[請益] 單身第二間投資覺得超難賺

Ethan79 發表於 2024/1/13 下午2:52:11

看板home-sale標題[請益] 單身第二間投資覺得超難賺作者

(Ethan)時間Jan 13 14:52:11 2024推噓25 推:29 噓:4 →:27

小弟單身，不想名子掛家人底下(長輩煞太強，工作11年每次勸退我再緩緩，然後本來想買的那間就漲超過1000萬了@@)，長期都是股市收益非常穩定(除了疫情爆發那年)，去年十一月中房價恐慌症發作開始看房，參考CECA大的文章在十二月上旬已經購入第一間高雄大學三房(叫我楠梓漢)。

最近有設想在挑低總價的一間當作投資(考量因素，版上各位前輩都分享過，如果一換一，本業沒有暴漲的情況下，大多蛋白換蛋殼，很少有人可以成功往蛋黃區前進，然後還買更大間的)，所以策略上想說如果蛋白區兩間，都有賺到漲幅，抓持有超過五年，同時脫手的話，感覺有機會往蛋黃區插旗。

有試算一下315萬放股市跟去房市(總價1048萬)，分別預期的報酬狀態。

房市:
高雄高鐵站前兩房機上
機械車位1.8坪
建物24.31坪
第二間房七成貸款
1048萬總價五年成本預估:
0.3X12X5=18萬(管理費)
0.022X734X5=80.74萬(利息)
30萬(規費五年房屋稅地價稅)
冷氣基本家具40萬
累積成本:
1,216.74

假設1400萬出售成功
車建(26.11)攤平坪價:
入手:1048/26.11=40.13
脫手:1400/26.11=53.6

仲介費估計56萬
1400-1048(成本)-12(契稅)-56(仲介)=284
284計算20%房地合一稅估計56.8萬

1400-1216.74-56-56.8=70.46(實際收益)
(有出租抓一個月租金兩萬x12x5=120萬)
=190.46
.................
股市:
315萬頭期轉股市
質押放大後可變為504萬
504X0.07X5=176.4(股票利息)
189X0.0215X5=20.3175(股票貸款利息)
201.6X0.2X5=17.64(所得稅)
176.4-20.3175-17.64=138.4425
................

結論:
1.一定要出租，沒有出租的收益狀況真的很悲劇。
2.高鐵左營站前一坪漲到54萬是否可能，這點我有點心虛，感覺要再去找基期比較低的區塊操作比較適合?
3.覺得沒親人可以掛名的情況下，第二間的投資已漸漸失去優勢,還是有享受到槓桿的報酬加成，但效果沒那麼好了。
4.上述推論正確，房市可以多賺50萬。

附註:股票投資抓一年收益7%，未考慮複利操作等細節，所列條件可能有缺陷，請多包涵。

※ PTT 留言評論

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.170.203.132 (臺灣)

※ PTT 網址

推

prostar01/13 14:57買房看重的是房子增貸入股

→

prostar01/13 14:58一直重複操作從銀行套現出來

→

F9393501/13 14:59難賺超過三間就不如買股票etf質押何況現在美債很香

推

chen83103001/13 15:00房子方面，用315萬算最後賺190嗎

沒錯（有出租的話）

→

labell01/13 15:03有外商工程師 700多萬青埔買2間租2萬8

→

labell01/13 15:03之後歐又買1100萬

推

yo412601/13 15:05股票有保證每年都7%.會不會賺股利賠價差

不敢保證，但我這11年都這樣…

推

FlyinDance5601/13 15:12難的是房地合一稅吧

→

FlyinDance5601/13 15:13不掛自己名下用自用住宅的稅率實在很重

推

yo412601/13 15:15如果賺到股利7%.又每隻都賺到價差.那就股票拉.全歐印就好

→

yo412601/13 15:15省去租人的空窗期跟麻煩鳥事.

推

valkyrie01/13 15:22出租還要面對房客萬一房客在房子裡自殺你就損失慘重

→

valkyrie01/13 15:22 買股債etf股息自動進戶頭

推

CCOOGG01/13 15:23還敢投資第二間喔

推

chen83103001/13 15:26推認真算

→

chen83103001/13 15:27還有買房服務費沒有算

這個假設是新屋，契稅有列了喔

推

chen83103001/13 15:30股票上限大，房地產就是穩

推

b8952015801/13 15:31別想太多了，人算不如天算，知足常樂

→

b8952015801/13 15:32另，國稅局可不是吃素的，請爬文

大大是指家人掛名這個操作也不可能，還是說房租繳稅我忘了列上呢？

噓

a00000000001/13 15:36出租藥管理很煩

推

chen83103001/13 15:42股票抓7%我覺得有點保守

我不想抓太高，不然拓海沒當成，變成填海。

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plumber101/13 16:02看完覺得股市簡單，且股市未算資本利得潛力很大

推

ILOVEluee01/13 16:07機械車位屋漲幅多少好賣嗎？

同個案子，平面車位的話，變成28坪（建商限定）1270萬，試算脫手價格可能要1500-160 0，私心覺得更難脫手。

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NTU30315019501/13 16:11不如買兩間五百萬的廢墟，穩穩租個18K

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yo412601/13 16:18那為啥一堆人還是想買房,不歐印7%以上股票?隨便都7%

所以才在房版問大大們，小弟一定有看錯的@@

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bustinjieber01/13 16:25你租金投報率抓那麼低，收益當然少，

→

bustinjieber01/13 16:25如果4%來說5年可以多收100萬以上，

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bustinjieber01/13 16:25中南部4%算是很簡單的標準。

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bustinjieber01/13 16:26*投報 4%+

推

chen83103001/13 16:391048的4%要租到3.3萬，不太可能

推

yo412601/13 16:40一千萬有二萬多就要偷笑.這是要漂亮裝潢才有喔

剛看到一個買1700想租2萬9的…

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yo412601/13 16:41現在裝潢超級貴.沒啥東西就五十萬了

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bustinjieber01/13 16:46適合的收租件自己挑，

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bustinjieber01/13 16:46買新房子出租本來就不是正常的操作。

→

bustinjieber01/13 16:48板上有人把新成屋當收租主力的操作嗎？

推

seanlydia01/13 16:53求穩定股票7%標的…?債只有4～5%

推

yo412601/13 17:12股利7%.但折價差10%你要嘛?

沒人能保證未來，就理性討論吧

噓

deepdish01/13 17:13通通賣掉沒煩惱zzzzzz

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bjqs082701/13 17:15股利也會跟著通膨漲真的躺著賺

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lovebridget01/13 17:38會買ETF那股房都可以古時候是沒ETF只能買個股那就

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lovebridget01/13 17:39是自殺那只能買房

推

kter01/13 17:52股票好省心已經打算目前房子賣掉後放股票租房了房貸利息

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kter01/13 17:52算了嗎台灣利息都不漲嗎這邊快7%了

大大在對面嗎？

推

ZUMA122501/13 17:55房子很麻煩租客囉哩八嗦萬一給你個自殺變凶宅哭都哭不出

→

ZUMA122501/13 17:55來

→

ZUMA122501/13 17:55每個禮拜修理清潔累死人每天都想賣掉算了

→

ZUMA122501/13 17:57便宜價格又想帝寶裝潢服務

推

yo412601/13 18:29其實買房就是看你對這地點的展望到哪裡,如果你相信漲

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yo412601/13 18:30跟股票一樣,東哥遊艇噴到五百.也沒人知道.所以各有優點

→

yo412601/13 18:31相信這地方未來會噴會漲.那就買.只是股票買賣比較容易

可能就是要找基期低，坪數更大的，需要打平的漲幅才不會這麼高

推

ryusenming01/13 20:16股票不要股利也有內建槓桿的正2不會斷頭只要熬得住

→

ryusenming01/13 20:16下跌段其實一直抱著就好

推

copyii01/13 20:42大家說的正二是台股嗎? 好像在推文裡瞄到過目前不適合加碼

→

copyii01/13 20:42正二?

推

jaricho01/13 21:15看坪數敘述應該是X琴26

單純設定價位討論，沒特別暗示，如果相同，只是巧合喔。

※ 編輯: Ethan79 (111.253.180.106 臺灣), 01/13/2024 22:55:46

推

xhs01/14 00:39股票比較簡單，全部都可以鑑盤操作

推

plumber101/14 04:25回36F,可買104,我股板來踢館的,作者提到7%股比房好很多

噓

ohimvickey01/14 14:12現在還有一千初的喔住南部真好

噓

kklarinet01/15 02:18拜託你不要買，我感覺你像FOMO的反指標，不要做多害人

→

kklarinet01/15 02:18好嗎，有一個札克翻多已經很抖了= =

認真說，完全不知道你在講什麼…

※ 編輯: Ethan79 (223.138.99.18 臺灣), 01/15/2024 16:28:29

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