的需求
所以有些人為了接下來三年五年的學區選房子
卻可能忘記了其他家庭成員的生活需求
譬如採買、公園綠地、又或者是通勤...

在房稅合一的制度下
每一次換屋的交易成本
房仲傭金政府稅金都被再一次的墊高
所以和過去相比
未來換屋的成本多少都會有所提升

這時，我所說的20年左右的考慮就很重要
上班族重視交通
家庭主婦重視採賣
小孩多的重視學區
退休組重視公園綠地

講了這麼多事想要回應
上網問網友買哪裡，根本就不準
你最該問問的，是你自己！

你現在處於哪個階段
你的需求是什麼
你的優先順序是什麼
你最重視的是什麼
你的價值觀會影響你的金錢觀
最終體現在你的選擇上

人生說長不長說短不短
活得“人間清醒”
日子才會輕鬆！

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