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[請益] 單身第二間投資覺得超難賺

看板home-sale標題[請益] 單身第二間投資覺得超難賺作者
Ethan79
(Ethan)
時間推噓25 推:29 噓:4 →:27

小弟單身,不想名子掛家人底下(長輩煞太強,工作11年每次勸退我再緩緩,然後本來想買的那間就漲超過1000萬了@@),長期都是股市收益非常穩定(除了疫情爆發那年),去年十一月中房價恐慌症發作開始看房,參考CECA大的文章在十二月上旬已經購入第一間高雄大學三房(叫我楠梓漢)。

最近有設想在挑低總價的一間當作投資(考量因素,版上各位前輩都分享過,如果一換一,本業沒有暴漲的情況下,大多蛋白換蛋殼,很少有人可以成功往蛋黃區前進,然後還買更大間的),所以策略上想說如果蛋白區兩間,都有賺到漲幅,抓持有超過五年,同時脫手的話,感覺有機會往蛋黃區插旗。

有試算一下315萬放股市跟去房市(總價1048萬),分別預期的報酬狀態。

房市:
高雄高鐵站前兩房機上
機械車位1.8坪
建物24.31坪
第二間房七成貸款
1048萬總價五年成本預估:
0.3X12X5=18萬(管理費)
0.022X734X5=80.74萬(利息)
30萬(規費五年房屋稅地價稅)
冷氣基本家具40萬
累積成本:
1,216.74

假設1400萬出售成功
車建(26.11)攤平坪價:
入手:1048/26.11=40.13
脫手:1400/26.11=53.6

仲介費估計56萬
1400-1048(成本)-12(契稅)-56(仲介)=284
284計算20%房地合一稅估計56.8萬

1400-1216.74-56-56.8=70.46(實際收益)
(有出租抓一個月租金兩萬x12x5=120萬)
=190.46
.................
股市:
315萬頭期轉股市
質押放大後可變為504萬
504X0.07X5=176.4(股票利息)
189X0.0215X5=20.3175(股票貸款利息)
201.6X0.2X5=17.64(所得稅)
176.4-20.3175-17.64=138.4425
................

結論:
1.一定要出租,沒有出租的收益狀況真的很悲劇。
2.高鐵左營站前一坪漲到54萬是否可能,這點我有點心虛,感覺要再去找基期比較低的區塊操作比較適合?
3.覺得沒親人可以掛名的情況下,第二間的投資已漸漸失去優勢,還是有享受到槓桿的報酬加成,但效果沒那麼好了。
4.上述推論正確,房市可以多賺50萬。

附註:股票投資抓一年收益7%,未考慮複利操作等細節,所列條件可能有缺陷,請多包涵。


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※ PTT 留言評論
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prostar01/13 14:57買房看重的是房子增貸入股

prostar01/13 14:58一直重複操作從銀行套現出來

F9393501/13 14:59難賺超過三間就不如買股票etf質押何況現在美債很香

chen83103001/13 15:00房子方面,用315萬算最後賺190嗎

沒錯(有出租的話)

labell01/13 15:03有外商工程師 700多萬青埔買2間 租2萬8

labell01/13 15:03之後歐又買1100萬

yo412601/13 15:05股票有保證每年都7%.會不會賺股利賠價差

不敢保證,但我這11年都這樣…

FlyinDance5601/13 15:12難的是房地合一稅吧

FlyinDance5601/13 15:13不掛自己名下用自用住宅的稅率實在很重

yo412601/13 15:15如果賺到股利7%.又每隻都賺到價差.那就股票拉.全歐印就好

yo412601/13 15:15省去租人的空窗期跟麻煩鳥事.

valkyrie01/13 15:22出租還要面對房客 萬一房客在房子裡自殺 你就損失慘重

valkyrie01/13 15:22 買股債etf股息自動進戶頭

CCOOGG01/13 15:23還敢投資第二間喔

chen83103001/13 15:26推認真算

chen83103001/13 15:27還有買房服務費沒有算

這個假設是新屋,契稅有列了喔

chen83103001/13 15:30股票上限大,房地產就是穩

b8952015801/13 15:31別想太多了,人算不如天算,知足常樂

b8952015801/13 15:32另,國稅局可不是吃素的,請爬文

大大是指家人掛名這個操作也不可能,還是說房租繳稅我忘了列上呢?

a00000000001/13 15:36出租藥管理 很煩

chen83103001/13 15:42股票抓7%我覺得有點保守

我不想抓太高,不然拓海沒當成,變成填海。

plumber101/13 16:02看完覺得股市簡單,且股市未算資本利得潛力很大

ILOVEluee01/13 16:07機械車位屋 漲幅多少 好賣嗎?

同個案子,平面車位的話,變成28坪(建商限定)1270萬,試算脫手價格可能要1500-160 0,私心覺得更難脫手。

NTU30315019501/13 16:11不如買兩間五百萬的廢墟,穩穩租個18K

yo412601/13 16:18那為啥一堆人還是想買房,不歐印7%以上股票?隨便都7%

所以才在房版問大大們,小弟一定有看錯的@@

bustinjieber01/13 16:25你租金投報率抓那麼低,收益當然少,

bustinjieber01/13 16:25如果4%來說5年可以多收100萬以上,

bustinjieber01/13 16:25中南部4%算是很簡單的標準。

bustinjieber01/13 16:26*投報 4%+

chen83103001/13 16:391048的4%要租到3.3萬,不太可能

yo412601/13 16:40一千萬有二萬多就要偷笑.這是要漂亮裝潢才有喔

剛看到一個買1700想租2萬9的…

yo412601/13 16:41現在裝潢超級貴.沒啥東西就五十萬了

bustinjieber01/13 16:46適合的收租件自己挑,

bustinjieber01/13 16:46買新房子出租本來就不是正常的操作。

bustinjieber01/13 16:48板上有人把新成屋當收租主力的操作嗎?

seanlydia01/13 16:53求穩定股票7%標的…?債只有4~5%

yo412601/13 17:12股利7%.但折價差10%你要嘛?

沒人能保證未來,就理性討論吧

deepdish01/13 17:13通通賣掉沒煩惱zzzzzz

bjqs082701/13 17:15股利也會跟著通膨漲 真的躺著賺

lovebridget01/13 17:38會買ETF那股房都可以 古時候是沒ETF只能買個股那就

lovebridget01/13 17:39是自殺 那只能買房

kter01/13 17:52股票好省心 已經打算目前房子賣掉後放股票租房了 房貸利息

kter01/13 17:52算了嗎台灣利息都不漲嗎這邊快7%了

大大在對面嗎?

ZUMA122501/13 17:55房子很麻煩租客囉哩八嗦萬一給你個自殺變凶宅哭都哭不出

ZUMA122501/13 17:55

ZUMA122501/13 17:55每個禮拜修理清潔累死人 每天都想賣掉算了

ZUMA122501/13 17:57便宜價格又想帝寶裝潢服務

yo412601/13 18:29其實買房就是看你對這地點的展望到哪裡,如果你相信漲

yo412601/13 18:30跟股票一樣,東哥遊艇噴到五百.也沒人知道.所以各有優點

yo412601/13 18:31相信這地方未來會噴會漲.那就買.只是股票買賣比較容易

可能就是要找基期低,坪數更大的,需要打平的漲幅才不會這麼高

ryusenming01/13 20:16股票不要股利 也有內建槓桿的正2不會斷頭 只要熬得住

ryusenming01/13 20:16下跌段 其實一直抱著就好

copyii01/13 20:42大家說的正二是台股嗎? 好像在推文裡瞄到過目前不適合加碼

copyii01/13 20:42正二?

jaricho01/13 21:15看坪數敘述 應該是X琴26

單純設定價位討論,沒特別暗示,如果相同,只是巧合喔。

※ 編輯: Ethan79 (111.253.180.106 臺灣), 01/13/2024 22:55:46

xhs01/14 00:39股票比較簡單,全部都可以鑑盤操作

plumber101/14 04:25回36F,可買104,我股板來踢館的,作者提到7%股比房好很多

ohimvickey01/14 14:12現在還有一千初的喔 住南部真好

kklarinet01/15 02:18拜託你不要買,我感覺你像FOMO的反指標,不要做多害人

kklarinet01/15 02:18好嗎,有一個札克翻多已經很抖了= =

認真說,完全不知道你在講什麼…

※ 編輯: Ethan79 (223.138.99.18 臺灣), 01/15/2024 16:28:29